Grundschuld löschen lassen: Wann die Löschungsbewilligung wichtig wird

Sie haben Ihr Darlehen abbezahlt – herzlichen Glückwunsch! Doch im Grundbuch steht noch immer die Grundschuld Ihrer Bank. Müssen Sie die jetzt löschen lassen? Oder können Sie sie einfach stehen lassen? In diesem Artikel erfahren Sie, wann eine Grundschuldlöschung sinnvoll ist, was sie kostet und wie der Prozess abläuft.

Was ist eine Grundschuld überhaupt?

Die Grundschuld ist das Sicherungsinstrument, mit dem Ihre Bank sich bei der Immobilienfinanzierung abgesichert hat. Sie steht im Grundbuch in Abteilung III und gibt der Bank das Recht, die Immobilie zu verwerten, falls Sie Ihr Darlehen nicht mehr bedienen können.

Wichtig zu verstehen: Die Grundschuld ist vom Darlehen rechtlich getrennt. Auch wenn Sie Ihren Kredit komplett zurückgezahlt haben, verschwindet die Grundschuld nicht automatisch aus dem Grundbuch. Sie bleibt dort stehen – so lange, bis Sie aktiv die Löschung veranlassen.

Was passiert nach der vollständigen Darlehensrückzahlung?

Sobald Sie die letzte Rate bezahlt haben, schickt Ihnen die Bank die sogenannte Löschungsbewilligung zu. Dieses Dokument bestätigt, dass die Bank keine Ansprüche mehr aus der Grundschuld hat und der Löschung im Grundbuch zustimmt.

Die Löschungsbewilligung allein bewirkt aber noch nichts – sie ist nur die Eintrittskarte für den nächsten Schritt. Erst wenn Sie zum Notar gehen und die Löschung im Grundbuch beantragen, wird die Grundschuld tatsächlich gestrichen.

Muss ich die Grundschuld löschen lassen?

Nein, es besteht keine rechtliche Pflicht zur Löschung. Die Grundschuld kann im Grundbuch stehen bleiben, auch wenn das Darlehen längst abbezahlt ist. In der Praxis machen das viele Eigentümer – aus gutem Grund, wie Sie gleich sehen werden.

Die Bank kann nach vollständiger Rückzahlung nichts mehr aus der Grundschuld geltend machen, selbst wenn sie im Grundbuch steht. Mit der Löschungsbewilligung ist die Grundschuld praktisch "zahnlos" geworden.

Wann sollten Sie die Grundschuld NICHT löschen?

Sie planen eine Anschlussfinanzierung oder Modernisierung

Wenn Sie in absehbarer Zeit eine Anschlussfinanzierung, einen Modernisierungskredit oder eine Aufstockung planen, lassen Sie die Grundschuld besser stehen. Sie können sie für die neue Finanzierung wiederverwenden – entweder bei derselben oder einer anderen Bank.

Das spart Ihnen die kompletten Kosten für die Eintragung einer neuen Grundschuld, die je nach Darlehenssumme schnell mehrere Tausend Euro betragen können.

Beispiel: Bei einem neuen Darlehen über 200.000 Euro würden für die Grundschuldbestellung etwa 1.000-1.500 Euro an Notar- und Grundbuchkosten anfallen. Diese Kosten sparen Sie komplett, wenn eine bestehende Grundschuld wiederverwendet werden kann.

Die Immobilie bleibt in der Familie

Planen Sie, die Immobilie später an Ihre Kinder zu übertragen? Dann kann es sinnvoll sein, die Grundschuld stehen zu lassen. Auch die nächste Generation kann sie für eine Finanzierung nutzen – etwa wenn Renovierungen anstehen oder die Geschwister ausgezahlt werden müssen.

Sie möchten sich Flexibilität bewahren

Eine bestehende Grundschuld kann auch für einen Liquiditätsengpass oder unvorhergesehene Investitionen nützlich sein. Banken beleihen eine grundschuldgesicherte Immobilie deutlich schneller und zu besseren Konditionen, als wenn erst eine neue Grundschuld bestellt werden muss.

Wann sollten Sie die Grundschuld löschen lassen?

Sie verkaufen die Immobilie

Das ist der häufigste Grund für eine Grundschuldlöschung. Käufer erwarten in der Regel eine lastenfreie Immobilie – also ein "sauberes" Grundbuch ohne alte Grundschulden.

Zwar können Grundschulden theoretisch auch auf den Käufer übertragen werden, aber das geschieht selten. Die meisten Käufer möchten ihre eigene Bank und ihre eigenen Konditionen wählen. Deshalb wird die Grundschuld beim Verkauf üblicherweise gelöscht.

Wichtig: Klären Sie rechtzeitig vor dem Notartermin, wer die Löschungskosten trägt. Üblich ist, dass der Verkäufer die Löschung bezahlt, aber das sollte im Kaufvertrag eindeutig geregelt sein.

Sie brauchen ein schuldenfreies Grundbuch als Nachweis

In bestimmten Situationen benötigen Sie ein lastenfreies Grundbuch:

• Schenkung oder vorweggenommene Erbfolge: Wenn Sie die Immobilie verschenken möchten, ist ein sauberes Grundbuch oft Voraussetzung
• Pfändungsschutz: Ein belastetes Grundbuch kann bei finanziellen Schwierigkeiten problematisch werden
• Psychologische Gründe: Manche Eigentümer möchten einfach das gute Gefühl, eine wirklich schuldenfreie Immobilie zu besitzen

Die Grundschuld ist ungewöhnlich hoch

Wenn die eingetragene Grundschuld deutlich höher ist als der aktuelle Verkehrswert Ihrer Immobilie, kann das bei späteren Geschäften irritieren. Potenzielle Käufer oder neue Kreditgeber könnten Fragen stellen, warum eine so hohe Belastung im Grundbuch steht.

Sie haben keine weiteren Finanzierungspläne

Wenn Sie sicher sind, dass Sie nie wieder ein Darlehen auf die Immobilie aufnehmen werden – etwa weil Sie kurz vor der Rente stehen und die Immobilie langfristig eigengenutzt bleibt – dann spricht nichts gegen die Löschung.

Was kostet die Grundschuldlöschung?

Die Kosten setzen sich zusammen aus:

• Notarkosten: Für die Beantragung der Löschung beim Grundbuchamt
• Grundbuchkosten: Für die Bearbeitung und Eintragung der Löschung

Beide Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind abhängig von der Höhe der zu löschenden Grundschuld.

Kostenbeispiele:

• Bei 100.000 Euro Grundschuld: ca. 200-300 Euro
• Bei 200.000 Euro Grundschuld: ca. 400-500 Euro
• Bei 300.000 Euro Grundschuld: ca. 550-700 Euro
• Bei 500.000 Euro Grundschuld: ca. 900-1.200 Euro

Die Löschungskosten sind also deutlich günstiger als die ursprüngliche Eintragung – aber auch nicht zu vernachlässigen.

Wie läuft die Grundschuldlöschung ab?

Der Prozess ist überschaubar und dauert in der Regel 4-8 Wochen:

Schritt 1: Löschungsbewilligung von der Bank erhalten

Nach vollständiger Darlehenstilgung sendet Ihnen die Bank die Löschungsbewilligung zu. Dieses Dokument muss notariell beglaubigt oder von einem Bankmitarbeiter mit Notarvollmacht unterzeichnet sein. Bewahren Sie dieses Dokument sorgfältig auf – bei Verlust wird eine neue Ausstellung teuer.

Schritt 2: Termin beim Notar vereinbaren

Sie können zu einem beliebigen Notar Ihrer Wahl gehen. Bringen Sie mit:

• Die Löschungsbewilligung der Bank
• Einen aktuellen Grundbuchauszug (nicht älter als 6 Monate)
• Ihren Personalausweis

Schritt 3: Notar beantragt die Löschung

Der Notar erstellt den Löschungsantrag und reicht ihn beim zuständigen Grundbuchamt ein. Sie müssen nichts weiter tun.

Schritt 4: Grundbuchamt trägt Löschung ein

Das Grundbuchamt prüft die Unterlagen und löscht die Grundschuld aus Abteilung III. Sie erhalten anschließend einen aktualisierten Grundbuchauszug zur Bestätigung.

Schritt 5: Rechnung bezahlen

Die Notar- und Grundbuchkosten werden Ihnen in Rechnung gestellt. Diese können Sie in der Regel von der Steuer absetzen, wenn die Immobilie vermietet ist.

Häufige Stolpersteine und wie Sie sie vermeiden

Die Löschungsbewilligung ist verloren gegangen

Das ist ärgerlich, aber nicht unlösbar. Die Bank kann eine neue Löschungsbewilligung ausstellen, allerdings kann das dauern – besonders wenn die Bank mittlerweile fusioniert oder das Darlehen verkauft wurde. Rechnen Sie mit Bearbeitungszeiten von mehreren Wochen und möglichen Gebühren von 50-200 Euro.

Die Bank existiert nicht mehr

Bei Fusionen, Übernahmen oder Insolvenzen kann es kompliziert werden. Der Rechtsnachfolger der Bank muss dann die Löschungsbewilligung ausstellen. Ihr Notar kann Ihnen hier helfen, den richtigen Ansprechpartner zu finden.

Die Grundschuld ist nur teilweise abbezahlt

Wenn Sie mehrere Darlehen hatten und eines davon abbezahlt ist, können Sie auch nur eine Teillöschung beantragen. Die Bank stellt dann eine Löschungsbewilligung über den entsprechenden Teilbetrag aus. Das kann sinnvoll sein, wenn Sie die Grundschuld für ein verbleibendes Darlehen weiterverwenden möchten.

Timing beim Immobilienverkauf

Planen Sie genug Zeit ein! Die Löschung kann 4-8 Wochen dauern. Wenn der Käufer ein lastenfreies Grundbuch beim Notartermin erwartet, sollten Sie den Löschungsprozess rechtzeitig anstoßen. Alternativ kann im Kaufvertrag vereinbart werden, dass die Löschung erst nach dem Verkauf erfolgt – dann zahlt meist der Verkäufer, aber der Kaufpreis wird entsprechend angepasst.

Sonderfall: Briefgrundschuld vs. Buchgrundschuld

Es gibt zwei Arten von Grundschulden:

Buchgrundschuld: Nur im Grundbuch eingetragen, kein physischer Grundschuldbrief existiert. Das ist heute der Standard und vereinfacht die Löschung.

Briefgrundschuld: Es existiert ein Grundschuldbrief (ein physisches Dokument). Für die Löschung muss dieser Brief vorgelegt werden. Ist er verloren, muss ein Aufgebotsverfahren durchgeführt werden – das kann mehrere Monate dauern und zusätzlich 500-1.000 Euro kosten.

Prüfen Sie im Grundbuch, ob Ihre Grundschuld als Brief- oder Buchgrundschuld eingetragen ist. Im Zweifel fragen Sie Ihre Bank, ob sie den Brief verwahrt.

Steuerliche Aspekte

Die Kosten für die Grundschuldlöschung können Sie unter Umständen steuerlich geltend machen:

• Bei vermieteten Immobilien: Die Löschungskosten sind als Werbungskosten absetzbar
• Bei eigengenutzten Immobilien: Leider nicht absetzbar
• Bei Verkauf: Die Löschungskosten mindern den Veräußerungsgewinn (relevant bei Spekulationsfrist)

Bewahren Sie alle Belege auf und besprechen Sie die Details mit Ihrem Steuerberater.

Unser Tipp: Die 5-Jahres-Regel

Wenn Sie sich unsicher sind, ob Sie die Grundschuld löschen lassen sollen, fragen Sie sich: Kann ich mir vorstellen, in den nächsten 5 Jahren erneut ein Darlehen aufzunehmen?

• Ja oder vielleicht: Lassen Sie die Grundschuld stehen
• Nein, definitiv nicht: Die Löschung kann sinnvoll sein

Bei Verkaufsabsicht ist die Löschung ohnehin nötig, bei Weitergabe in der Familie sollten Sie die Option der Wiederverwendung bedenken.

Fazit: Gut überlegen statt automatisch löschen

Die Grundschuldlöschung ist keine Pflicht und in vielen Fällen sogar unvorteilhaft. Die Wiederverwendung der Grundschuld für künftige Finanzierungen spart erhebliche Kosten und Zeit.

Löschen sollten Sie hauptsächlich dann, wenn ein Verkauf ansteht oder Sie absolut sicher sind, dass keine weitere Finanzierung mehr in Frage kommt. Die Kosten von einigen Hundert Euro sind dabei überschaubar, aber der Verlust der Flexibilität kann später teuer werden.

Sie sind unsicher, ob die Löschung für Ihre Situation sinnvoll ist? Wir beraten Sie gerne zu allen Aspekten rund um Grundschulden, Finanzierungen und Immobilienverkauf.