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Erbengemeinschaft beim Hausverkauf

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So verkaufen Sie Ihr geerbtes Haus

Erbengemeinschaft: Immobilie verkaufen

Sofern ein Verstorbener nicht bereits zu Lebzeiten im Testament festgelegt hat, wer seine Immobilie erben soll, kommt die gesetzliche Erbfolge zum Tragen. Daraus wird bestimmt, aus welchen Personen sich die Erbengemeinschaft zusammensetzt. Das heißt, dass mehrere Personen die Eigentümer einer Immobilie werden. Oftmals kommt es in solchen Erbengemeinschaften zu Auseinandersetzungen, da die Hinterbliebenen nicht selten verschiedene Interessen vertreten.

Gesetzliche Erbfolge - Wer erbt was?

Bei der gesetzlichen Erbfolge unterscheidet man grundsätzlich zwischen verschiedenen Konstellationen von Hinterbliebenen, die zustandekommen können:

1. Ehegatte und Kinder verbleiben

Ist der Verstorbene zum Zeitpunkt des Todes verheiratet und hatte Kinder, erben der verbliebene Ehegatte und die Kinder jeweils zur Hälfte. Unter den Kindern wird der Anteil des Erbes dabei gleichermaßen aufgeteilt und ist unabhängig vom Alter.

Haben die Ehegatten zu Lebzeiten jedoch einen Ehevertrag mit Gütertrennung abgeschlossen, so ändert sich die Verteilung des Erbes. Bei nur einem Kind erbt der Ehegatte unverändert zur Hälfte, bei zwei Kindern wird das Erbe gedrittelt. Sollten die Ehegatten drei oder mehr Kinder haben, erbt der Hinterbliebene Ehegatte immer ein Viertel und der restliche Anteil des Erbes verteilt sich zu jeweils gleichen Anteilen auf die Kinder.

2. Nur ein Ehegatte verbleibt

Ist der Verstorbene zum Todeszeitpunkt verheiratet aber hat keine Kinder, so hat der verbliebene Ehegatte Anspruch auf drei Viertel des Erbes und ein Viertel steht den Eltern des Verstorbenen zu. Wenn diese bereits verstorben sein sollten, geht das Erbe auf die Geschwister des Verstorbenen über.

Wenn zwischen den Ehepartner jedoch eine Ehevertrag mit Gütertrennung vereinbart wurde, steht sowohl den Eltern des Verstorbenen als auch dem Ehepartner jeweils die Hälfte des Erbes zu.

3. Nur Kinder verbleiben

Wenn der Verstorbene zum Zeitpunkt des Todes nicht verheiratet ist, aber Kinder hinterlässt, erben diese zu jeweils gleichen Teilen.

4. Nicht verheiratet und keine Kinder

Ist der Verstorbene zum Todeszeitpunkt ledig und hat keine Kinder, so erben seine Eltern zu jeweils gleichen Teilen. Sollten auch diese bereits verstorben sein oder das Erbe nicht annehmen, geht das Anrecht auf Erbe auf die Geschwister des Verstorbenen über.

Möglichkeiten für den Verkauf einer Immobilie in der Erbengemeinschaft

Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollte in einer Erbengemeinschaft immer das offene Gespräch gesucht werden. Denn auch hier gibt es sinnvolle und gute Möglichkeiten für den Verkauf einer Immobilie.

1. Auszahlung der Miterben

Möchte ein Erbe die Immobilie für sich selbst nutzen, so bietet sich die Möglichkeit der Auszahlung der Miterben an. Dabei sollte der Wert des Hauses durch ein Sachverständigengutachten festgehalten werden und der Vertrag notariell beurkundet werden.

2. Gemeinschaftlicher Verkauf einer Immobilie

Um eine Immobilie als Erbengemeinschaft gemeinsam zu verkaufen, muss die Erbengemeinschaft im Grundbuch eingetragen sein und alle Erben müssen dem Verkauf zustimmen. Der Erlös aus dem Verkauf wird dann unter allen Erben anhand der Erbverteilung, die sich aus der Erbfolge ergibt, aufgeteilt.

3. Versteigerung einer Immobilie aus der Erbengemeinschaft

Sollten sich die Erben einer Erbengemeinschaft nicht auf eine der obigen Möglichkeiten für den Verkauf einigen können, besteht die Möglichkeit der Versteigerung der geerbten Immobilie. Meistens fällt der Verkaufspreis dabei jedoch deutlich geringer aus, als bei einem regulären Verkauf einer Immobilie.

Jeder kann bei einer solchen Versteigerung mitbieten, egal ob Miterbe oder Außenstehender.

4. Realteilung des Grundstücks

Eine weitere Möglichkeit ist die Realteilung eines Grundstücks. Dabei wird das Grundstück in verschiedene Teile aufgeteilt und als jeweiliger Eigentümer immer ein Erbe eingesetzt. Das Problem: Bei einem Mehrfamilienhaus mag das noch realistisch sein, bei einem Einfamilienhaus ist das aber fast immer unmöglich. Und auch hier gilt: Ist auf einem Grundstückbereich ein Haus gebaut, ist dies wertvoller, als das Gartenland dahinter. Komplizierte Ausgleichszahlungen können die Folge sein.

Tipp: Suchen Sie eine korrekte und gütliche Einigung

Sie sollten immer sehr korrekt und formal vorgehen, wenn Sie ein Haus aus einer Erbengemeinschaft heraus verkaufen wollen. Geben Sie die Bewertung in die Hände eines Profis. Und auch den Verkauf selbst sollte lieber eine unabhängige Person – zum Beispiel ein Makler – organisieren. Das gilt vor allem auch dann, wenn einer der Erben Interesse an der Übernahme der Immobilie oder an einem Grundstücksteil hat. Nur, wenn Sie das Formale wirklich korrekt einhalten, haben sie die Basis für eine gütliche Einigung. Kommt es zum Streit und dann womöglich am Ende sogar zu einer Zwangsversteigerung, haben Sie viel Ärger – und realisieren potenziell einen wesentlich schlechteren Verkaufspreis.

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