Was der Beleihungswert für Ihre Finanzierung bedeutet
Der Beleihungswert kann tatsächlich auch beim Verkauf Ihrer Immobilie eine Rolle spielen. Denn dadurch könnte sich die Finanzierung für Ihren Käufer verteuern oder gar unrealistisch werden. Per Definition ist der Beleihungswert der Immobilie von der normalen Immobilienbewertung abgeleitet. Allerdings wird von dem dort ermittelten Verkehrswert ein banküblicher Abschlag vorgenommen – dieser kann unterschiedlich hoch ausfallen. Der Verkehrswert minus dem Abschlag ist also der Beleihungswert.
Beleihungswert ist relevant für die Zinskosten
Dieser Abschlag kann große Auswirkungen auf die Zinskosten Ihres Käufers haben. Das hängt damit zusammen, dass die Bank zusätzlich noch verschiedene Beleihungsgrenzen einhalten muss. Die wichtigste Grenze liegt bei 60 Prozent des Beleihungswertes: Bis zu dieser Grenze kann die Bank die oftmals groß plakatierten Niedrigzinsen anbieten, denn man geht davon aus, dass dieser Wert alleine durch die Immobilie besichert ist, das heißt, die Bank im Fall einer Zwangsversteigerung diesen Wert auf jeden Fall realisieren kann.
Eine weitere wichtige Grenze liegt bei 80 Prozent; darüber hinaus lassen sich auch Finanzierungen bis 100 oder gar 110 Prozent – dann zum Beispiel inklusive der Kaufnebenkosten oder eben bis zum tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie – realisieren. Allerdings werden sich die Zinskosten aufgrund des höheren Risikos für die Bank dann deutlich verteuern.
Beispielrechnung für die Beleihungswertermittlung
Jede Bank ermittelt den Beleihungswert anders, denn hierfür spielt die eigene Hauspolitik eine Rolle. Deshalb gibt es auch keinen Rechner, der einheitlich alle Beleihungswerte berechnen kann. Aber Sie können das auch recht einfach selbst ausrechnen, denn in der Regel wird die Bank einen einfachen Abschlag vom Verkehrswert vornehmen. Beispiele bei einem Verkehrswert von 1.000.000 Euro:
- Bank A: Kein Abschlag vom Verkehrswert; das heißt, der Beleihungswert würde 1.000.000 Euro betragen.
- Bank B: Abschlag von 10 Prozent des Verkehrswerts; das heißt, der Beleihungswert würde 900.000 Euro betragen.
- Bank C: Abschlag von 20 Prozent des Verkehrswerts, das heißt, der Beleihungswert würde 800.000 Euro betragen.
Tipp: Höhere Zinsen können dennoch günstiger sein
Da eben der Beleihungswert unterschiedlich ist, kann es sein, dass eine Bank bei einer Vollfinanzierung mit wenig Abschlag vom Verkehrswert und höheren Zinsen dennoch das günstigere Darlehen anbietet, weil eben länger zur günstigen 60-Prozent-Grenze finanziert werden kann – man nennt das dann auch 1a-Darlehen. Als Beispiel:
- Bank A kann 600.000 Euro über das günstige 1a-Darlehen (bis 60 Prozent des Beleihungswertes) finanzieren. 400.000 Euro des Darlehens müssten also zu ungünstigeren Zinskonditionen finanziert werden.
- Bank B kann 540.000 Euro über das günstige 1a-Darlehen finanzieren; 460.000 Euro hätten ungünstigere Zinskonditionen.
- Bank C kann nur noch 480.000 Euro über das günstige 1a-Darlehen finanzieren; 520.000 Euro hätten ungünstigere Zinskonditionen.
