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Bebauungsplan

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Was ist ein Bebauungsplan? Eine Definition:

Bebauungspläne, auch B-Pläne genannt, werden von Gemeinden erstellt und dienen zur Steuerung der städtebaulichen Entwicklung. Gemäß §§ 1 II, 10 I BauGB handelt es sich bei einem Bebauungsplan um eine gemeindliche Satzung. Der Bebauungsplan entsteht aus den Flächennutzungsplänen, welche von der Gemeinde erstellt wurden.

Bei der Anfertigung des Bebauungsplans müssen die Raumordnungsziele (festgelegt von der EU bzw. vom Bundesverwaltungsgericht) berücksichtigt werden, auch wenn die Ausarbeitung der kommunalen Selbstverwaltung unterliegt. Auch Natur- und Umweltschutzvorschriften müssen von der Gemeinde beachtet werden.

Der Bebauungsplan beinhaltet konkrete Vorgaben, die bei der Errichtung von Gebäuden und Nutzung von Grundstücken beachtet werden müssen. Aber auch die Nutzung bzw. Verwendung von privaten oder öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen wird im Bebauungsplan festgelegt und geregelt.

Was steht alles im Bebauungsplan?

Bebauungspläne werden als Satzung beschlossen. Neben den zwingend notwendigen Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung, zum Maß der baulichen Nutzung, zu überbaubaren Grundstücksflächen und Angaben zur örtlichen Verkehrslage kann ein Bebauungsplan noch weitere Vorgaben beinhalten. Das sind beispielsweise folgende Angaben:

  • Bauweise eines Gebäudes (offen oder geschlossen)
  • Anzahl der Geschossflächen und zur Grundflächenzahl
  • Erlaubte Dachformen
  • Vorgaben zur Farb- und Materialwahl
  • Stellplätze für PKW
  • Art der Wärmeerzeugung

Formen des Bebauungsplans

Es gibt grundsätzlich drei verschiedene Formen des Bebauungsplanes. Diese lauten wie folgt:

Einfacher Bebauungsplan

Ein einfacher Bebauungsplan umfasst in der Regel nur wenige Festsetzungen und erfüllt die vier Anforderungen eines qualifizierten Bebauungsplans nicht. Die Zulässigkeit eines Bauvorhabens wird mit einem einfachen Bebauungsplan in der Regel nicht abschließend geregelt.

Qualifizierter Bebauungsplan

Ein qualifizierter Bebauungsplan ist im Gegensatz zum Einfachen ein Bebauungsplan, welcher genau diese vier Festsetzungen enthält:

  1. Art der baulichen Nutzung
  2. Maß der baulichen Nutzung
  3. Festsetzungen zu überbaubaren Grundstücksflächen
  4. Angaben zur örtlichen Verkehrslage

Der qualifizierte Bebauungsplan enthält also alle Festsetzungen und Vorgaben, die für die Bebauung eines Grundstücks wichtig sind und entscheidet über die Zulässigkeit eines Bauvorhabens. Voraussetzung dafür ist laut §34 BauGB, dass die Erschließung des Grundstücks möglich ist.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan gilt als Sonderform des Bebauungsplans und findet dann Anwendung, wenn kein regulärer Bebauungsplan vorliegt. Ein (privater) Vorhabenträger dann kann mit seinem Vorhaben an die Gemeinde herantreten und in Zusammenarbeit mit dieser einen Vorhaben- und Erschließungsplan ausarbeiten.

Voraussetzung für die Ausstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist, dass der Bauträger zur Durchführung der Vorhabens- und Erschließungsmaßnahmen in der Lage ist. Dieser verpflichtet sich zudem in einem Durchführungsvertrag der fristgerechten Durchführung und Übernahme der Planungs- und Erschließungskosten.

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan umfasst neben den vier Festsetzungen des qualifizierten Bebauungsplans noch deutlich konkretere Vorgaben. Diese ergeben sich aus dem Vorhaben, mit welchem der Vorhabenträger an die Gemeinde herangetreten ist.  

Bebauungsplan lesen - Wie geht das?

Der Bebauungsplan besteht in der Regel aus einer Planzeichnung (Teil A) und einem beschreibenden Text (Teil B), in welchem die genauen Festsetzungen beschrieben sind. Entsprechend der Vorgaben enthält der Bebauungsplan zahlreiche Abkürzungen und Angaben. Im Bebauungsplan sind Flächen mit Linien gekennzeichnet und werden durch Farben hervorgehoben und markiert. Üblicherweise ist diesem eine ausführliche Legende mit allen Abkürzungen sowie Symbolen und deren Bedeutung beigefügt.

Wo kann der Bebauungsplan eingesehen werden?

In den Bebauungsplan einer Gemeinde oder Stadt kann im Gegensatz zum Grundbuch jeder Einsicht nehmen. Bei vielen Städten und Gemeinden können Sie den Bebauungsplan online abrufen. Sollte dies nicht möglich sein, können Sie den Bebauungsplan beim Bauordnungsamt oder beim Stadtplanungsamt Ihrer Gemeinde einsehen.

Tipp: Machen Sie Gebrauch von einer kostenlosen Beratung Ihrer zuständigen Behörde. Die Mitarbeiter vor Ort können Ihnen Detailfragen beantworten und Ihnen den oftmals sehr komplexen Bebauungsplan mit seinen vielen Abkürzungen genauer erklären.

Änderungen am Bebauungsplan

Auch als Privatperson können Sie zumindest in der Theorie eine Änderung eines Bebauungsplans herbeiführen. Dazu müssen Sie einen Antrag bei Ihrer Gemeinde stellen. Eine Änderung kann jedoch nur erfolgen, wenn die Raumordnungsziele besser ausgestaltet werden können und die Änderung wirklich notwendig ist. Es besteht kein Anspruch auf Änderung des Bebauungsplans durch die Gemeinde.  

Bei einem bereits bestehenden Bebauungsplan ist es durchaus möglich, dass eine Änderung durch ein vereinfachtes Verfahren bewirkt werden kann und somit nicht einen wie üblich langen Zeitraum in Anspruch nimmt, da mehrere Parteien an der Entscheidung partizipieren müssen bzw. möchten. Meistens handelt es sich hierbei jedoch nur um sehr geringe Abweichungen zum bereits vorhandenen Bebauungsplan.

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