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Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf

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Was ist die Spekulationssteuer?

Mit dem Begriff Spekulationssteuer wird die Besteuerung von Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften (§ 23 EStG) definiert. Dabei ist wichtig, dass es sich um ein Wirtschaftsgut wie beispielsweise einer Immobilie handelt. Dabei wird dann angenommen, dass der Hintergrund des Kaufes die kurzfristige Wertsteigerung eines Wirtschaftsgutes war.

Wann fällt Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf an?

Nicht immer fällt beim Verkauf einer Immobilie oder eines Grundstücks Spekulationssteuer an, welche an den Staat abgeführt werden müssen. In welchem Fall muss Spekulationssteuer gezahlt werden und wann entfällt diese?

Grundsätzlich wird Spekulationssteuer fällig, wenn ein Spekulationsgeschäft vorliegt. Ein Spekulationsgeschäft liegt bei einer Immobilie immer dann vor, wenn weniger als 10 Jahre zwischen dem Kauf und Verkauf der Immobilie liegen. Wenn Sie aber als Eigentümer mindestens über 3 Kalenderjahre in dem Objekt selber gewohnt haben, fällt keine Spekulationssteuer an - auch wenn Sie das Objekt nur bspw. 5 Jahre nach dem Kauf wieder verkaufen.

Tipp: 3 Kalenderjahre bedeutet hierbei nicht “volle Jahre”. Sie müssen lediglich drei Jahre anschneiden, also mindestens zweimal Silvester als Bewohner der Immobilie gefeiert haben.

Nicht versteuerungspflichtig sind zudem Verkäufe von Immobilien, bei denen ein Verlustgeschäft vorliegt. Außerdem jene, bei denen der Gewinn der Veräußerung pro Kalenderjahr weniger als 600€ beträgt und somit die Freigrenze nicht überschreitet. In diesem Falle ist es aber wichtig, dass die Immobilie in diesem Zeitraum nicht vermietet wurde.

Berechnung der Spekulationssteuer

Die Berechnung der Spekulationssteuer, die beim Verkauf einer Immobilie anfällt, lässt sich grundsätzlich sehr schnell und unkompliziert durchführen. Um die Höhe der Spekulationssteuer ungefähr zu berechnen, benötigen Sie den Kaufspreis der Immobilie sowie die angefallenen Kosten im Rahmen des Verkaufes (bspw. Sanierungs- oder Maklerkosten), welche Sie vom Verkaufspreis abziehen. Dieser ermittelte Gewinn wird dann mit Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert.

Für den Verkauf eines Einfamilienhauses könnte die Berechnung wie folgt aussehen:

Tipp: Wie Sie die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf umgehen können

Oftmals lohnt es sich, sich im Vorfeld genau zu überlegen, ob jetzt wirklich der richtige Zeitpunkt für den Verkauf der eigenen Immobilie ist. Es ist unter Umständen lohnenswert, die Grenze von 10 Jahren abzuwarten, auf eine weitere Wertsteigerung zu hoffen oder die Wohnung oder das Haus selbst für mindestens zwei Jahre zu bewohnen.

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