Steuern beim Immobilienverkauf

Welche Steuern Sie beim Immobilienverkauf zahlen müssen

Während Sie eine Immobilie besitzen, müssen Sie die Grundsteuer bezahlen. Wenn Sie ein geerbtes Haus haben, verlangt der Fiskus möglicherweise Erbschaftssteuer. Das ist unabhängig davon, ob Sie es nun verkaufen wollen oder nicht. Beim Immobilienverkauf fällt die Grunderwerbssteuer an, allerdings bezahlt diese der Käufer und nicht Sie als Verkäufer.

Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf

Allerdings können durch den Verkauf des Hauses Spekulationssteuern anfallen – geregelt ist das im Einkommenssteuergesetz (EStG), und zwar dort in den Paragrafen 22 und 23. Für diese „Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften“ gelten folgende Regeln:

• Höhe des Spekulationsgewinns berechnen:
  Grob zusammengefasst ist die Differenz zwischen dem Ankaufs- und Verkaufspreis Ihr Spekulationsgewinn.
• Afa-Abschreibung:
  Steuerlich schreiben Sie Ihre Immobilie in ihrem Wert ab und können diese Abschreibung jährlich als Steuerersparnis geltend machen. Allerdings ist das bei der Spekulationssteuer nun ein Nachteil, denn diese Abschreibung müssen Sie zum Gewinn der Immobilie noch hinzurechnen.
• Bereinigende Faktoren berücksichtigen:
  Aber natürlich werden Ihre Investitionen in die Immobilie auch wieder hinzugerechnet, so dass dadurch der Spekulationsgewinn sinkt.
• Spekulationssteuer in Höhe des persönlichen Einkommenssteuersatzes:
  Ihr Einkommenssteuersatz ergibt sich aus Ihren Gesamteinnahmen eines Jahres und beträgt beispielsweise 35 Prozent. Exakt diesen Betrag müssen Sie dann an das Finanzamt an Spekulationssteuer auf den Gewinn bezahlen. Bei der Berechnung der Steuer für den Immobilienverkauf können Sie teilweise Verluste anderer Anlageformen gegenrechnen.

Diese Steuern für den Hausverkauf berechnen sich also nach dem Gewinn und Ihrem persönlichen Steuersatz. Es macht dabei keinen Unterschied, ob der Hausverkauf, Wohnungsverkauf oder Grundstücksverkauf ein Privatverkauf ist oder über einen Makler abgewickelt wird.

Ausnahmen für selbst genutzte Immobilien

Der Verkauf beispielsweise eines selbst genutzten Ein-Familien-Hauses oder einer selbst genutzten Eigentumswohnung bleibt steuerfrei. Wenn Sie Ihr Haus durchgehend selbst genutzt haben, müssen Sie dann nichts weiter beachten. Sollten Sie allerdings das Haus auch schon als Kapitalanlage genutzt haben und nicht zu eigenen Wohnzwecken, dann gilt eine Frist: Sie müssen es dann mindestens im Jahr der Veräußerung und die beiden Jahre zuvor wirklich selbst bewohnt haben, um der Spekulationssteuer zu entgehen.

Und auch, wenn Sie ein Haus als Kapitalanlage gekauft haben, fällt die Spekulationssteuer weg, wenn zwischen der Anschaffung und dem Verkauf mindestens zehn Jahre liegen.