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Sachwert

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So berechnen Sie den Wert Ihres Hauses im Sachwertverfahren

Sachwert

Das Sachwertverfahren kommt bei Immobilien zum Einsatz, die vorrangig keine Ertragsziele verfolgen. Und das ist immer dann der Fall, wenn Sie Ihre Immobilie selbst bewohnen. Deshalb wird das Verfahren sehr häufig bei Ein- und Zweifamilienhäusern angewandt.

Wichtige Faktoren zur Berechnung des Sachwertverfahrens

Zwar ist grob betrachtet vor allem der Wert der baulichen Substanz ein entscheidender Faktor für die Berechnung des Sachwerts. Allerdings gibt es hier viele korrigierende Faktoren, die eine Rolle spielen:

  • Normalherstellungskosten
    Zentral sind die Informationen zu den Normalherstellungskosten eines Gebäudes. Derzeit gültig sind die NHK 2010. Hier können Sie die Baukostenannahmen exakt für Ihren Gebäudetyp ablesen. Da die Statistik für den Stichtag 2010 gilt, müssen Sie den hier abgelesenen Wert noch um die Baupreisentwicklung korrigieren, die über den Baukostenindex des Statistischen Bundesamtes abrufbar ist.
  • Baunebenkosten
    ‍Die Baunebenkosten müssen Sie ebenfalls einrechnen. Sie werden meist als Pauschale von 15 Prozent der reinen Baukosten angegeben.
  • Außenanlagen
    Diese werden häufig mit pauschal 3 Prozent der Baugesamtkosten berechnet.
  • Alterswertminderung
    Ein entscheidender Faktor ist im Sachwertverfahren die Alterswertminderung der Immobilie. Ein Gutachter geht davon aus, dass ein Haus nur eine bestimmte Lebensdauer hat und davon zieht er dann die bereits genutzten Jahre ab, manchmal korrigiert um den Effekt einer Sanierung. Laut Verordnung muss dabei die lineare Formel angewandt werden. Sie lautet Restnutzungsdauer/Gesamtnutzungsdauer *10. Um diesen Prozentbetrag muss dann der vorher ermittelte Zwischenwert des Hauses korrigiert werden.
  • Einschätzungen des Gutachters
    Schließlich führt der Gutachter noch auf Grundlage seiner eigenen Expertise Wertkorrekturen durch. Das Endergebnis ist dann der Verkehrswert der selbst genutzten Immobilie.

Formel für das Sachwertverfahren

Baukosten (abgelesen in der Regel für cbm umbauter Raum in den NHK und korrigiert um Baupreisindex)
+
Baunebenkosten (= 15 Prozent der Baukosten)
=
Baugesamtkosten
+
Außenanlagen (= 3 Prozent der Baugesamtkosten)
=
Herstellungskosten
Alterswertminderung
=
Zeitwert
+/–
Zu- und Abschläge wg. besonderer Bauteile
=
Gesamtbauwert
Bodenwert
+
Gesamtbauwert
+/–
Zu- und Abschläge durch den Gutachter
=
Verkehrswert im Sachwertverfahren

Gut zu wissen: Meistens kein Sachwertverfahren bei selbst bewohnten Eigentumswohnungen

Sofern Sie eine Eigentumswohnung selbst bewohnen, kommt hier dennoch eher selten das Sachwertverfahren zum Einsatz. Hintergrund ist, dass es oftmals sehr viele vergleichbare Wohnungen in der Umgebung gibt – und damit ist die Eigentumswohnung hervorragend für das Vergleichswertverfahren geeignet.

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