Anfallende Kosten beim Immobilienkauf – damit nichts vergessen wird

Viele Käufer konzentrieren sich zunächst auf den Kaufpreis der Immobilie. In der Praxis kommen jedoch eine Reihe weiterer Kosten hinzu, die schnell fünfstellige Beträge erreichen können. Wer diese Nebenkosten frühzeitig kennt und realistisch einplant, vermeidet unangenehme Überraschungen kurz vor der Finanzierung oder beim Notartermin.

Der folgende Überblick erklärt die wichtigsten Kostenpositionen beim Immobilienkauf – verständlich, strukturiert und mit Praxisbezug.

(Hinweis: keine Rechts- oder Steuerberatung.)

1. Kaufpreis – mehr als nur eine Zahl auf dem Exposé

Der Kaufpreis ist die Basis aller weiteren Berechnungen. Er ergibt sich aus Verhandlung, Marktwert und Nachfrage. Wichtig:

• Bereits kleine Anpassungen im Kaufpreis wirken sich spürbar auf Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Finanzierung aus.
• Neben dem Hauptobjekt (z. B. Haus oder Wohnung) sollten auch mitverkaufte Garage, Stellplatz oder Inventar sauber im Vertrag geregelt werden.
  

Tipp: Frühzeitig ein realistisches Budget inklusive Nebenkosten definieren – nicht nur „Was kosten 500.000 € Kaufpreis pro Monat?“, sondern „Was kosten 500.000 € plus Nebenkosten?“.

2. Grunderwerbsteuer – Pflicht für fast jeden Kauf

Beim Erwerb einer Immobilie in Deutschland fällt in der Regel Grunderwerbsteuer an. Die Höhe richtet sich nach dem Kaufpreis und dem Steuersatz des jeweiligen Bundeslandes.

Typische Eckpunkte:

• Bemessungsgrundlage ist normalerweise der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis (ohne gesondert ausgewiesenes Inventar).
• Ausnahmen gelten z. B. bei bestimmten Familienkonstellationen oder sehr speziellen Gestaltungen – dies sollte individuell geprüft werden.
  

Tipp: Vorab informieren, wie hoch der Grunderwerbsteuersatz im Bundesland des Objekts ist, und diesen Betrag fest im Finanzierungsplan hinterlegen.

3. Notarkosten und Grundbuch

Der Kauf einer Immobilie muss in Deutschland notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden. Daraus entstehen zwei Kostenblöcke:

Notarkosten

• Beurkundung des Kaufvertrags
• ggf. Entwurf und Abstimmung
• Vollmachten, Erklärungen, Rangbescheinigungen
  

Grundbuchkosten

• Eintragung des neuen Eigentümers
• Löschung alter Grundschulden
• Eintragung neuer Grundschulden (bei Finanzierung)
  

Diese Kosten sind gesetzlich geregelt und orientieren sich am Kaufpreis beziehungsweise an den Beträgen der Grundschulden.

Tipp: Notar- und Grundbuchkosten werden häufig grob mit rund 1,5–2 % des Kaufpreises geschätzt. Die genaue Höhe hängt vom Einzelfall ab, aber eine Rücklage in dieser Größenordnung ist sinnvoll.

4. Maklercourtage – nur, wenn ein Makler beteiligt ist

Ist ein Makler am Kauf beteiligt, fällt eine Maklercourtage an. Deren Höhe und Verteilung zwischen Käufer und Verkäufer ist gesetzlich geregelt und hängt vom Bundesland und der Art des Geschäfts ab.

Wichtige Punkte:

• Im Wohnbereich gilt häufig eine geteilte Provision nach dem „Bestellerprinzip 2.0“ (Käufer und Verkäufer teilen sich die Kosten, Details je nach Konstellation).
• Bei Gewerbeimmobilien und Anlageobjekten können andere Regelungen üblich sein.
• Die konkrete Provision muss transparent im Exposé oder spätestens im Maklervertrag/Kaufvertrag genannt werden.
  

Tipp: Die Maklercourtage frühzeitig in die Gesamtbudgetplanung einbeziehen – bei größeren Objekten handelt es sich schnell um fünfstellige Beträge.

5. Finanzierungskosten – Zinsen sind nicht alles

Neben dem Zinssatz beeinflussen weitere Faktoren die tatsächlichen Finanzierungskosten:

• Bearbeitungsgebühren oder Bereitstellungszinsen (sofern vereinbart)
• Schätzgebühren der Bank für die Immobilienbewertung
• Kosten für Grundschuldbestellung (zusätzliche Notar- und Grundbuchkosten)
• Eventuelle Vorfälligkeitsentschädigungen, falls eine bestehende Finanzierung abgelöst wird
  

Tipp: Nicht nur auf den Nominalzins schauen, sondern den effektiven Jahreszins, Nebenkosten und Sondervereinbarungen (z. B. Bereitstellungszinsen) prüfen. Ein Vergleich verschiedener Angebote lohnt sich.

6. Umzug, Renovierung und erste Ausstattung

Nach dem Kauf fallen oft weitere, sehr praktische Kosten an, die leicht unterschätzt werden:

Umzug

• Umzugsunternehmen oder Miettransporter
• Verpackungsmaterial, Helfer, Verpflegung
  

Renovierung / Modernisierung

• Malerarbeiten, Bodenbeläge, kleinere Reparaturen
• ggf. Bad- oder Küchenerneuerung
• Anpassungen an Heizung, Elektrik, Fenster usw.
  

Erstausstattung

• Möbel, Gardinen, Lampen
• Garten-/Balkonmöbel, Geräte, ggf. Technik
  

Tipp: Eine ehrliche Bestandsaufnahme machen: Was kann noch genutzt werden, was muss erneuert werden, welches Budget steht dafür zur Verfügung? Oft ist es sinnvoll, einen Renovierungs- und Ausstattungsrahmen (z. B. 5–10 % des Kaufpreises) einzuplanen.

7. Laufende Kosten nach dem Kauf

Nach der Schlüsselübergabe fallen neben dem Kredit weitere laufende Kosten an:

• Grundsteuer
• Gebäudeversicherung
• Hausgeld (bei Wohnung in der WEG) oder Betriebskosten (z. B. Müll, Wasser, Abwasser, Heizung, Allgemeinstrom)
• Instandhaltungsrücklagen
  

Tipp: Vor dem Kauf Unterlagen wie Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnungen, Energieausweis und Nebenkostenübersichten prüfen. Damit lässt sich die monatliche Belastung realistischer abschätzen.

8. Reserven einplanen – der oft unterschätzte Faktor

Gerade beim ersten Immobilienkauf ist die Versuchung groß, das Budget maximal auszureizen. Ein zu eng kalkulierter Rahmen kann jedoch stressig werden, wenn unerwartete Ausgaben auftauchen (z. B. Reparatur, Nachzahlung, zusätzliche Handwerkerarbeiten).

Sinnvolle Reserveüberlegungen:

• Eine Liquiditätsreserve für mindestens 3–6 Monatsraten der Finanzierung
• Einen separaten Puffer für Instandhaltung/Modernisierung
• Spielraum für Umzug und Einrichtung

9. Checkliste: Welche Kosten sollten Sie mindestens kalkulieren?

Zur groben Orientierung lohnt es sich, bereits vor der Objektbesichtigung eine Checkliste im Kopf zu haben:

• Kaufpreis der Immobilie
• Grunderwerbsteuer
• Notar- und Grundbuchkosten
• Maklercourtage (falls relevant)
• Kosten der Finanzierung (inkl. Grundschuldbestellung)
• Umzug, Renovierung, erste Ausstattung
• Laufende Kosten (Grundsteuer, Hausgeld/Betriebskosten, Versicherungen)
• Rücklagen und Reserve

Fazit: Wer Nebenkosten versteht, kauft entspannter

Ein Immobilienkauf ist eine der größten finanziellen Entscheidungen im Leben. Wer neben dem Kaufpreis auch die anfallenden Nebenkosten realistisch kalkuliert, kann ruhiger verhandeln, souveräner mit der Bank sprechen und vermeidet böse Überraschungen nach dem Notartermin.

Mit einer klaren Übersicht über alle Kostenpositionen wird aus einem „Bauchgefühl“ eine solide, langfristig tragfähige Entscheidung.