Beim Mehrfamilienhaus steht die Ertragskraft im Mittelpunkt. Kaufinteressenten beurteilen vor allem die Mieteinnahmen nach Abzug nicht umlagefähiger Kosten, die Qualität der Mietverträge, Leerstandsrisiken, die Kostenstruktur der Bewirtschaftung, den Instandhaltungsbedarf, die Energieeffizienz sowie Lage und Vermietbarkeit. Bewertet wird überwiegend nach dem Ertragswert; Vergleichsdaten dienen zur Einordnung.

Mieterträge und Vertragsqualität

Höhe der Nettokaltmieten, vereinbarte Index- oder Staffelerhöhungen, Vertragslaufzeiten und Erhöhungsspielräume bestimmen das Einnahmenprofil.

So setzen Sie es um: Bereiten Sie eine klare Mieterliste mit Ist- und Soll-Mieten, Wohnflächen und Mietbeginn vor. Dokumentieren Sie bestehende Indexierungen oder Staffeln sowie die Historie der Mieterhöhungen. Eine nachvollziehbare Ertragsdarstellung schafft Vertrauen.

Leerstand und Vermietbarkeit

Dauer von Leerständen, Nachfrage im jeweiligen Segment und die Qualität der Grundrisse zeigen, wie stabil die Erträge sind.

So setzen Sie es um: Stellen Sie die Vermietungshistorie dar: durchschnittliche Vermarktungsdauer, Anzahl der Anfragen je Einheit, Gründe für Leerstände und konkrete Schritte, um diese zu reduzieren. Zeigen Sie, für welche Zielgruppen die Wohnungen besonders geeignet sind.

Bewirtschaftungskosten

Nicht umlagefähige Kosten (z. B. Verwaltung, Instandhaltung Gemeinschaft, Leerstandskosten) drücken das Nettoergebnis.

So setzen Sie es um: Legen Sie Betriebs- und Hausgeldabrechnungen offen und zeigen Sie Verbesserungsmöglichkeiten — etwa durch angepasste Dienstleisterverträge oder gebündelte Leistungen. Eine transparente Kostenstruktur verbessert die erzielbare Rendite.

Instandhaltung und Investitionsplan

Anstehende Arbeiten an Dach, Leitungen, Heizung, Fassade oder Treppenhaus sind kaufentscheidend.

So setzen Sie es um: Erarbeiten Sie einen mehrjährigen Investitionsplan mit Maßnahme, Kostenrahmen, Priorität und Zeitfenster. Hinterlegen Sie Angebote oder Gutachten. Wer Maßnahmen planvoll darstellt, reduziert Risikoabschläge.

Energieeffizienz und Nachhaltigkeit

Verbräuche, Heizsysteme und Effizienzklassen werden zunehmend eingepreist. Sanierungsbedarf kann Rendite schmälern — nachvollziehbare Verbesserungen erhöhen die Attraktivität.

So setzen Sie es um: Erfassen Sie den energetischen Status je Gebäude bzw. Einheit und heben Sie umgesetzte Verbesserungen sowie mögliche Förderungen hervor. Eine verständliche „Energie-Geschichte“ nimmt Investoren Bedenken.

Lage und alternative Nutzungsmöglichkeiten

Mikrolage, Erreichbarkeit, Nahversorgung und erlaubte Nutzungen bestimmen Vermietbarkeit und Zukunftsfähigkeit.

So setzen Sie es um: Klären Sie rechtliche Zulässigkeiten (etwa aus Teilungserklärung oder Bebauungsplan) und benennen Sie realistische Alternativen, sofern sie rechtssicher sind — zum Beispiel eine andere Zielgruppe oder eine leicht angepasste Grundrissnutzung.

Kennzahlen, die Investoren sehen wollen

• Nettoergebnis aus Vermietung (Mieteinnahmen minus nicht umlagefähiger Kosten)
• Geplanter Investitionsbedarf der nächsten 3–5 Jahre
• Leerstandsquote und durchschnittliche Vermarktungsdauer
• Verhältnis Ist-Miete zu ortsüblicher Vergleichsmiete
• Relevante Energiekennzahlen

Die wichtigsten schnellen Hebel

• Leerstände systematisch abbauen und Mieten im rechtlichen Rahmen marktgerecht entwickeln
• Unterlagen als strukturierten Datenraum bereitstellen (Mieterliste, Verträge, Abrechnungen, Wartungen, Prüfberichte)
• Investitions- und Energieplan verständlich kommunizieren, um Risikoabschläge zu verringern

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