Sondereigentum

Was ist Sondereigentum? Eine Definition:

Das Sondereigentum wird im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) definiert und beschreibt laut diesem ein dem Volleigentum weitgehend gleichgestelltes Recht an einer Wohnung. Grundsätzlich sieht dieses Volleigentum Wohnzwecke vor, jedoch können auch nicht zu Wohnzwecken geeignete Räume wie Werkstätten, Garagen oder Lagerräume zum Sondereigentum gezählt werden, sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.

Die Gesamtanlage eines Hauses unterteilt sich in Sondereigentum und ein Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Das Sondereigentum gehört dabei einem bestimmten Eigentümer einer Wohnung, wobei das Gemeinschaftseigentum allen Eigentümer in einem Haus zusammen gehört.

Was zählt zum Sondereigentum und was zum Gemeinschaftseigentum?

Gesetzlich ist nicht festgelegt, welche Teile eines Hauses bzw. einer Eigentumswohnung zum Sondereigentum und welche zum Gemeinschaftseigentum gehören. Meistens ist dies jedoch aus Aufteilungsplan, der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung ersichtlich.

Zum Sondereigentum einer Eigentumswohnung gehören in der Regel:

• alle Räume
• Fußbodenbeläge
• Decken- und Wandverkleidungen
• Nicht tragende Innenwände
• Innentüren
• Sanitäre Installationen
• Heizkörper & Klimaanlagen
• Innenseite der Wohnungseingangstür
• in sich abgeschlossene Tiefgaragenstellplätze
• Zur Wohnung gehörende Lagerräume, Dachböden oder Kellerräume
• Einbauschränke und Einbauküchen
  

Das Gemeinschaftseigentum umfasst üblicherweise die Punkte aus der folgenden Liste:

• Dach
• Außenwände und Fassaden
• Treppenhaus und Flure
• Fenster
• Geschossdecken und Geschossböden
• Außenseite der Wohnungseingangstür
• Heizungsanlage der Hausanlage
• Kellergänge
• Garten und Terrassen

Unterschied zwischen einem Sondernutzungsrecht und dem Sondereigentum

Beim Sondernutzungsrecht wird einem Wohnungseigentümer ein Recht an einem Teil des Gemeinschaftseigentums eingeräumt. Im Vergleich zum Sondereigentum ist der Wohnungseigentümer dann jedoch nicht Eigentümer dieser Fläche oder eines Bereichs sondern lediglich das Recht auf die ausschließliche Nutzung.  

Sondernutzungsrechte werden beispielsweise häufig für Gärten oder Terrassen eingetragen. Das Sondereigentum ist somit in jedem Falle vom Sondernutzungsrecht zu unterscheiden.

Spezialfälle beim Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Bei einigen Bereichen und Flächen in einem Haus gibt es bei der Unterteilung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum Besonderheiten. In solchen Fällen spricht man dann von sogenannten Spezialfällen:

1. Balkone
   Bei Balkonen zählen die Außenwände sowie die Balkondecke und der Belag der Brüstung zum Gemeinschaftseigentum und nicht zum Sondereigentum eines Eigentümers. Dementsprechend ist nicht der gesamte Balkon einer Wohnung Sondereigentum.

2. Fenster
   Im Regelfall zählen Fenster zum Gemeinschaftseigentum. Es gibt jedoch auch einzelne Beschlüsse, in denen festgelegt ist, dass die Eigentümer einer Eigentümergemeinschaft innerhalb einer bestimmten Frist zur Erneuerung der Fenster verpflichtet sind und die Kosten für die Erneuerung selbst tragen müssen. Das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes darf bei dieser Maßnahme jedoch nicht verändert werden.

3. Gärten / Terrassen
   Da Gärten und Terrassen nicht die Voraussetzungen für Sondereigentum mit sich bringen, gehören diese immer zum Gemeinschaftseigentum. In der Praxis wird für einen Garten oder eine Terrasse häufig ein Sondernutzungsrecht für einen bestimmten Eigentümer eingetragen.
4. Wohnungseingangstüren
   Die Außenseite einer Wohnungseingangstür gehört im Gegensatz zur Innenseite der Tür zum Gemeinschaftseigentum. Dementsprechend darf die Außenseite vom Eigentümer der Eigentumswohnung nicht nach belieben gestrichen oder verändert werden.
5. Garagen und Stellplätze
   Garagenplätze sind im Gegensatz zu frei zugänglichen Stellplätzen sondereigentumsfähig. Für offene Stellplätze werden Eigentümern wie auch bei Gärten oder Terrassen häufig Sondernutzungsrechte eingeräumt.