Verkehrswert für Ihre Immobilie ermitteln
Sachwert-, Vergleichs- oder Ertragswertverfahren? Welches Verfahren gilt für welche Immobilie? Ein Praxisleitfaden mit Entscheidungshilfe, Beispielen, Tabellen und FAQs.
Was ist der Verkehrswert und wozu dient dieser?
Der Verkehrswert ist der am Stichtag im normalen Geschäftsverkehr erzielbare Marktpreis – so definiert es § 194 BauGB. Grundlage der Ermittlung ist die ImmoWertV (mit den Anwendungshinweisen ImmoWertA). Eine Wertermittlung liefert die sachliche Basis für Verkauf und Kauf, Finanzierung sowie Erb-, Scheidungs- und Vermögensfragen.
Es gibt drei anerkannte Wertermittlungsverfahren:
- Vergleichswert: reale Kaufpreise ähnlicher Objekte
- Sachwert: Bodenwert + Gebäudesubstanz, marktgerecht angepasst
- Ertragswert: Mieteinnahmen minus Kosten, kapitalisiert über den Liegenschaftszins
In der Praxis wird das führende Verfahren oft mit einem zweiten Ansatz plausibilisiert, um das Ergebnis zu untermauern.
Wichtig: Verkehrswert und Beleihungswert sind nicht identisch. Banken rechnen für Kredite vorsichtiger und setzen häufig einen niedrigeren, langfristig tragfähigen Wert an.
Gut zu wissen: Verkehrswert ≠ Kaufpreis. Der tatsächlich bezahlte Preis kann durch Bietergefechte, Zeitdruck oder persönliche Motive über oder unter dem Verkehrswert liegen – dieser dient als sachliche Orientierung.
Ihren Verkehrswert berechnen – in 3 Schritten
Eine Entscheidungshilfe, welches Verfahren zu Ihnen passt.
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Eckdaten zur Immobilie eingeben
Beschreiben Sie Ihr Objekt online in wenigen Minuten. Je präziser die Angaben, desto treffsicherer die Einschätzung.
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Automatische Ersteinschätzung
Unser datenbasiertes, KI-unterstütztes Modell ordnet Ihre Angaben in aktuelle Markt- und Transaktionsdaten ein (u. a. Kaufpreissammlungen, Bodenrichtwerte, Angebots- und Mieteniveau) und liefert eine realistische Preisspanne als ersten Hinweis auf den Verkehrswert.
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Plausibilisierung durch Expert*innen
Ein/e Bewertungsspezialist*in prüft die Online-Indikation mit lokaler Marktkenntnis und objekttypspezifischen Faktoren Falls sinnvoll, passen wir das Ergebnis an und benennen das passende Verfahren.
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Sie erhalten das Ergebnis
Sie erhalten eine verständlich aufbereitete Verkehrswert-Indikation mit kurzer Begründung, Bandbreite und klaren Handlungsempfehlungen.
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Wie wird der Verkehrswert ermittelt?
In Deutschland sind drei anerkannte Wertermittlungsverfahren zulässig (ImmoWertV): Vergleichswert, Sachwert und Ertragswert. Je nach Immobilie und Datenlage ist ein Verfahren führend; oft wird das Ergebnis mit einem zweiten Verfahren plausibilisiert.
Schnellvergleich der Verfahren
Die Übersicht vergleicht die drei gängigen Wertermittlungsverfahren – Einsatzbereich, Datenbedarf, Marktnähe und Aufwand – als schnelle Orientierung.
Häufig gestellte Fragen
Hier finden Sie Antworten auf häufige Fragen zu den Wertermittlungsverfahren
Nein. Es hängt von Nutzung und Datenlage ab. Im Markt wird oft kombiniert und plausibilisiert.
Die Gutachterausschüsse der Länder/Kommunen. Bodenrichtwerte finden Sie über BORISportal; Liegenschaftszinssätze stammen aus der Kaufpreissammlung.
NHK 2010 sind Basiswerte und werden über Baupreisindizes fortgeschrieben; Methode und Indexierung sind geregelt (SW-RL/ImmoWertV/ImmoWertA)
Nein. Amtlich werden Bodenwert, Bodenwertverzinsung, Gebäudeertragswert und Vervielfältiger berücksichtigt. Die Cap-Rate ist nur eine Näherung.
Für eine Orientierung reicht eine Online-Wertermittlung. Für Bank/Finanzamt/Gericht ist ein Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV sinnvoll.