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Mehrfamilienhaus verkaufen

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Was ist beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses besonders zu beachten?

Mehrfamilienhaus verkaufen

Insbesondere ist bei dem Verkauf eines Mehrfamilienhauses darauf zu achten, die Rechte der Mieter, beispielsweise bei einer Besichtigung mit einem potenziellen Käufer nicht zu verletzen.

Zudem stehen Sie als Eigentümer vor der Entscheidung, ob Sie das Haus als Ganzes veräußern oder einzelne Wohneinheiten separat verkaufen möchten. Durch eine Aufteilung erweitern Sie die potentielle Käufergruppe, da einzelne Wohneinheiten auch für potentielle Eigennutzer interessant sind. Jedoch ist der Verkauf entsprechend aufwändiger, da man es mit mehreren Käuferparteien zu tun hat. Mehr dazu später.

Daher ist es empfehlenswert, als Laie für den Verkauf einer komplexeren Immobilie wie einem Mehrfamilienhaus einen Experten zu beauftragen, der sich mit den üblichen Marktpreisen auskennt und weiß, worauf es beim Verkauf besonders ankommt.

Zusätzlich sollten Sie beachten, dass beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses die sogenannte Spekulationssteuer anfallen kann. Wann diese anfällt und wie hoch diese ausfällt ist von Immobilie zu Immobilie unterschiedlich und von mehreren Faktoren abhängig.

Was muss für den Verkauf vorbereitet werden?

Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist es von besonderer Bedeutung, dass Sie alle Unterlagen gewissenhaft zusammensuchen und vorbereiten. Oftmals sind dies einige mehr als bei dem Verkauf einer einzelnen Wohnung oder eines Einfamilienhauses. Die folgenden Unterlagen sollten Sie auf jeden Fall vorbereiten, um einen guten Eindruck bei den potenziellen Käufern zu machen:

  • ‍Grundrisse
  • Flurkarte
  • Versicherungsnachweise
  • Mietverträge
  • Kommunikationsprotokolle mit den Mietern
  • Verträge mit Hausverwaltern oder sonstigen Dienstleistern

Tipp: Da Käufer von Immobilien und besonders von Mehrfamilienhäusern oftmals Sorge vor unvorhersehbaren Kosten haben, sollten Sie nach Möglichkeit immer Nachweise über den Zustand des Hauses in Form von Reparatur- und Modernisierungsleistungen vorbereiten.

Ist es sinnvoll, die Wohneinheiten eines Hauses einzeln zu verkaufen?

Ob es sinnvoll ist, Einheiten eines Mehrfamilienhauses einzeln zu verkaufen, hängt eindeutig vom Objekt selbst ab. Sofern die Möglichkeit besteht, die Einheiten eines Hauses getrennt zu verkaufen, sollten sie Möglichkeit wahrnehmen. In den meisten Fällen erzielen Sie mit dem einzelnen Verkauf von Eigentumswohnungen einen höheren Gesamtpreis.

Wenn Sie sich dafür entschieden haben, die Wohnungen einzeln zu verkaufen, ist Folgendes zu beachten:

  • ‍Jede Wohnung muss in sich abgeschlossen sein
  • Das WC darf sich nicht außerhalb der Wohnung befinden
  • Es muss genügend Abstellfläche vorhanden sein
  • Für den Verkauf wird eine Abgeschlossenheitsbescheinigung benötigt
  • Sollte die Mietwohnung in Wohneigentum umgewandelt werden, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht und kann die Wohnung zu gleichen Konditionen wie Dritte erwerben

Hier finden Sie Details zur Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Außerdem sollte Sie Hinterkopf behalten, dass sich der Verkauf von mehreren Eigentumswohnungen deutlich schwieriger gestalten und in die Länge ziehen kann. Wichtigster Faktor ist hierbei natürlich die Lage des Objektes. In Großstädten wie Berlin verkaufen sich Eigentumswohnungen beispielsweise sehr gut.

Zusammengefasst kann man also sagen, dass bei sehr gefragten Wohnlagen eine Aufteilung eines Mehrfamilienhauses und der separate Verkauf sinnvoll ist. Falls die Nachfrage begrenzt ist, ist es eher sinnvoll, das Objekt als Gesamtes zu verkaufen.

Wie wird der Wert eines Mehrfamilienhauses berechnet?

Bei der Wertermittlung eines Hauses müssen zahlreiche Faktoren beachtet werden, um einen genauen und realistischen Preis herauszufinden. Bei Mehrfamilienhäusern wird zur Ermittlung des Verkehrswertes oftmals die gesamte Nettokaltmiete des Hauses eines Jahres mit einem Faktor multipliziert. Dieser Faktor variiert jedoch je nach Standort und den damit verbundenen Erwartungen an die Wertentwicklung stark. Der ermittelte Wert sollte also lediglich als Richtwert angesehen werden. Dieses vereinfachte Ertragswertverfahren wird im Übrigen auch “Maklerformel” genannt.

Eine genaue Ermittlung des Verkehrswertes ist somit empfehlenswert, da beispielsweise nicht jede Wohnung eines Hauses gleich geschnitten ist und somit ein Mittelwert gefunden werden muss, der den tatsächlichen Wert des Hauses widerspiegelt.

Es lohnt sich die Bewertung durch einen Immobilienexperten durchführen zu lassen, welcher Erfahrung mit dem Verkauf von Mehrfamilienhäusern hat. Insbesondere bei Mehrfamilienhäusern kann ein Experte oftmals einen deutlich höheren Verkaufspreis erzielen.

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