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Instandhaltungsrücklage

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Was ist die Instandhaltungsrücklage?

Die Instandhaltungsrücklage, auch Instandhaltungsrückstellung oder Erneuerungsfonds genannt, ist nach §21 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) eine Ansammlung eines angemessenen Geldbetrages und dient zur langfristigen Erhaltung einer Immobilie. Von der eingezahlten Summe werden kontinuierlich Instandhaltungen, aber auch Instandsetzungen am gemeinschaftlichen Eigentum durchgeführt.  

Die Instandhaltungsrücklage muss vom Verwalter auf einem gesonderten Konto (Rücklagenkonto) einbehalten werden, welches auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft läuft. Da die Instandhaltungsrücklage zum Verwaltungsvermögen gehört, wird diese beim Verkauf einer Immobilie nicht ausgezahlt. Eigentümer aus der Eigentümergemeinschaft haben keine Verfügungsbefugnis über das Verwaltungsvermögen.

Verwendung der Instandhaltungsrücklage

Da die Instandhaltungsrücklage zweckgebunden ist, darf diese nur für das Instandsetzen und die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums genutzt werden. Dazu zählt beispielsweise die Beseitigung von Schäden oder auch die Erneuerung des Daches oder der Heizungsanlage. Aber auch wiederkehrende Arbeiten wie Malerarbeiten, Schönheitsreparaturen oder Inspektionen können mit der Instandhaltungsrücklage bezahlt werden.

Ist die Instandhaltungsrücklage steuerlich absetzbar?

Um die Instandhaltungsrücklage als Eigentümer einer Wohnung als Werbungskosten steuerlich abzusetzen, müssen folgende Bedingungen erfüllt sein:

  • Die Wohnung oder Wohnungen werden vermietet
  • Die Instandhaltungsrücklage wurde bereits für Instandhaltungsmaßnahmen bzw. Instandsetzungsmaßnahmen verwendet

Zusammengefasst heißt dies also, dass die monatlichen Raten für die Instandhaltungsrücklage nur dann steuerlich geltend gemacht werden können, wenn das Geld tatsächlich verwendet wurde.

Tipp: Im Kaufpreis einer Eigentumswohnung ist üblicherweise die anteilige Instandhaltungsrücklage enthalten. Diese darf vom zu versteuernden Betrag abgezogen werden, so dass für diese keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden muss.

Höhe der Instandhaltungsrücklage berechnen

In Deutschland ist es per Gesetz nicht gesetzlich festgesetzt, wie hoch die Instandhaltungsrücklage sein muss, sollte oder darf. In letzter Konsequenz entscheidet jede Eigentümergemeinschaft für sich selbst, mit welchem Betrag sie die monatliche Rate für die Instandhaltungsrücklage ansetzen.

In die Berechnung der Höhe der Instandhaltungsrücklage sollten nach Möglichkeit mehrere Faktoren mit einspielen. Dazu zählt beispielsweise das Alter, der Zustand die Größe, die Ausstattung sowie die Lage einer Immobilie.

Eine pauschale Antwort gibt es somit nicht, so dass jede Immobilie einzeln betrachtet werden sollte. Über die Jahre hat sich die Berechnung mit Hilfe der Peterschen Formel bewährt. Hierbei multiplizieren Sie die Herstellungskosten (ohne Grundstückskosten und Erschließungskosten) einer Immobilie mit dem Faktor 1,5 und teilen den berechneten Wert durch 80. Etwa 70 Prozent dieses Wertes entsprechen den Instandhaltungskosten für das Gemeinschaftseigentums und können dann auf die Wohnfläche jeder Wohnung umgelegt werden.

Tipp: Beauftragen Sie einen unabhängigen Fachmann mit der Ermittlung einer “angemessenen” Instandhaltungsrücklage, da die Unterschiede zwischen alten und neuen Gebäuden sowie viele weitere Faktoren eine große Rolle spielen.  


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