Ertragswert

Was ist das Ertragswertverfahren?

Nach §17 Abs. 1 ImmoWertV wird im Ertragswertverfahren "der Ertragswert auf Grundlage der marktüblich erzielbaren Erträge (Mieteinnahmen) ermittelt". 

Dieses Verfahren kommt immer dann zum Einsatz, wenn der Renditeaspekt im Vordergrund steht und man die Immobilie eher als Kapitalanlage sieht. So wird vor allem der Wert von Gebäuden, die überwiegend vermietet sind, mit diesem Verfahren berechnet.

Wichtige Faktoren für die Ertragswertberechnung

Im Wertgutachten Ihrer Immobilie gibt es viele unterschiedliche Faktoren, welche in die Formel für den Ertragswert einfließen:

• ‍Jahresrohertrag
  Hierbei handelt es sich um die nachhaltig erzielbare Miete ohne die Betriebskosten.
• Bewirtschaftungskosten
  Von diesem Jahresrohertrag werden noch mehrere jährlich anfallende Kostenblöcke abgezogen, die sogenannten Bewirtschaftungskosten. Darunter fallen beispielsweise das Mietausfallwagnis (z.B. 2,5 Prozent der Mietroherträge), die Verwaltungskosten (z.B. pauschal 250 Euro pro Wohnung) und die Instandhaltungskosten (z.B. 12 Euro pro Quadratmeter).
• Aufsplitten in Boden- und Gebäudeanteil
  Gutachter sind dazu verpflichtet, den Wert des Grundstücks separat zum Wert des Gebäudes auszuweisen. Sie berechnen den Grundstückswert aus dem Bodenrichtwert. Die  Grundstücksverzinsung wird dabei von den Erträgen der Immobilie abgezogen, um den Gebäudereinertrag zu berechnen. Dieser wird dann mit dem Vervielfältiger multipliziert, wodurch sich der Gebäudeertragswert ergibt.
• ‍Restnutzungsdauer
  Auch die fiktive Restnutzungsdauer ist ein wichtiger Faktor bei Ihrer Immobilie. Dabei gehen Gutachter von einer Gesamtnutzungsdauer aus, die sich immer mehr aufbraucht, wenn Sie Ihre Immobilie nicht sanieren oder renovieren. Ein Beispiel: Die Gesamtnutzungsdauer bei massiv gebauten Mehrfamilienhäusern kann 70 Jahre und mehr betragen.
• ‍Liegenschaftszinssatz
  Den Liegenschaftszinssatz ermitteln Sie durch Anfrage beim Gutachterausschuss Ihrer Kommune. Er bildet die marktübliche Renditeerwartung ab und kann von Kommune zu Kommune sehr stark abweichen. Er ist auch nicht statisch, sondern verändert sich. So kann er in einem Jahr 5,0 Prozent betragen und im Jahr danach 5,5 Prozent.
• Vervielfältiger
  Mit der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszinssatz können Sie den sogenannten Ertragswert-Vervielfältiger in der Tabelle in Anlage 1 zur Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) ablesen. Mit diesem müssen Sie dann den Gebäudeanteil des Wertes multiplizieren.
• Abzüge/Zuschläge
  Ein Gutachter wird zudem einschätzen, ob etwa aufgrund der Lage, des Zustandes oder womöglich der im Grundbuch eingetragenen Rechte Ihres Hauses noch weitere bisher nicht berücksichtigte Zu- oder Abschläge von diesem Wert notwendig sind. Das Endergebnis ist dann der Ertragswert bzw. Verkehrswert.

Formel für das Ertragswertverfahren (mit Beispiel)

Nachfolgend finden Sie ein fiktives Berechnungsbeispiel zum Ertragswertverfahren.

Vorteile des Ertragswertverfahrens

• Das Ertragswertverfahren basiert auf tatsächlichen Zahlen der Vermietung und ist somit eine sehr praxisnahe Bewertungsmethode.
• Es ist sehr aussagekräftig, da hierbei eine solide Faktenlage zur Wertermittlung herangezogen wird.

Nachteile des Ertragswertverfahrens

• Starke Abhängigkeit vom Liegenschaftszins, also von der durchschnittlichen, marktüblichen Verzinsung des Verkehrswerts (ist Teil der Berechnung der Bodenwertverzinsung und des Vervielfältigers).
• Da der Jahresrohertrag immer nur die Vergangenheit abbildet, kann der tatsächliche Ertragswert von der Berechnung abweichen.

Ertragswertverfahren in der Praxis

Da dieses Verfahren sehr komplex ist und jeder Rechenschritt zu gravierenden Fehlern führen kann, wird es meist im Rahmen eines kostenpflichtigen Gutachtens angewendet.

Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien, Bürogebäude oder Einzelhandelsimmobilien fallen dabei unter die Wertermittlung im Ertragswertverfahren. 

Das Verfahren wird meist von Kapitalanlegern genutzt, um auszurechnen, wie lange es braucht, bis sich die Investition reinvestiert.