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Ertragswert

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So berechnen Sie den Ertragswert Ihrer Immobilie

Ertragswert

Das Ertragswertverfahren kommt dann zum Einsatz, wenn der Renditeaspekt Ihrer Immobilie im Vordergrund steht. So wird der Wert von Gebäuden, die überwiegend vermietet sind, mit diesem Verfahren berechnet. Außer Mehrfamilienhäusern fallen beispielsweise Gewerbeimmobilien, Bürogebäude oder Einzelhandelsimmobilien unter die Wertermittlung im Ertragswertverfahren.

Wichtige Faktoren für die Ertragswertberechnung

Im Wertgutachten Ihrer Immobilie spielen dann viele unterschiedliche Faktoren eine Rolle für das Ergebnis. Diese fließen dann in die Formel für den Ertragswert ein:

  • ‍Jahresrohertrag
    Hierbei handelt es sich um die nachhaltig erzielbare Miete ohne die Betriebskosten.
  • Bewirtschaftungskosten
    Von diesem Jahresrohertrag werden dann noch rechnerisch mehrere Kostenblöcke abgezogen: das Mietausfallwagnis mit z.B. 2,5 Prozent der Mietroherträge, die Verwaltungskosten z.B. mit pauschal 250 Euro pro Wohnung und die Instandhaltungskosten z.B. mit 12 Euro pro Quadratmeter.
  • Aufsplitten in Boden- und Gebäudeanteil
    Gutachter sind darüber hinaus verpflichtet, den Wert des Grundstücks separat zum Wert des Gebäudes auszuweisen. Sie berechnen ihn aus dem Bodenrichtwert und seine Verzinsung wird von den Erträgen der Immobilie abgezogen.
  • ‍Restnutzungsdauer
    Auch die fiktive Restnutzungsdauer ist ein wichtiger Faktor Ihrer Immobilie. Dabei gehen Gutachter von einer Gesamtnutzungsdauer aus, die sich immer mehr aufbraucht, wenn Sie Ihre Immobilie nicht sanieren und renovieren. Diese Gesamtnutzungsdauer kann zum Beispiel bei massiv gebauten Mehrfamilienhäusern 70 Jahre und mehr betragen.
  • ‍Liegenschaftszinssatz
    Den Liegenschaftszinssatz ermitteln Sie durch Anfrage beim Gutachterausschuss Ihrer Kommune. Er bildet die marktübliche Renditeerwartung ab und kann von Kommune zu Kommune sehr stark abweichen. Er ist auch nicht statisch, sondern verändert sich. So kann er in einem Jahr 5,0 Prozent betragen und im Jahr danach 5,5 Prozent.
  • Vervielfältiger
    Mit der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszinssatz können Sie dann den sogenannten Ertragswert-Vervielfältiger in der Tabelle in Anlage 1 zur Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) ablesen. Mit diesem müssen Sie dann den Gebäudeanteil des Wertes multiplizieren.
  • Abzüge/Zuschläge
    Ein Gutachter wird zudem einschätzen, ob etwa aufgrund der Lage, des Zustandes oder womöglich im Grundbuch eingetragener Rechte Ihres Hauses noch weitere bisher nicht berücksichtigte Zu- oder Abschläge von diesem Wert notwendig sind. Das Endergebnis ist dann der Verkehrswert.

Formel für das Ertragswertverfahren, Beispiel

Gebäuderohertrag
Mietausfallwagnis (= Gebäuderohertrag * 0,025)
Verwaltungskosten (= Anzahl Wohneinheiten * 250 Euro)
Instandhaltungskosten (= Wohnquadratmeter *12 Euro)
=
Jahresreinertrag
Bodenwertverzinsung (Anteil des Grundstücks am Jahresreinertrag)
=
Gebäudeertragswert
*
Vervielfältiger (abhängig von Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz)
=
Gebäudewert
Bodenwert
+
Gebäudewert
–/+
Ab- und Zuschläge durch den Gutachter
=
Verkehrswert der Immobilie

Gut zu wissen: Abweichungen sind möglich

Da ein Gutachter einen gewissen Ermessensspielraum hat, können sich die errechneten Verkehrswerte voneinander unterscheiden. Dennoch ist das Ertragswertverfahren ein Verfahren, um den Wert Ihrer Immobilie möglichst genau ermitteln zu können. Aber manchmal wollen Sie vielleicht nur eine grobe Einschätzung haben. Das können Sie durch eine eigene Sammlung von Preisen in Immobilieninseraten erreichen. Oder nutzen Sie dazu das kostenlose Immobilienwert-Tool. Das bietet ein vereinfachtes Verfahren zur Ermittlung eines geschätzten Ertragswerts Ihrer Immobilie.

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