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Einheitswert

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Was der Einheitswert für Ihre Immobilie bedeutet

Einheitswert

Wenn Ihr Finanzamt von Ihnen Steuern rund um Ihre Immobilie haben möchte, kommt manchmal der Einheitswert ins Spiel. Das ist zum Beispiel heute noch bei der Grundsteuer und bei der Zweitwohnsitz-Steuer der Fall. Früher kam dieses Verfahren auch bei Grunderwerbsteuer und bei der Erbschaftssteuer zum Einsatz.

Verfahren zur Ermittlung des Einheitswerts

Der Einheitswert wird im Prinzip auch mittels einer Immobilienbewertung für Gebäude ermittelt. Da er Grundlage für die Steuer ist, übernimmt dies das Finanzamt. Mindestens alle sechs Jahre überprüft das den Einheitswert. Mit der „Erklärung zur Feststellung des Einheitswerts“ fragt das Finanzamt dabei die Grundlagen für die Berechnung ab. Und auch so gibt es im Vergleich zu einer „normalen“ Immobilienbewertung ein paar Besonderheiten zu beachten:

  • Bewertungsstichtag ist der 1. Januar 1964 / 1. Januar 1935
    Insbesondere für Immobilien, die als Kapitalanlage gelten bzw. für die eine ortsübliche Miete recherchierbar ist, gilt ein besonderer Stichtag für die Bewertung der Immobilie: Dieser liegt weit in der Vergangenheit, nämlich am 1. Januar 1964 (alte Bundesländer) bzw. am 1. Januar 1935 (neue Bundesländer). Das Ergebnis ist dann zwangsläufig ein sehr geringer Wert, denn alles wird auf diese zurückliegenden Stichtage heruntergerechnet. Gerade dieser Punkt ist hoch umstritten und deshalb ist das Einheitswertverfahren vermutlich nicht mehr lange gültig. Als Grundlage dafür verwendet das Finanzamt übrigens meist das Ertragswertverfahren mit der Ermittlung der Jahresrohmiete als Basis.
  • Grundsteuermesszahl
    Da der Einheitswert zum Stichtag sehr gering ist, wird er nun künstlich hochgerechnet. Dazu dient zum Beispiel die Grundsteuermesszahl, welche sich im Promillebereich bewegt. Geregelt ist das im Grundsteuergesetz, Abteilung 2, Paragraf 15. Darin ist zum Beispiel abzulesen, dass für Häuser für mehr als zwei Familien eine Gundsteuermesszahl von 3,5 Promille gilt.
  • Hebesatz der Kommune
    Die Grundsteuer ist eine kommunale Steuer. Und die Kommunen beeinflussen über ihren Hebesatz dann auch massiv die tatsächliche Steuerlast. Dieser Hebesatz kann beispielsweise bei 400 Prozent liegen.

Es ist aber noch komplizierter, denn es wird zusätzlich auch noch die Hochwertigkeit der Immobilie berücksichtigt. Eine Beispielrechnung: Ihr Mehrfamilienhaus wird mit einem Einheitswert von 50.000 Euro beziffert, die Steuermesszahl beträgt 3,5 Promille und der Hebesatz der Kommune beispielsweise 540 Prozent. Dann würde hier eine Jahresgrundsteuer von etwa 945 Euro anfallen.

Allerdings ist auch dieses Modell stark in der Kritik und könnte bald durch eine Steuerberechnung abgelöst werden, die auf Bodenpreisen basiert.

Gut zu wissen: Grunderwerbssteuer wird nach dem Bedarfswert ermittelt

Weil es eben viel Kritik an dem Einheitswert gab, wird die Grunderwerbsteuer mittlerweile nach dem Bedarfswert ermittelt. Das ist ein rein steuerlicher Wert, der aber auf den üblichen Verfahren der Immobilienbewertung beruht.

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