Vergleichswert

Was ist das Vergleichswertverfahren?

Laut Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) ist das Vergleichswertverfahren das bevorzugte Verfahren zur Wertermittlung Ihrer Immobilie bzw. Ermittlung des sogenannten Verkehrswertes. Andere Methoden wie das Ertragswertverfahren für Kapitalanlageobjekte oder das Sachwertverfahren für selbstgenutzte Immobilien sollen eigentlich nur dann angewandt werden, wenn das Vergleichswertverfahren nicht möglich ist.

Vergleichswertverfahren bei unbebauten Grundstücken

Grundlage für den Vergleichswert ist der sogenannte Bodenrichtwert. Diesen ermittelt der Gutachterausschuss anhand von tatsächlichen Verkaufspreisen. Er wird für unbebaute Grundstücke ermittelt – entsprechend dient er auch als sogenannter „unmittelbarer“ Vergleichswert, wenn Sie ein unbebautes Grundstück verkaufen. Dazu müssen dann allerdings einige Faktoren des Grundstücks mit dem Vergleichsgrundstück des Bodenrichtpreises übereinstimmen, zum Beispiel:

• ‍Orts- und Grundstückslage
• Bodenbeschaffenheit
• Grundstückszuschnitt und -größe
• Art und Maß der baulichen Nutzung, zum Beispiel auch Abstandsflächen und vorgeschriebene Bauweisen
• Infrastruktur
• Himmelsrichtung
• Bevölkerungsstruktur
• Baulasten

Abweichungen davon sind zwar möglich, werden dann aber mit Zu- oder Abschlägen bedacht.

Vergleichswertverfahren beim Einfamilienhaus und der Eigentumswohnung

Auch bei bebauten Grundstücken ist ein Vergleichswertverfahren möglich. Hierzu muss Ihr Haus zusätzlich zu den Grundstücksfaktoren in folgenden Punkten mit dem Referenzobjekt vergleichbar sein:

• ‍Gebäudealter
• Gebäudeart
• Gebäudegröße
• Gebäudezustand, zum Beispiel auch der energetische Zustand

Auf ein individuelles Architektenhaus wird dies natürlich kaum zutreffen. Aber häufig gilt das für das Einfamilienhaus in der Reihenhaussiedlung oder die Eigentumswohnung in der Wohnanlage. Auch hier muss nicht immer alles exakt übereinstimmen - wichtig ist nur, dass Sie dann die jeweiligen Zu- oder Abschläge kalkulieren und berücksichtigen. So wird bei einem Renditeobjekt ein sogenannter Ertragsfaktorenvergleich durchgeführt. Bei Immobilien mit Eigennutzung ist dies der Gebäudefaktorenvergleich. Auch hierfür stellt der Gutachterausschuss Ihrer Kommune gegebenenfalls Daten bereit.

Beispiel für das Vergleichswertverfahren

Vorteile des Vergleichswertverfahrens

• Das Vergleichswertverfahren stellt wohl die logischste Methode zur Berechnung des Immobilienwerts dar. Man bestimmt den Wert anhand eines Vergleichs zwischen ähnlichen Objekten.
• Diese Berechnungsmethode stellt den perfekten Abgleich der Immobilie zu dem aktuellen Marktniveau dar.

Nachteile des Vergleichswertverfahrens

• Sofern die Vergleichsdaten fehlen, ist dieses Verfahren praktisch nicht anwendbar.
• Bei besonders ungewöhnlichen Gebäuden ist diese Methode meist ungeeignet: Weicht das Zu-Abschlags-Ergebnis mehr als +/- 30-35% ab, ist die Vergleichsimmobilie im Regelfall nicht für einen Vergleich geeignet.