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Der Kaufpreisfaktor, welcher auch Vervielfältiger genannt wird, setzt die erste erzielbare Jahresmiete einer Immobilie relativ in das Verhältnis zum Kaufpreis. Entsprechend ist dieser eine Orientierung für Immobilieninvestoren, wenn sie Renditeobjekte kaufen.
Durch den Kaufpreisfaktor wird also die Frage beantwortet: Wie viele Jahre muss ich als Investor Mieteinnahmen bekommen, bis der Kaufpreis abgezahlt ist?
Der Kaufpreisfaktor ist also der Kehrwert der Bruttorendite eines Objektes. Wenn eine Immobilie einen Faktor von 20 hat, entspricht dies einer Bruttorendite von 1/20 = 5%.
Der Kaufpreisfaktor kann also auch dafür genutzt werden, den Ertragswert eines Renditeobjektes grob zu schätzen. Dabei wird die erzielbare Miete mit einem in der Region üblichen Kaufpreisfaktor multipliziert.
Der Kaufpreisfaktor ist stark von der Lage eines Objektes abhängig. Ein Mehrfamilienhaus in Berlin in einer guten Lage hat beispielsweise häufig einen Kaufpreisfaktor, welcher weit über 20 liegt. Dies hängt damit zusammen, dass für solch ein Objekt eine sehr gute Wiederverkaufbarkeit gegeben ist und der Markt aktuell von einer weiteren Wertsteigerung ausgeht. Im Gegensatz dazu hat ein Einfamilienhaus auf dem Land im Osten der Republik (bspw. Sachsen) in der Regel einen viel niedrigeren Faktor - teilweise sogar unter 10.
Den Kaufpreisfaktor können Sie mit einer simplen Formel ermitteln:
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis der Immobilie / anfänglich erzielte Jahresmiete
Beispiel: Für ein Mehrfamilienhaus in Berlin mit einem Kaufpreis von 1.100.000€ und einer Jahresmiete von 50.000€ würde die Berechnung wie folgt aussehen:
1.100.000€ (Kaufpreis) / 50.000€ (Jahresmiete) = 22 (Kaufpreisfaktor)
Tipp: Kalkulieren Sie die laufenden Nebenkosten mit in den Kaufpreisfaktor und somit auch in die Bruttorendite mit ein. Multiplizieren Sie dabei die Jahresmiete beispielsweise mit dem Faktor 0,90. Anderweitig kann das Immobiliengeschäft schnell zu einem Minusgeschäft werden.
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