Die Bruttogrundfläche (BGF)

Was ist die Bruttogrundfläche? Eine Definition

Als Bruttogrundfläche (BGF) wird die Summe aller nutzbaren Grundflächen bezeichnet, welche sich aus den Grundrissebenen eines Bauwerks ergeben. Die Bruttogrundfläche ist eine wichtige Kennzahl bei der Wertermittlung einer Immobilie mit dem Sachwertverfahren.

Die Bruttogrundfläche ist Bestandteil der DIN 277 und umfasst die Konstruktionsgrundfläche (KGF) sowie die Nettogrundfläche (NGF), welche wiederum in die Nutzfläche (NUF), Technische Funktionsfläche (TF) sowie Verkehrsfläche (VF)unterteilt ist.

Berechnung der Bruttogrundfläche

Ist die Nettogrundfläche eines Bauwerks bekannt, kann die Bruttogrundfläche anhand dieser errechnet werden. Dazu muss lediglich die Nettogrundfläche mit der Konstruktionsgrundfläche addiert werden. Diese umfasst alle Grundflächen der aufgehenden Baukonstruktionen aller Grundrissebenen wie beispielsweise Wände, Hohlräume, Wandnischen oder Installationskanäle.

Ist die Nettogrundfläche hingegen nicht bekannt, müssen die Grundflächen und Rauminhalte nach den Vorschriften der DIN 277 nach ihrer Zugehörigkeit zu folgenden Bereichen getrennt ermittelt werden:

• Bereich a): „Überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen.“ - Dazu zählt das Kellergeschoss (KG), Erdgeschoss (EG), Obergeschoss (OG) sowie ein ausgebautes oder nicht ausgebautes Dachgeschoss
• Bereich b): „Überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen.“ - Dazu zählen beispielsweise Loggien, überdeckte Balkone oder Durchfahrten
• Bereich c): „Nicht überdeckt.“ - Hierzu zählen nicht überdeckte Terrassen sowie nicht überdeckte Balkone

Für die Anwendung der NHK 2000 sieht die Sachwertrichtlinie vor, dass der Berechnung lediglich die Bereiche a und b zu Grunde gelegt werden und dass Balkone (auch wenn diese überdeckt sind) dem Bereich c zugeordnet werden müssen.

Die Sachwertrichtlinie besagt im Weiteren:

(3) Für die Ermittlung der BGF sind die äußeren Maße der Bauteile einschließlich Bekleidung, z. B. Putz und Außenschalen mehrschaliger Wandkonstruktionen, in Höhe der Bodenbelagsoberkanten anzusetzen.

(4) Nicht zur BGF gehören z. B. Flächen von Spitzböden (vgl. Nummer 4.1.1.5 Absatz 3) und Kriechkellern, Flächen, die ausschließlich der Wartung, Inspektion und Instandsetzung von Baukonstruktionen und technischen Anlagen dienen sowie Flächen unter konstruktiven Hohlräumen, z. B. über abgehängten Decken.

Tipp: Für eine genaue Berechnung der Bruttogrundfläche sollten Sie die genauen Vorgaben der DIN 277 beachten.