Wert eines Mehrfamilienhauses ermitteln - wie geht das das?
Zur Wertermittlung eines Mehrfamilienhauses kommt im Regelfall das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Bei diesem Verfahren werden die jährlichen Einnahmen aus dem Mehrfamilienhaus zur Berechnung genutzt.
Die Formel zur Berechnung mit Hilfe des vereinfachten Ertragswertverfahrens lautet:
Ertragswert = (Jahresrohertrag - Bewirtschaftungskosten) * V + Bodenwert / qⁿ
- V steht hierbei für den Vervielfältiger
- q steht für den Liegenschaftszins (addiert um 1)
- n spiegelt die Nutzungsdauer der Immobilie wieder.
Beispielhaft für ein Mehrfamilienhaus mit 6 Wohneinheiten (jeweils 50qm) und einem Bodenwert von 150.000 €, einer Restnutzungsdauer von 50 Jahren und einem Liegenschaftszins von 5% könnten die Formeln folgendermaßen aussehen:
Ertragswert = (27.000 - 4.575) * 18,26 + 150.000 / 1,05⁵⁰ = 422.561 €
Jahresrohertrag (Mieteinnahmen)
Der Jahresrohertrag zeigt die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen ohne Bewirtschaftungskosten auf.
Bewirtschaftungskosten
Unter die Bewirtschaftungskosten fallen alle Kosten, die bei der Bewirtschaftung eines Gebäudes oder eines Grundstücks anfallen und nicht auf die Mieter des Mehrfamilienhauses umgelegt werden können.
Ertragswert-Vervielfältiger
Der Ertragswert-Vervielfältiger kann mit der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszinssatz in der Tabelle in Anlage 1 zur Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) abgelesen werden. Um den vorläufigen Ertragswert zu erhalten, wird diese mit dem Reinertrag des Mehrfamilienhauses multipliziert werden.
Bodenwert
Der Bodenwert ergibt sich aus dem Produkt von Bodenrichtwert und der Grundstücksfläche. Den Bodenrichtwert können Sie in den meisten Fällen im Internet auf den Webseiten des jeweiligen Bundeslandes abfragen.
Liegenschaftszins (Bodenwertverzinsung)
Der Liegenschaftszinssatz spiegelt die marktübliche Renditeerwartung eines Hauses wieder und kann beim Gutachterausschuss der jeweiligen Kommune erfragt werden. Dieses variiert von Kommune zu Kommune stark und kann sich jährlich ändern.
Kosten für die Wertermittlung eines Mehrfamilienhauses
Wie teuer die Ermittlung des Wertes eines Mehrfamilienhauses ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab. In erster Linie ist es von großer Bedeutung, von wem Sie das Mehrfamilienhaus bewerten lassen. In den meisten Fällen ist die Erstellung eines Wertgutachtens durch einen Gutachter am genauesten. Aber auch mit einer kostenlosen Immobilienbewertung können Sie den Wert Ihres Mehrfamilienhauses ermitteln bzw. schätzen lassen.
Für die Erstellung eines Wertgutachtens können Sie mit 800 - 2000 € rechnen. Dieser Preis ist jedoch zwischen dem Sachverständigen und dem Auftraggeber frei verhandelbar. Oftmals richtet sich der Preis dabei noch nach der Verordnung über Honorare für Architekten und Ingenieure (HOAI) aus dem Jahr 2002, obwohl diese seit 2009 nicht mehr bindend ist.
Tipp: Holen Sie sich mehrere Angebote ein, bevor Sie einen Gutachter mit der Ermittlung des Verkehrswertes Ihres Mehrfamilienhauses beauftragen. Die Preise sind verhandelbar.
