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Die Grunddienstbarkeit

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Was ist eine Grunddienstbarkeit? Eine Definition

Die Grunddienstbarkeit beschreibt ein dingliches Recht eines Grundstückseigentümers zur beschränkten und unmittelbaren Nutzung eines anderen Grundstücks (§§ 1018 ff. BGB). Dieses Recht wird im Grundbuch festgehalten.

In der Regel werden dem Eigentümer eines Grundstücks dann bestimmte Nutzungsrechte an dem Grundstück eines Anderen (dienendes Grundstück) eingeräumt. Die Grunddienstbarkeit kann dabei jedoch auch bedeuten, dass der Eigentümer des dienenden Grundstücks auf bestimmte Rechte verzichtet oder bestimmte Handlungen nicht vornehmen darf.

Üblicherweise wird die Grunddienstbarkeit zwischen Nachbarn eingerichtet. Häufig werden dabei Wegerechte oder Leitungsrechte im Grundbuch vermerkt, um ein Grundstück in zweiter Reihe nutzen zu können.

Beispiele für die Grunddienstbarkeit

Häufige Formen der Grunddienstbarkeit sind:

  1. Das Wegerecht: Hierbei erhält der Eigentümer eines anderen Grundstücks das Recht, eine Zuwegung auf dem dienenden Grundstück zu errichten oder zu nutzen.
  2. Das Leitungsrecht erlaubt es dem Eigentümer eines anderen Grundstücks, Leitungen wie Strom- oder Abwasserleitungen unter dem dienenden Grundstück zu verlegen.
  3. Eine Bebauungsbeschränkung: Es dürfen beispielsweise keine weiteren Gebäude auf dem dienenden Grundstück errichtet werden oder Gebäude dürfen eine bestimmte Anzahl an Geschossen nicht überschreiten.

Neben den oben genannten, häufig auftretenden Beispielen für die Grunddienstbarkeit sind das Durchfahrtsrecht, das Überbaurecht oder das Dulden von Immissionen übliche Rechte, bei welchem die Grunddienstbarkeit Anwendung findet.  

Voraussetzungen für die Grunddienstbarkeit

Voraussetzung für eine Grunddienstbarkeit ist in erster Linie, dass diese dem Eigentümer eines anderen Grundstücks (sog. herrschendes Grundstück) einen Vorteil einbringt. Dabei darf der Eigentümer des dienenden Grundstücks nicht benachteiligt werden.

Zudem ist eine Eintragung in das Grundbuch des dienenden Grundstücks sowie eine notarielle Beglaubigung notwendig. Bei zusätzlicher Eintragung in das Grundbuch des herrschenden Grundstücks entsteht ein Herrschvermerk.

Im Vorfeld sollten sich die Eigentümer der Grundstücke natürlich über die Rechte und Belastungen einigen.

Tipp: Ist beispielsweise ein Wegerecht nur in einem privatrechtlichen Vertrag vereinbart, so ist dieses für Sie als Käufers des Grundstücks nicht mehr wirksam. Es ist von Nöten, eine neue Regelung mit dem Eigentümer zu treffen.

Wie kann eine Grunddienstbarkeit beendet werden?

Im Regelfall kann eine Grunddienstbarkeit nur beendet bzw. gelöscht werden, wenn der Eigentümer des herrschenden Grundstücks der Auflösung der Grunddienstbarkeit zustimmt. In folgenden Ausnahmefällen ist die Beendigung jedoch auch ohne dessen Zustimmung möglich:

  1. Die Grunddienstbarkeit ist mit einer zeitlichen Befristung im Grundbuch vermerkt und endet somit automatisch.
  2. Eine bauliche Veränderung macht die Grunddienstbarkeit nicht weiter erforderlich, sodass diese erlischt.
  3. Das dienende Haus wurde zwangsversteigert.

Zudem besteht die Möglichkeit, bereits im Vorfeld im Dienstbarkeitsvertrag festzulegen, dass eine Kündigung möglich ist.

Unterschiede zwischen der Grunddienstbarkeit und dem Nießbrauchrecht

Die Begriffe Grunddienstbarkeit und Nießbrauchrecht werden oftmals verwechselt. Dabei entscheiden sich die beiden Rechte klar im Umfang der zugesprochenen Rechte und bei den Eigentumsverhältnissen.

Beim Nießbrauch werdem dem Nießbraucher volle Nutzungsrechte an einem Grundstück eingeräumt, sodass er dieses in vollem Umfang nutzen und Früchte aus diesem ziehen kann. Bei der Grunddienstbarkeit hingegen werden einem Eigentümer eines Grundstücks lediglich vereinzelte Rechte zugesprochen oder bestimmte Rechte und Handlungen werden ausgeschlossen.

Im Weiteren besteht ein großer Unterschied darin, dass eine Grunddienstbarkeit zu Gunsten des Eigentümers eines anderen Grundstücks eingerichtet wird und somit auf einen möglichen Käufer des herrschenden Grundstücks übergeht. Ein Nießbrauchrecht ist jedoch unverkäuflich.

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