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Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf

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Was ist die Vorfälligkeitsentschädigung?

Die Bank stellt mit der Vorfälligkeitsentschädigung den Verlust ihrer Zinsen und Margen in Rechnung, die sie bei einem normalen Ablauf des Kredits erhalten hätte. Wenn Sie vorher aus dem Vertrag aussteigen möchten, etwa, wenn Sie Ihr Haus verkaufen wollen, dann verlangt sie dafür eine Gebühr: die Vorfälligkeitsentschädigung. Das hat insofern seine Berechtigung, da die Bank diese Zinsen auch für die Länge des Kredits gegenfinanziert hat. Je höher dabei der Zins- und Margenschaden für die Bank ist, desto höher fällt die Vorfälligkeitsentschädigung aus.

Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung

Zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung nutzt die Bank entweder die Aktiv-Aktiv-Methode oder die Aktiv-Passiv-Methode. Von Banken wird jedoch die Aktiv-Passiv-Methode am häufigsten verwendet, da sich mit dieser eine höhere Vorfälligkeitsentschädigung erzielen lässt.

Bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung mit dieser Methode wird die Annahme getroffen, dass die Bank ein Ersatzgeschäft mit Pfandbriefen betreiben muss, um die nicht erhaltenen Erträge aus Zinsen zu erwirtschaften. Die Vorfälligkeitsentschädigung ergibt sich hierbei aus der Differenz von nicht erhaltenen Zinsen und der Rendite bei einer gleich langen Wiederanlage in Hypotheken-Pfandbriefen. Dieser Betrag ist um die ersparten Risiko- und Verwaltungskosten zu kürzen und auf den Zeitpunkt der Leistung der Vorfälligkeitsentschädigung abzuzinsen.

Für die Berechnung mit der Aktiv-Aktiv-Methode wird angenommen, dass das zurückerhaltene Darlehen an einen neuen Darlehensnehmer vergeben wird. Für diese wird der aktuelle Zinssatz vergleichbarer Darlehen herangezogen. Die Vorfälligkeitsentschädigung ergibt sich dann aus aus einem Zinsmargenschaden und einem eventuell entstandenen Zinsverschlechterungsschaden.

Zusammenfassend sind also besonders die folgenden Faktoren von großer Bedeutung:

  • ‍Die Höhe der Restschuld
  • Die Restlauf des Darlehens
  • Die Höhe der vertraglich vereinbarten Zinsen
  • Das aktuelle Zinsniveau

Wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung ausfällt, hängt also stark von der verwendeten Methode sowie den oben genannten Faktoren ab.

Tipp: Berücksichtigen Sie die Vorfälligkeitszinsen bei Ihrem Hausverkauf. Es ist manchmal sinnvoll, mit dem Verkauf Ihrer Immobilie noch etwas zu warten, damit diese für Sie nicht anfällt. Informieren Sie sich dabei genau bei Ihrer Bank, bis zu welchem Zeitpunkt Sie den Kredit kündigen müssen – und nutzen Sie das dann aus. Gesetzlich geregelt ist, dass der Kündigungszeitraum einen Tag nach der Auszahlung des kompletten Darlehens beginnt und dann sechs Monate danach endet

Vorfälligkeitsentschädigung umgehen

Als Darlehensnehmer einer Baufinanzierung steht Ihnen ein Sonderkündigungsrecht zu. Nach Ablauf von 10 Jahren nach der Vollauszahlung können Sie den Darlehensvertrag kostenfrei kündigen. In diesem Fall müssen Sie keine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank entrichten.

Ausschlaggebend für die Frist von 10 Jahren ist der Tag, an welchem die letzte Rate der Baufinanzierung an Sie ausgezahlt wurde. In diesen 10 Jahren darf der Kreditvertrag nicht verändert worden sein, wenn Sie Gebrauch von Ihrem Sonderkündigungsrecht machen möchten. Nach Ablauf einer Kündigungsfrist von 6 Monaten müssen Sie die Restschuld innerhalb von zwei Wochen begleichen, damit die Kündigung erfolgt und die Baufinanzierung nicht weiter läuft.

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