Hintergrundwissen: Alles über die Wertermittlung einer Immobilie
Inhaltsverzeichnis
"Was ist meine Immobilie wert?" Diese Frage stellen sich viele Immobilieneigentümer. Vor dem eigentlichen Verkauf sollten Sie daher ihre Immobilie bewerten lassen. Nur so können Sie einen realistischen Preis ansetzen – doch je nach Nutzung kommen unterschiedliche Verfahren zur Immobilienbewertung zum Einsatz.
Beim Verkauf einer Immobilie in Deutschland können Sie den Preis schätzen lassen. Üblich ist es hier, die Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) anzuwenden: Der Verkehrswert Ihrer Immobilie wird so mit Hilfe standardisierter Verfahren ermittelt. Die Einschätzungen des Immobiliengutachters und eine Reihe von Informationen rund um das Objekt fließen in den Wert Ihrer Immobilie ein.
Verfahren zur Ermittlung des Immobilienwerts
Welches Verfahren bei der Bewertung Ihrer Immobilie angewendet wird, hängt auch vom Zweck der Bewertung ab. So lehnt sich der Beleihungswert einer Bankfinanzierung zwar an die ImmoWertV-Standards an, ist aber nicht identisch mit diesen. Für die Ermittlung des Einheitswerts, welcher dann die Höhe verschiedener Steuern bestimmt, wählt das Finanzamt wiederum eine ganz andere Grundbasis. Beim Verkauf einer Immobilie sind in Deutschland folgende Wertermittlungsverfahren üblich:
Sachwertverfahren bei selbstgenutzten Immobilien
Sofern Sie Ihre Immobilie selbst bewohnen, wird bei der Wertschätzung das sogenannte Sachwertverfahren verwendet. Grob zusammengefasst sind hier die Herstellungskosten die Grundlage für den Wert.
Nachfolgend finden Sie ein fiktives Berechnungsbeispiel zum Sachwertverfahren:
Vorteile des Sachwertverfahrens
- Das Sachwertverfahren bietet eine objektive Betrachtung auf die Immobilie, da der Wert anhand des aktuellen Preisniveaus der Herstellungskosten berechnet wird.
- Es ist als einziges Verfahren für besondere Immobilien wie Industriegebäude oder Bahnhöfe geeignet
Nachteile des Sachwertverfahrens
- Bei Häusertypen, die relativ neu sind (z.B. Passivhäuser) und für die es noch kaum eine Datenbasis gibt, ist diese Berechnungsmethode schwierig anzuwenden.
- Sachwert ist nicht gleich Verkehrswert: Faktoren wie z.B. die Lage werden hier nicht berücksichtigt, spielen jedoch auf dem Immobilienmarkt eine entscheidende Rolle.
Ertragswertverfahren bei vermieteten Immobilien
Als Vermieter kalkulieren Sie mit den Mieteinnahmen, das heißt Sie betrachten die Immobilie als Kapitalanlage. Und so spielt die nachhaltig erzielbare Miete im Ertragswertverfahren eine zentrale Rolle bei der Wertermittlung Ihrer Immobilie.
Zur Veranschaulichung haben wir auch dafür ein fiktives Berechnungsbeispiel für Sie:
Vorteile des Ertragswertverfahrens
- Das Ertragswertverfahren basiert auf tatsächlichen Zahlen der Vermietung und ist somit eine sehr praxisnahe Bewertungsmethode.
- Es ist sehr aussagekräftig, da hierbei eine solide Faktenlage zur Wertermittlung herangezogen wird.
Nachteile des Ertragswertverfahrens
- Starke Abhängigkeit vom Liegenschaftszins, also von der durchschnittlichen, marktüblichen Verzinsung des Verkehrswerts (ist Teil der Berechnung der Bodenwertverzinsung und des Vervielfältigers).
- Da der Jahresrohertrag immer nur die Vergangenheit abbildet, kann der tatsächliche Ertragswert von der Berechnung abweichen.
Vergleichswertverfahren bei Grundstücken und Eigentumswohnungen
Wenn es ausreichend viele vergleichbare Immobilien in Ihrer Umgebung gibt – was zum Beispiel für die weiteren Eigentumswohnungen Ihrer Wohnanlage gilt, aber auch für Grundstücke – dann wird deren Wert als Grundlage für die Preisschätzung im Vergleichswertverfahren herangezogen.
Nachfolgend eine Musterrechnung zum Vergleichswertverfahren:
Vorteile des Vergleichswertverfahrens
- Das Vergleichswertverfahren stellt wohl die logischste Methode zur Berechnung des Immobilienwerts dar. Man bestimmt den Wert anhand eines Vergleichs zwischen ähnlichen Objekten.
- Diese Berechnungsmethode stellt den perfekten Abgleich der Immobilie zu dem aktuellen Marktniveau dar.
Nachteile des Vergleichswertverfahrens
- Sofern die Vergleichsdaten fehlen, ist dieses Verfahren praktisch nicht anwendbar.
- Bei besonders ungewöhnlichen Gebäuden ist diese Methode meist ungeeignet: Weicht das Zu-Abschlags-Ergebnis mehr als +/- 30-35% ab, ist die Vergleichsimmobilie im Regelfall nicht für einen Vergleich geeignet.
Gut zu wissen: Gutachterausschuss der Kommune
Wenn Sie Ihre Immobilie im Kontext Ihrer Kommune etwas genauer unter die Lupe nehmen wollen, ist der Gutachterausschuss ein guter Ansprechpartner. Dieser erstellt regelmäßig Immobilienmarktberichte und ermittelt auch den sogenannten Bodenrichtpreis. Er erstellt auch weitere Richtgrößen und gibt Markteinschätzungen ab. Der Vorteil dieses Marktberichts: Wenn Sie den Wert Ihrer Immobilie ermitteln wollen, ist er ein Füllhorn an interessanten Informationen.
Verschiedene Bewertungsverfahren zu verschiedenen Anlässen
Die Art der Immobilienbewertung hängt maßgeblich von ihrem Anlass ab. Beispielsweise benötigen Sie für das Finanzamt ein detailliertes Immobiliengutachten, bei einem Verkauf einer Immobilie ist jedoch lediglich eine präzise Immobilienschätzung auf Basis der marktüblichen Verkaufspreise nötig.
Bewertung für den Verkauf einer Immobilie
Für den Verkauf einer Immobilie ist es wichtig, eine genaue Einschätzung von einem Experten zu erhalten. Hierbei ist das Ziel, den höchstmöglichen, erzielbaren Preis festzulegen. Ein regionaler Immobilienmakler kennt natürlich das Marktgeschehen vor Ort und kann so eine präzise Immobilienbewertung vornehmen. Hierbei wird üblicherweise das Vergleichswertverfahren angewandt, welches ähnliche Objekte miteinander vergleicht und so einen Immobilienwert ermittelt.
Eine falsche Einschätzung des Immobilienwerts kann bei zu niedrig angesetzten Preisen zu entsprechend hohen Verlusten führen. Andererseits besteht bei einem zu hoch angesetzten Preis das Risiko, dass die Immobilie erst gar nicht verkauft wird.
Grundsätzlich raten wir zur Einbeziehung eines erfahrenen und zielorientierten Immobilienexperten. Gerne empfehlen wir Ihnen einen passenden für den Verkauf Ihrer Immobilie.
Grundsätzlich raten wir zur Einbeziehung eines erfahrenen und modern ausgerichteten Immobilienexperten. Gerne empfehlen wir Ihnen einen passenden Immobilienexperten für den Verkauf Ihrer Immobilie.
Bewertung für den Kauf einer Immobilie
Wenn Sie Ihr Traumhaus/Ihre Traumwohnung gefunden haben, sollten Sie unbedingt einen kühlen Kopf bewahren und nicht zu schnell handeln. Angebote auf Internetportalen können überteuert sein, da beispielsweise ein gewisser Verhandlungsspielraum einkalkuliert ist.
Hier eine Empfehlung von uns: Nutzen Sie unser kostenloses Bewertungstool, um einen Vergleichswert Ihrer Immobilie zu erhalten. So können Sie abschätzen, inwiefern der angebotene Wert realistisch ist. Mit diesem Wissen gehen Sie sicherer in Verhandlungen und können eventuell den einen oder anderen Euro einsparen.
Immobilienbewertung für das Finanzamt / einen Erbfall
Bei der Immobilienbewertung für das Finanzamt oder für einen Erbschein empfehlen wir, sich persönlich von einem Steuerberater beraten zu lassen. Dieser weiß, was in solchen Fällen besonders zu beachten ist, und kann Sie dementsprechend gut beraten. Unter bestimmten Voraussetzungen erhalten Sie beispielsweise Freibeträge, bis zu denen Sie den Objektwert nicht versteuern müssen.
Wird nämlich der Immobilienwert, wie für den Verkauf üblich, auf den höchstmöglichen, erzielbaren Wert geschätzt, so wird auch das Finanzamt diesen Wert für die Ermittlung der Grundsteuer nehmen. Umso höher der Immobilienwert, umso höher ist natürlich auch die abzugebende Steuer.
Außerdem braucht man in solchen Fällen meist ein detailliertes Wertgutachten, welches nur von einem zulässigen Sachverständigen erstellt werden kann.
Falls Sie jedoch einen Verkauf Ihrer geerbten Immobilie planen, empfiehlt es sich, unsere kostenlose Immobilienbewertung zu verwenden, um eine Einschätzung Ihrer Immobilie zu erhalten. Dabei beraten wir Sie natürlich kostenlos. Hinterlassen Sie einfach Ihre Eckdaten im anliegenden Formular und wir kontaktieren Sie so schnell wie möglich.
Wer sollte (nicht) die Immobilie bewerten?
Eigentümer
Besitzt zwar gute Kenntnisse über die Lage bzw. das Umfeld der Immobilie, jedoch nicht die nötigen Fachkenntnisse, um eine präzise Schätzung vorzunehmen. Des Weiteren sind Eigentümer meist nicht objektiv in ihrer Einschätzung, da sie möglicherweise selbst in dem Objekt gelebt und so eine persönliche Bindung entwickelt haben.
Gutachter
Besitzt eine sehr gute Markt- und Fachkenntnis und bewertet Ihre Immobilie objektiv und zuverlässig. Allerdings ist ein Gutachten von einem extra dafür ausgebildeten Gutachter mit hohen Kosten verbunden, weshalb das nicht die optimalste Lösung für eine Immobilienbewertung ist.
Wir empfehlen: Immobilienmakler
Ein professioneller Immobilienmakler bietet alles, was Sie für eine präzise Immobilienbewertung brauchen. Er besitzt über die nötige Ortskenntnis und kennt sich auch auf dem regionalen Immobilienmarkt aus. Zudem ist er ein Fachmann in seiner Branche und bewertet Ihre Immobilie objektiv und frei von privaten Interessen.
Die 3 wesentlichen Faktoren, die den Wert einer Immobilie beeinflussen
1. Lage, Lage, Lage
Das absolut wichtigste Kriterium bei der Immobilienbewertung. Denn was bringt einem das tollste Haus der Welt, wenn es keine Anbindung ans Straßennetz gibt?
Allgemein sind für die Beurteilung der Lage die Anbindung an Geschäfte des täglichen Bedarfs, die Infrastruktur und das Verkehrsaufkommen wichtig. Ansonsten spielt bei der wirtschaftlichen Betrachtung auch die sogenannte Mikro- und Makrolage, also die unmittelbare Lage (Nachbarschaft) und das weitere Umfeld (Gemeinde, Region, Stadt) eine entscheidende Rolle.
2. Die Ausstattung
Zusätzlich zu den Flächenfaktoren wie Nutzfläche und Wohnfläche fallen hier Dinge wie Balkon, Garten oder Stellplätze verschiedenster Art ins Gewicht. Weiterhin sind Merkmale wie die Art des Fußbodenbelags, die Bauweise (z.B. Massivbauweise, Fertighaus) oder die Sanitär- und Heizungsanlagen von größerer Bedeutung.
3. Der Zustand der Immobilie
Der Zustand einer Immobilie ist ein außerordentlich wichtiger Faktor bei der Ermittlung des Immobilienwerts. Fragen, die Sie sich stellen sollten:
- Wann wurde das Gebäude gebaut?
- Wann steht die nächste Sanierung/Modernisierung an oder wann wurde das Objekt zuletzt saniert/modernisiert?
- Wie sieht die energetische Beschaffenheit des Objekts aus?
- Wie ist der Zustand der verlegten Leitungen?
- In was für einem Zustand befindet sich das Objekt im Allgemeinen? Gibt es Reparaturbedarf?
Hinweis: Viele Faktoren beeinflussen die Immobilienbewertung
Wenn Sie Ihre Immobilie bewerten lassen, kommen hierbei sehr viele unterschiedliche Faktoren zum Tragen. Das sind nicht nur die drei bereits genannten Faktoren der Lage, der Ausstattung und des Objektzustands, sondern auch die Belastungen: Das können zum einen finanzielle Belastungen wie etwa Grundschulden, Hypotheken oder Rentenschulden sein, zum anderen auch Wohnrecht, Wegerecht oder sogar Erbbaurecht. Und natürlich kann auch der Schadstoff im Boden ein Problem darstellen. All diese Faktoren beeinflussen den Marktwert einer Immobilie.
Beauftragung eines Wertgutachtens
Soll es ein richtiges Wertgutachten sein, dann helfen Ihnen spezialisierte Immobiliengutachter weiter. Dies kann zum Beispiel dann sinnvoll sein, wenn es Streitigkeiten unter den Erben gibt oder wenn einfach nur möglichst sicher der Zustand der Immobilie eingeschätzt werden soll. Auch bei diesen Experten können sich die ermittelten Verkehrswerte am Ende sehr stark voneinander unterscheiden – je mehr Informationen diese aber zur Verfügung haben, desto nachhaltiger ist die Gesamtaussage des Immobiliengutachtens. Allerdings kostet so ein Wertgutachten natürlich auch etwas.
Unser kostenloser Service zur Immobilienbewertung
Wenn Sie den Wert Ihrer Immobilie berechnen wollen, hilft Ihnen unser Tool zur Immobilienbewertung. Dieses ist für Sie kostenlos und basiert auf Marktpreisen von über 7 Millionen verschiedenen Immobilienangeboten. Zudem können Sie selbst Gewichtungen vornehmen, um eine realistische Wertermittlung zu erhalten. Ermitteln Sie Ihren Immobilienwert jetzt.
