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Was ist eine Umkehrhypothek?
Die Umkehrhypothek, auch Reverse Mortage genannt, ist eine Form der Immobilienrente und eine besondere Form der Hypothek auf ein Haus oder eine Wohnung.
Die Idee hinter der Umkehrhypothek ist es, das Immobilienbesitzer ihr Haus oder ihre Wohnung von einem Kreditinstitut beleihen lassen und dafür im Gegenzug einen Kredit erhalten, für welchen weder Zinsen noch Tilgung anfallen. Im Weiteren erhalten Immobilieneigentümer neben den monatlichen Zahlungen oder der Einmalzahlung im Regelfall ein lebenslanges Wohnrecht für die Immobilie. Für die Bank oder die Versicherung dient eine verbriefte Grundschuld als Sicherheit.
Im Falle des Todes der Verkäufers der Immobilie, kann die Bank ihre Forderungen aus dem Verkauf des Hauses oder der Wohnung befriedigen. Es besteht jedoch auch die Möglichkeit, dass die Erben das Darlehen zurückzahlen. Die Immobilie wird also erst frühestens nach Ableben des Eigentümers verkauft oder von der Bank verwertet. Vorher bleibt die Immobilie im Eigentum und Besitz des ursprünglichen Immobilieneigentümers.
Berechnung der Höhe der Umkehrhypothek
Die Höhe der Immobilienrente durch eine Umkehrhypothek hängt hauptsächlich vom Wert der Immobilie und dem daraus resultierenden Wert des Wohnrechts sowie dem Alter des Immobilienverkäufers ab.
Um die Höhe der monatlichen Immobilienrente zu berechnen, ziehen die Anbieter von Umkehrhypotheken, also im Regelfall Banken oder Versicherungen, im ersten Schritt einen Risikoabschlag vom Verkehrswert der Immobilie ab, mit welchem dann die Höhe der monatlichen Zahlungen ermittelt wird.
Die Bank bestimmt im nächsten Schritt einen Prozentsatz des Verkehrswertes, welchen Sie dem Immobilieneigentümer in Form einer Rente in der kalkulierten Zeit auszahlen wird. Die kalkulierte Zeit basiert dabei primär auf der statistischen Lebenserwartung des Immobilieneigentümers.
Vorteile und Nachteile der Umkehrhypothek
Eine umgekehrte Hypothek bringt für den Immobilieneigentümer nicht nur Vorteile mit sich. Im Folgenden haben wir sowohl Punkte die für eine Umkehrhypothek sprechen als auch Nachteile einer Umkehrhypothek aufgelistet:
Vorteile:
- Aufbesserung der Rente des Immobilieneigentümers
- Lebenslanges Wohnrecht und somit beibehalten des gewohnten Wohnumfeldes
Nachteile
- Die Auszahlungsbeträge bei der Umkehrhypothek sind vergleichsweise sehr gering
- Die Immobilie kann nicht als Sicherheit für weitere Kredite genutzt werden
- Hohe Notar- und Grundbuchkosten sowie Kosten für die Erstellung des Wertgutachen
- Fortbestehende Instandhaltungskosten für den Immobilieneigentümer
Worin unterscheidet sich die Umkehrhypothek zur Leibrente?
Im wesentlichen unterscheiden sich die Umkehrhypothek und die Leibrente darin, von wem der Immobilieneigentümer die monatlichen Zahlungen erhält. Im Falle der Umkehrhypothek erhält der Immobilieneigentümer die Zahlungen von der Bank oder der Versicherung im Rahmen eines Art Kreditvertrages. Bei der Leibrente hingegen erhält der Immobilienverkäufer die monatlichen Zahlungen oftmals von einer Privatperson.
Ein weiterer wichtiger Unterschied besteht darin, dass es bei der Umkehrhypothek im Vergleich zur Leibrente zu keinem direkten Eigentümerwechsel der Immobilie kommt. Die Immobilie geht bei der Umkehrhypothek erst im Todesfall in den Besitz der Bank oder Versicherung über oder das Darlehen kann abgelöst werden.
Sowohl bei der Umkehrhypothek als auch bei der Leibrente kann der Immobilieneigentümer weiterhin in dem Haus oder in der Wohnungen wohnen bleiben, ohne Miete zahlen zu müssen.
