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Vergleichswert

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So ermitteln Sie den Vergleichswert Ihrer Immobilie

Vergleichswert

Laut Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) ist das Vergleichswertverfahren zur Ermittlung des sogenannten Verkehrswertes das bevorzugte Verfahren zur Wertermittlung Ihrer Immobilie. Das Ertragswertverfahren für Kapitalanlageobjekte und das Sachwertverfahren für selbst genutzte Immobilien sollen eigentlich nur dann angewandt werden, wenn das Vergleichswertverfahren nicht möglich ist.

Vergleichswertverfahren bei unbebauten Grundstücken

Grundlage für den Vergleichswert ist der sogenannte Bodenrichtwert. Diesen ermittelt der Gutachterausschuss anhand von tatsächlichen Verkaufspreisen. Er wird für unbebaute Grundstücke ermittelt – entsprechend ist er auch der sogenannte „unmittelbare“ Vergleichswert, wenn Sie ein unbebautes Grundstück verkaufen. Dazu müssen dann allerdings einige Faktoren des Grundstücks mit dem Vergleichsgrundstück des Bodenrichtpreises weitestgehend übereinstimmen, zum Beispiel:

  • ‍Orts- und Grundstücklage
  • Bodenbeschaffenheit
  • Grundstückszuschnitt und -größe
  • Art und Maß der baulichen Nutzung, zum Beispiel auch Abstandsflächen und vorgeschriebene Bauweisen
  • Infrastruktur
  • Himmelsausrichtung
  • Bevölkerungsstruktur
  • Baulasten

Abweichungen davon sind zwar möglich, werden dann aber mit Zu- und Abschlägen bedacht.

Vergleichswertverfahren beim Einfamilienhaus und der Eigentumswohnung

Auch bei bebauten Grundstücken ist ein Vergleichswertverfahren möglich. Hierzu muss zusätzlich zu den Grundstücksfaktoren Ihr Haus aber in folgenden Punkten mit dem Vergleichswert übereinstimmen:

  • ‍Gebäudealter
  • Gebäudeart
  • Gebäudegröße
  • Gebäudezustand, zum Beispiel auch der energetische Zustand

Auf ein individuelles Architektenhaus wird dies kaum zutreffen. Aber häufig gilt das für das Einfamilienhaus in der Reihenhaussiedlung oder die Eigentumswohnung in der Wohnanlage. Auch hier muss nicht immer alles exakt übereinstimmen, aber Sie müssen dann auch hier Zu- und Abschläge kalkulieren und berücksichtigen. So wird bei einem Renditeobjekt ein sogenannter Ertragsfaktorenvergleich durchgeführt. Bei vom Eigentümer selbst bewohnten Immobilien ist dies der Gebäudefaktorenvergleich. Auch hierfür stellt der Gutachterausschuss Ihrer Kommune möglicherweise Daten bereit.

Tipp: Schätzen Sie den Wert online und kostenlos

Mit dem kostenlosen Immobilienbewertungstool wird ebenfalls ein Vergleichswertverfahren durchgeführt. Allerdings basiert dies auf den Angebotspreisen in Inseraten, also nicht auf tatsächlich ermittelten Verkaufspreisen. Für eine Abschätzung eines realistischen Verhandlungspreises ist es aber sehr gut geeignet.

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