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Inhaltsverzeichnis

Was ist das Sachwertverfahren?

Nach § 21 Abs. 1 ImmoWertV wird “der Sachwert des Grundstücks aus dem Sachwert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie dem Bodenwert ermittelt”. 

Das Sachwertverfahren kommt bei Immobilien zum Einsatz, die vorrangig keine Ertragsziele verfolgen. Das ist immer dann der Fall, wenn Sie Ihre Immobilie selbst bewohnen. Deshalb wird das Verfahren sehr häufig bei Ein- und Zweifamilienhäusern angewandt.

Wichtige Faktoren zur Berechnung des Sachwertverfahrens

Grob betrachtet ist vor allem der Wert der baulichen Substanz ein entscheidender Faktor für die Berechnung des Sachwerts. Allerdings gibt es noch viele weitere korrigierende Faktoren, die ebenfalls eine Rolle spielen:

  • Bodenwert
    Das Grundstück ist auch Bestandteil des Sachwerts. Um den Bodenwert zu bestimmen, können Sie auf die von der zuständigen Gemeinde herausgegebenen Bodenrichtwerte zurückgreifen.
  • Regelherstellungskosten
    Besonders relevant sind die Normalherstellungskosten eines Gebäudes. Derzeit gültig (Stand 2019) sind die NHK 2010. In dieser Auflistung können Sie die Herstellungskosten, die normalerweise für Ihren Gebäudetyp anfallen, exakt ablesen (in €/qm). Da die Statistik ab 2010 gilt, müssen Sie den darin abgelesenen Wert noch um die Baupreisentwicklung korrigieren, die über den Baukostenindex des Statistischen Bundesamtes abrufbar ist. Falls auf der Webseite die Zahlenreihe nicht bis 2010 reicht, finden Sie die gesamte Preis-Historie in den vierteljährlich veröffentlichten PDF-Dokumenten “Preisindizes für die Bauwirtschaft”, abrufbar über die Sektion “Publikationen” auf dieser Seite.
  • Alterswertminderung
    Ein entscheidender Faktor im Sachwertverfahren ist die Alterswertminderung der Immobilie. Ein Gutachter geht davon aus, dass ein Haus nur eine bestimmte Lebensdauer hat. Davon zieht er dann die bereits genutzten Jahre ab, manchmal korrigiert um den Effekt einer Sanierung. Laut Verordnung muss dabei diese lineare Formel angewandt werden:
    (Gesamtnutzungsdauer - Restnutzungsdauer) / Gesamtnutzungsdauer * 100
    Um diesen Prozentbetrag muss dann der vorher ermittelte Zwischenwert des Hauses korrigiert werden.
  • Marktanpassungsfaktor
    Um den einen nach den aktuellen Marktbedingungen realistischen Sachwert zu erhalten, wird der vorläufige Sachwert mit dem Marktanpassungsfaktor korrigiert. Diesen stellen Gutachterausschüsse zur Verfügung.

Formel für das Sachwertverfahren (mit Beispiel)

Nachfolgend finden Sie ein fiktives Berechnungsbeispiel zum Sachwertverfahren.

Vorteile des Sachwertverfahrens

  • Das Sachwertverfahren bietet eine objektive Betrachtung auf die Immobilie, da der Wert anhand des aktuellen Preisniveaus der Herstellungskosten berechnet wird.
  • Es ist als einziges Verfahren für besondere Immobilien wie Industriegebäude oder Bahnhöfe geeignet

Nachteile des Sachwertverfahrens

  • Bei Häusertypen, die relativ neu sind (z.B. Passivhäuser) und für die es noch kaum eine Datenbasis gibt, ist diese Berechnungsmethode schwierig anzuwenden.
  • Sachwert ist nicht gleich Verkehrswert: Faktoren wie z.B. die Lage werden hier nicht berücksichtigt, spielen jedoch auf dem Immobilienmarkt eine entscheidende Rolle.

Sachwertverfahren in der Praxis

Unter normalen Umständen verwendet man in der Praxis das einfachere Vergleichswertverfahren. Das Sachwertverfahren wird nur dann eingesetzt, wenn besondere Bedingungen beim Immobilienverkauf vorliegen oder wenn nicht genügend Vergleichsobjekte vorhanden sind, was meist in ländlichen Gebieten der Fall ist.

Gut zu wissen: Meist kein Sachwertverfahren bei selbst bewohnten Eigentumswohnungen

Im Falle einer selbstgenutzten Eigentumswohnung kommt das Sachwertverfahren eher selten zum Einsatz. Hintergrund ist, dass es oftmals sehr viele vergleichbare Wohnungen in der Umgebung gibt – und damit ist die Eigentumswohnung hervorragend für das Vergleichswertverfahren geeignet.

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