Ertragswertverfahren

Was ist das Ertragswertverfahren?

Das Ertragswertverfahren stellt die Ertragskraft einer Immobilie in den Mittelpunkt. Ausgangspunkt sind die marktüblich erzielbaren Erträge – also Mieten abzüglich nicht umlagefähiger Bewirtschaftungskosten. Dieser Reinertrag wird mit dem Liegenschaftszinssatz kapitalisiert. Der Bodenwert wird getrennt ermittelt und über die Bodenwertverzinsung vom Reinertrag abgezogen; der abschließende Gebäudeertragswert wird zum Bodenwert addiert. Die ImmoWertV beschreibt diese Logik und ihre Varianten.  

Mythos vs. Fakt: „Ertragswert = Miete geteilt durch Zins.“ – So einfach ist es nicht. Im amtlichen Verfahren werden Bodenwert und Bodenwertverzinsung gesondert berücksichtigt, außerdem kommen Vervielfältiger zum Einsatz.  

Wann eignet es sich – und wann nicht?

Sehr geeignet ist das Verfahren bei vermieteten Wohnhäusern (MFH), Büro, Einzelhandel, Logistik, Praxis-/Gewerbeflächen – überall dort, wo Cashflow den Preis bestimmt. Weniger geeignet ist es bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern oder Unikatobjekten ohne verlässliche Erträge; dort führen oft Vergleichs- oder Sachwert und der Ertragswert dient nur als Ergänzung. (Details regelt die ImmoWertV, praxisnahe Hinweise liefert die ImmoWertA.)  

Datenquellen & Voraussetzungen

• Mietdaten: Ist-/Sollmieten, Leerstand, Index-/Staffelvereinbarungen, Zahlungshistorie.
• Kosten: Nicht umlagefähige Betriebskosten, Verwaltung, Instandhaltung (objekt- und marktüblich).
• Liegenschaftszinssatz: Marktüblicher Zinssatz aus der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse; je Lage und Nutzung unterschiedlich.  
• Bodenrichtwert/Bodenwert: Startpunkt BORIS-D (informativ), maßgeblich sind die Werte der Länderportale/Gutachterausschüsse.  
  

Tipp: Je vollständiger und nachvollziehbarer Ihre Miet- und Kostenunterlagen, desto sicherer das Ergebnis – und desto schneller die Due Diligence.

Varianten nach ImmoWertV

Die Verordnung kennt u. a. das allgemeine Ertragswertverfahren, das vereinfachte und das periodische Ertragswertverfahren. Welche Variante passt, hängt von Datenlage und Objekttyp ab; gemeinsam ist allen die Trennung von Boden und Gebäudeertrag sowie die Arbeit mit Liegenschaftszinssatz und Vervielfältigern.  

Schritt für Schritt: So gehen Profis vor

1) Rohertrag ermitteln

Jahresmiete (Soll) minus typischer Mietausfall/Leerstand = Rohertrag.

2) Bewirtschaftungskosten abziehen

Nicht umlagefähige Kosten (Verwaltung, Instandhaltung, Betrieb) abziehen → Reinertrag.

3) Bodenwert & Bodenwertverzinsung

Bodenwert aus Bodenrichtwert × Grundstücksfläche ableiten.

Bodenwertverzinsung = Bodenwert × Liegenschaftszinssatz (i).

4) Gebäudeertrag & Vervielfältiger

Gebäudeertrag = Reinertrag – Bodenwertverzinsung

Gebäudeertragswert = Gebäudeertrag × Vervielfältiger (abhängig u. a. von i und Restnutzungsdauer).

5) Ertragswert

Ertragswert = Gebäudeertragswert + Bodenwert (ggf. objektspezifische Zu-/Abschläge).

Diese Systematik ist in der ImmoWertV geregelt, Details in den Anwendungshinweisen.  

Beispielrechnung (MFH, vereinfacht)

Ausgangslage: 10 WE, Soll-Miete 78.000 €/Jahr, Leerstand/Mietausfall 6.000 €, nicht umlagefähige Kosten 7.000 €, Bodenwert 300.000 €, Liegenschaftszins 4,0 %.

Rohertrag = 78.000 € – 6.000 € = 72.000 €
Reinertrag = 72.000 € – 7.000 € = 65.000 €
Bodenwertverzinsung = 300.000 € × 0,04 = 12.000 €
Gebäudeertrag = 65.000 € – 12.000 € = 53.000 €
Vervielfältiger (vereinfachte Näherung 1/i): ≈ 25
Gebäudeertragswert ≈ 53.000 € × 25 = 1.325.000 €
Ertragswert (vereinfacht) ≈ 1.325.000 € + 300.000 € = 1.625.000 €

Hinweis: In der amtlichen Anwendung werden Restnutzungsdauer, Vervielfältiger-Tabellen und Rundungen beachtet; die obige Cap-Rate-Näherung dient nur der Veranschaulichung.  

Häufige Fehler – und wie Sie sie vermeiden

• Cap-Rate statt Ertragswertlogik: Miete/Zins ohne Bodenwertverzinsung führt zu Verzerrungen. Nutzen Sie die ImmoWertV-Systematik.  
• Zinssatz „frei erfunden“: Der Liegenschaftszinssatz stammt aus der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse – je Lage/Nutzung verschieden.  
• Kosten unvollständig: Nicht umlagefähige Kosten (Verwaltung, Instandhaltung) fehlen oft – Ergebnis wird zu hoch.
• Bodenwert „blind“ übernommen: Richtwerte sind zu prüfen (Lage, Zuschnitt, Erschließung). BORIS-D ist Einstieg, maßgeblich sind Landes-/GAA-Portale.  
• Einmalige Sondereffekte ignoriert: Ungewöhnliche Mietrabatte oder Leerstände verzerren; nachhaltige Erträge ansetzen (ImmoWertA).  
  

Tipp: Dokumentieren Sie Mieterliste, Verträge, Index-/Staffelabreden, Kosten und Wartungen sauber – das erhöht die Nachvollziehbarkeit und senkt Risikoabschläge.

Checkliste: Unterlagen & Infos

• Mieterliste (Ist-/Soll, Leerstand, Index/Staffel, Restlaufzeiten/Optionen)
• Nicht umlagefähige Kosten (Verwaltung, Instandhaltung, Besonderes)
• Bodenrichtwert/Bodenwert (Lage, Zuschnitt, Erschließung)
• Liegenschaftszinssatz (GAA), Restnutzungsdauer/Baujahr, Modernisierungen
• Energieausweis, Wartungs-/Prüfberichte (z. B. Heizung, Brandschutz)

FAQ

Was ist der Liegenschaftszinssatz?

Ein marktabgeleiteter Zinssatz, den die Gutachterausschüsse aus beurkundeten Kaufpreisen ermitteln; er bildet Renditeerwartung und Risiko ab.  

Ist der Ertragswert dasselbe wie „Miete geteilt durch Zins“?

Nein. Im amtlichen Verfahren werden Bodenwert, Bodenwertverzinsung, Gebäudeertrag und Vervielfältiger berücksichtigt. Die reine Cap-Rate ist nur eine Näherung.  

Wo finde ich den richtigen Zinssatz?

Bei Ihrem Gutachterausschuss; viele veröffentlichen Spannen je Nutzung und Lage.  

Wie gehe ich mit Indexmieten um?

Vertragsgemäß, mit Blick auf Vergangenheit und Szenarien. Maßgeblich sind die nachhaltig erzielbaren Erträge (ImmoWertA).  

Woher bekomme ich den Bodenwert?

Als Einstieg dient BORIS-D; verbindliche Auskünfte liefern die Länderportale/Gutachterausschüsse.