Wohnrecht Berechnung

So wirkt sich ein Wohnrecht auf den Immobilienwert aus

Das Wohnrecht ist eines von vielen Rechten, welches sich deren Inhaber im Grundbuch Ihrer Immobilie verbriefen lassen können. Es besagt, dass der Halter dieses Rechts ein meist unentgeltliches Wohnrecht in einer Wohnung Ihres Mehrfamilienhauses oder in Ihrem Einfamilienhaus hat. Manchmal ist er auch von den Nebenkosten befreit. Da der Käufer Ihrer Immobilie immer auch diese Rechte übernimmt, mindert das für ihn den Wert der Immobilie – und somit den Verkaufspreis.

Dauer des Rechts ist entscheidend

Ein Wohnrecht kann in seiner Dauer begrenzt sein, beispielsweise auf 20 Jahre. Dann ist die Wertminderung auch einfach – und vor allem sicher – berechenbar. Schwierig wird es für den Käufer Ihrer Immobilie dann, wenn das Wohnrecht für die berechtigte Person zeitlich unbegrenzt gilt, also bis zu deren Tod. Dann kann die Wertminderung nur geschätzt werden. Sie richtet sich dann nach dem Lebensalter des Rechtehalters und dessen statistisch durchschnittlich währender Lebensdauer. Für den Käufer ist das also mit einem hohen Risiko verbunden.

Faktoren für die Wertminderung

Unabhängig davon sind folgende Faktoren für die Bestimmung der Wertminderung relevant:

• Reinertragsminderung:
  Damit ist der tatsächliche Ausfall der Miete und eventuell auch der Nebenkosten gemeint. Eine Orientierung bietet hierfür der örtliche Mietspiegel.
• Restlaufzeit des Rechts:
  Sofern das Recht unbegrenzt ist, müssen Sie sich hier mit statistischen Aussagen zur durchschnittlichen Lebensdauer begnügen. Bei einer Begrenzung ist es einfach die Restlaufzeit des Rechts.
• Liegenschaftszinssatz:
  Der Liegenschaftszinssatz ist die marktübliche Verzinsung des Ertrags. Dies ist ein Prozentsatz, der von Kommune zu Kommune stark abweichen kann und der sich auch im Verlauf der Jahre verändert. Auskunft darüber erteilt der örtliche Gutachterausschuss Ihrer Kommune.
• Ertragsvervielfältiger/Barwertfaktor für die Kapitalisierung:
  Der Ertragswertvervielfältiger wird aus einer Tabelle abgelesen und hängt vom Liegenschaftszinssatz und der Restlaufzeit des Rechts ab. Eine Tabelle hierzu ist in Anhang 1 der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) zu finden.

Formel zur Berechnung der Wertminderung durch ein Wohnrecht

Reinertragsminderung

* Ertragswertvervielfältiger (ergibt sich aus Liegenschaftszinssatz und Dauer des Rechts)

= Wertminderung durch das Wohnrecht

Gut zu wissen: Nießbrauchrecht ist noch teurer

Das Nießbrauchrecht ist ein weiteres Recht, welches sich oft ehemalige Eigentümer an ihrer Immobilie einräumen lassen, wenn sie diese an ihre Kinder übertragen. Für den Verkauf Ihrer Immobilie kann dieses Recht sich wertvernichtend auswirken. Denn damit ist dem Rechteinhaber die komplette wirtschaftliche Nutzung etwa des Mehrfamilienhauses übertragen – ein neuer Käufer profitiert also von diesen Einnahmen nicht. Sehr weitführende Rechte sind auch die Leibrente, mit dem dem Inhaber eine feste Rente zugesichert wird, und der Leibgeding, bei dem ihm sogar die Kostenübernahme für die Pflege zugesprochen wird. Manchmal ist selbst die Kostenübernahme für ein standesgemäßes Begräbnis vereinbart. Das alles kann sehr teuer werden und mindert den Wert Ihrer Immobilie erheblich.