030 233 24 39 31
Fragen? Kostenlos beraten lassen

Verkehrswert

Ihr Immobilien-Richtwert wird ermittelt...

Wie möchten Sie Ihre Immobilie bewerten?

Welche Immobilie soll kostenlos bewertet werden?

  • Über 15.000 zufriedene Kunden
  • Über 7 Millionen Vergleichsobjekte
  • 100% kostenlos & unverbindlich
  • Sehr schnell & zuverlässig

Vielen Dank! Ihre Anfrage wurde übermittelt.

Ihre Anfrage wurde erfolgreich an uns übermittelt. Ihr persönlicher Kundenberater Herr Güven wird sich so schnell wie möglich bei Ihnen melden, um weitere Details mit Ihnen zu besprechen.
Leider gab es beim Versand einen Fehler. Bitte kontaktieren Sie uns direkt unter service@immonetzwerk.de

Inhaltsverzeichnis

Was ist eigentlich der Verkehrswert?

Definition und rechtliche Grundlage

Der Verkehrswert (auch Marktwert genannt) ist nach §194 Baugesetzbuch der Wert einer Immobilie, der zum Bewertungsstichtag "ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre".

Er entscheidet darüber, welchen Preis Sie beim Verkauf Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses erzielen können. Dieser soll möglichst genau den tatsächlichen Verkaufspreis abbilden.

Zwar ist der Verkehrswert ein berechneter Wert, dennoch gibt es für ihn keine allgemeingültige Rechenformel. Er ergibt sich aus den aktuellen Marktbedingungen und dem genutzten Bewertungsverfahren. Hinzu kommt, dass der Verkehrswert aufgrund seiner vielen Einflussfaktoren und der schwierigen Berechnung nie genau den Verkaufspreis abbilden kann. 

Wie berechne ich den Verkehrswert?

In Deutschland wird der Verkehrswert auf Grundlage der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) berechnet. Die Verordnung legt fest, welches Verfahren für welche Immobilie zum Einsatz kommt: 

Immobilie mit dem Vergleichswertverfahren bewerten lassen

Berechnungsbeispiel für die Verkehrswertermittlung

Nachfolgend sehen Sie ein vereinfachtes Beispiel für die Ermittlung des Verkehrswerts mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens. Bei den verwendeten Kriterien haben wir die wichtigsten beispielhaft ausgewählt, es können aber auch andere für dieses Verfahren herangezogen werden. Die Zu- und Abschläge werden dabei von einem Immobilienexperten anhand seiner Erfahrung erfasst.

Wann brauche ich den Verkehrswert meiner Immobilie?

In folgenden Fällen ist eine Berechnung des Verkehrswerts sinnvoll:

  • Wenn Ihre Bank oder Versicherung den Wert Ihrer Immobilie bestimmen möchte
  • Sofern Ihr Objekt bei einer Erbauseinandersetzung geteilt werden soll
  • Bei einer Scheidung bzw. Streitigkeiten im Scheidungsfall
  • Beim Kauf einer Immobilie
  • Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen
Jetzt Immobilie bewerten lassen

Unser Tipp: Wird eine Wertermittlung von einer Behörde gefordert, sollten Sie einen Gutachter den Verkehrswert Ihrer Immobilie bestimmen lassen. Bei einem Verkauf von Wohnung, Haus oder Grundstück reicht eine professionelle Bewertung durch einen Makler.

Welche Faktoren beeinflussen den Verkehrswert?

Der Marktwert einer Immobilie wird hauptsächlich durch das Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage bestimmt. Ist das Angebot hoch und die Nachfrage niedrig, so sinkt der Verkehrswert und umgekehrt. 

Die Lage der Immobilie ist natürlich auch ein entscheidender Einflussfaktor. Inwiefern diese gefragt ist, verrät der Bodenrichtwert eines Objekts oder Grundstücks. Dieser ist ein Durchschnittswert, der von Grundstücksverkäufen abgeleitet wird. Er wird mindestens alle zwei Jahre an einem bestimmten Stichtag ermittelt und bildet den Wert von Bauland ab.

Die Nutzungsmöglichkeit der Immobilie ist ebenfalls von großer Bedeutung. Beispielsweise haben Mietobjekte, die in einer Umgebung mit einem hohen Mietniveau liegen, einen höheren Verkehrswert als die, die in einer Umgebung mit niedrigem Mietspiegel liegen.

Weitere Faktoren, die Einfluss auf den Verkehrswert haben, sind: 

  • Ausstattungsmerkmale (z.B. Keller, Stellplätze)
  • Objektzustand (Wann wurde das Objekt gebaut? Müssen Sanierungen/Modernisierungen vorgenommen werden?)
  • Größe (z.B. Grundstücksgröße, Wohnfläche)
  • Gebäudemerkmale (bei Wohnungen z.B. in welchem Stockwerk sich die Wohnung befindet, bei Häusern z.B. ob es Ausbaumöglichkeiten gibt)
  • Energetische Beschaffenheit des Gebäudes (Energieeffizienzklasse, Verbrauch)
  • Lasten am Grundstück

Gut zu wissen: Neben den bereits genannten Merkmalen spielt auch der Gutachter eine Rolle bei der Verkehrswertermittlung. Dieser besitzt nämlich einen gewissen Auslegungs- und Interpretationsspielraum. Das heißt im Klartext, dass zwei unterschiedliche Gutachter zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen können, obwohl sie dieselbe Bewertungsmethode verwendet haben.

Welche Unterlagen benötige ich für die Ermittlung des Verkehrswerts? 

Unabhängig vom Objekttyp und der Eigenschaften sind für die Ermittlung des Verkehrswerts folgende Unterlagen relevant:

  • Berechnung der Wohn- und Nutzfläche 
  • Grundrisse und Pläne der Immobilie
  • Flurkarte und Lageplan
  • Grundbuchauszug 
  • Baubeschreibung 
  • Energieausweis 
  • Dokumentation der Modernisierungsmaßnahmen

Zusätzlich benötigen Sie bei Wohnungseigentum:

  • Teilungsplan und Gemeinschaftsordnung 
  • Dokumentation der Instandhaltungsrücklagen
  • Wohn- oder Hausgeldabrechnungen (der letzten 3 Jahre)
  • Protokolle zur Eigentümerversammlung (der letzten 3 Jahre)

Bei vermieteten Objekten benötigen Sie außerdem: 

  • Auflistung der Mieter inkl. der Mietverträge
  • Betriebskostenabrechnung (der letzten 3 Jahre)

Für die Berechnung der Lasten benötigen Sie zusätzlich: 

  • Angaben der Altlasten 
  • Eintragung zu verschiedenen Rechten (z.B. Wegerechten)
  • Notarielle Urkunden

Was kostet mich die Verkehrswertermittlung?

Die Kosten für die Verkehrswertermittlung sind nicht einheitlich und hängen von dem erforderlichen Aufwand und dem Schwierigkeitsgrad ab. Eine im gutachterlichen Stil angefertigte Verkehrswertermittlung kostet in der Regel zwischen 0,5% und 1% des Immobilienwerts. Sie sollten die Kosten auf jeden Fall schon vor Auftragsvergabe mit dem Sachverständigen aushandeln und festlegen. 

Unsere Empfehlung: 

Sie brauchen kein kostspieliges und zeitaufwendiges Gutachten Ihrer Immobilie? Sie wollen einfach nur einen Marktwert Ihres Objekts erhalten? Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen und wissen nicht, wie Sie den Wert Ihrer Immobilie ansetzen sollen?

Wir bieten Ihnen eine zuverlässige, kostenlose und völlig unverbindliche Werteinschätzung Ihrer Immobilie an. Einfach auf den Button klicken und eine Bewertung erhalten.

Jetzt Verkehrswert ermitteln

Wie Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie selbst ermitteln können

Es ist denkbar, dass Sie durch eine eigene Sammlung von Angebotspreisen etwa in Immobilieninseraten eine Art Vergleichswert für den Preis Ihrer Immobilie ermitteln. In diesem Fall besteht die Formel zum Berechnen des Verkehrswerts beispielsweise aus dem Durchschnitt der normierten Preise.

Auch das kostenlose Immobilienbewertungstool basiert auf einer solchen Sammlung – und bietet Ihnen somit eine gute Einschätzung des möglichen Preises von Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung an. Im Gegensatz zu einer manuellen Recherche werden jedoch weitaus mehr Objekte zum Vergleich herangezogen und Marktpreise so exakter ermittelt. Beachten Sie, dass bei solchen Schätzungen viele Faktoren weitgehend unberücksichtigt bleiben, wie etwa der Zustand der Immobilie oder die im Grundbuch verbrieften Rechte wie etwa das Wohnrecht.

Gut zu wissen: Verkehrswert als Grundlage für den Einheits- und Beleihungswert

Auch der Einheitswert für die Steuern und der Beleihungswert für die Finanzierung Ihrer Immobilie basieren auf der Berechnung des Verkehrswerts. Allerdings sind sie trotzdem nicht identisch, denn beim Einheitswert werden verschiedene definierte Korrekturformeln angewandt, während der Beleihungswert einen Risikoabschlag beinhaltet.

Ist Ihre Immobilie auch im Wert gestiegen?

Finden Sie es heraus! Ermitteln Sie jetzt den Wert Ihrer Immobilie - 100% kostenlos und unverbindlich.

Wert meiner Immobilie ermitteln