Immobilie geerbt: Was nun? Erste Schritte für Erben

Eine geerbte Immobilie löst häufig gemischte Gefühle aus: Trauer, Verantwortung, manchmal Freude – und fast immer viele Fragen. Was ist die Immobilie wert? Können oder wollen die Erben sie halten? Was bedeutet das steuerlich? Und wie geht man mit einer Erbengemeinschaft um, wenn nicht alle das Gleiche wollen?

Dieser Überblick hilft dabei, die Situation zu sortieren und die nächsten Schritte strukturiert anzugehen.

(Hinweis: keine Rechts- oder Steuerberatung – im Zweifel immer Fachleute hinzuziehen.)

1. Ruhe bewahren – und Fristen kennen

Nach einem Todesfall neigen viele dazu, möglichst schnell „alles zu regeln“. Bei Immobilien ist es jedoch sinnvoll, einen Moment innezuhalten – aber die wichtigsten Fristen im Blick zu behalten.

Wichtige Punkte:

• Erbschaft annehmen oder ausschlagen:Wer unsicher ist, ob Schulden vorhanden sind, sollte die gesetzliche Ausschlagungsfrist (in der Regel 6 Wochen) kennen. Hier ist Beratung durch Notar oder Anwalt wichtig.‍
• Erbschaftsteuer-Fristen: Für die Anzeige beim Finanzamt und eventuelle Erbschaftsteuer gelten Fristen und Freibeträge. Diese sollten möglichst früh mit einem Steuerberater besprochen werden.
  

Merke: Nicht aus Panik handeln, aber Fristen nicht ignorieren. Erst grob klären: Ist die Erbschaft wirtschaftlich tragbar?

2. Bestandsaufnahme: Was liegt genau vor?

Bevor über Behalten, Vermieten oder Verkaufen entschieden werden kann, braucht es eine klare Bestandsaufnahme.

Dazu gehören insbesondere:

• Art der Immobilie: Wohnung, Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Grundstück, Gewerbe
• Standort, Baujahr, Zustand, eventueller Sanierungsbedarf
• Unterlagenlage: Grundbuchauszug, Pläne, Energieausweis, Mietverträge, Protokolle (bei WEG)
• Bestehende Darlehen oder Grundschulden
• Laufende Kosten: Grundsteuer, Versicherungen, Hausgeld/Betriebskosten, Instandhaltung
  

Tipp: Alle verfügbaren Unterlagen sammeln und strukturiert ablegen. Falls Dokumente fehlen (z. B. Grundbuchauszug, Teilungserklärung), diese frühzeitig nachfordern.

3. Erbengemeinschaft: Wer entscheidet was?

Wenn mehrere Personen erben, entsteht eine Erbengemeinschaft. Entscheidungen über die Immobilie müssen dann grundsätzlich gemeinsam getroffen werden.

Typische Herausforderungen:

• Unterschiedliche Interessen (z. B. eine Person möchte verkaufen, eine andere einziehen)
• Unterschiedliche finanzielle Möglichkeiten
• Kommunikations- und Abstimmungsprobleme
  

Sinnvolle Schritte:

• Offenes Gespräch über Ziele: behalten, vermieten, verkaufen?
• Schriftliche Festhalten von Vereinbarungen, insbesondere bei zeitweisen Übergangslösungen
• Bei größeren Differenzen: neutrale Moderation oder anwaltliche Begleitung erwägen
  

Merke: Je klarer und frühzeitiger Ziele und Rollen geklärt werden, desto weniger Konflikte entstehen später.

4. Wert der Immobilie ermitteln

Ohne realistische Werteinschätzung bleibt jede Entscheidung unsicher. Eine verlässliche Bewertung ist deshalb ein zentraler Schritt.

Mögliche Wege:

• Online-Wertermittlung: Schnelle erste Orientierung, wie die Immobilie im aktuellen Markt einzuordnen ist.

• Kurzgutachten: Besichtigung vor Ort, Fotodokumentation, Marktanalyse und konkrete Preisempfehlung – geeignet für Verkaufsentscheidungen und faire Aufteilung in der Erbengemeinschaft.

• Verkehrswertgutachten: Gerichtsfeste Bewertung nach ImmoWertV, insbesondere bei strittigen Erbauseinandersetzungen, Pflichtteilsansprüchen oder steuerlichen Fragestellungen.
  

Tipp: Bei harmonischer Erbengemeinschaft genügt häufig ein Kurzgutachten. Bei Konflikten oder strittigen Sachverhalten kann ein Verkehrswertgutachten sinnvoll sein.

5. Behalten, vermieten oder verkaufen? Entscheidungswege

Ist der Wert klarer, stellt sich die zentrale Frage: Was soll mit der Immobilie geschehen? Es gibt drei Grundoptionen.

Option 1: Selbst nutzen / behalten

Vorteile:

• Emotionale Bindung bleibt erhalten
• Langfristige Wertentwicklung
• Mögliche Erbschaftsteuer-Begünstigungen (unter Bedingungen bei Selbstnutzung)
  

Herausforderungen:

• Finanzierung der Miterben-Anteile, falls nicht alle übernehmen können
• Laufende Kosten (Instandhaltung, Modernisierung)
• Klare Regelung, wer was zahlt
  

Option 2: Vermieten

Vorteile:

• Laufende Einnahmen
• Objekt bleibt im Eigentum
• Wertsteigerung langfristig möglich
  

Herausforderungen:

• Verwaltungsaufwand, Mieterauswahl, Instandhaltung
• Steuerliche Behandlung von Mieteinnahmen
• Abstimmung in der Erbengemeinschaft (Entnahmen, Rücklagen)
  

Option 3: Verkaufen

Vorteile:

• Klare wirtschaftliche Trennung
• Liquidität zur Verteilung unter den Erben
• Konfliktpotenzial kann reduziert werden
  

Herausforderungen:

• Emotionale Hürde, insbesondere bei Elternhaus
• Markttiming und Preisverhandlungen
• Vorbereitung (Unterlagen, Präsentation, Vermarktung)
  

Tipp: Oft hilft es, erst eine neutrale wirtschaftliche Betrachtung zu erstellen (Was kostet Behalten/Vermieten? Was bringt ein Verkauf?) und dann emotionale Aspekte bewusst zu gewichten – nicht umgekehrt.

6. Steuerliche Aspekte im Blick behalten

Bei geerbten Immobilien stellt sich meist die Frage nach Erbschaftsteuer und später ggf. nach Einkommen- oder Spekulationssteuer. Die Details hängen von persönlicher Situation, Verwandtschaftsverhältnis, Freibeträgen und Nutzung ab.

Wichtige Punkte (ohne Anspruch auf Vollständigkeit):

• Freibeträge je nach Verwandtschaftsgrad (z. B. Kinder vs. weiter entfernte Verwandte)
• Wer selbst einzieht und bestimmte Voraussetzungen erfüllt, kann steuerliche Vorteile haben
• Beim späteren Verkauf können Spekulationsfristen und Eigennutzung eine Rolle spielen
  

Wichtig: Steuerfragen sollten immer mit einem Steuerberater oder Fachanwalt besprochen werden. Erste Orientierung im Ratgeber reicht nicht für verbindliche Entscheidungen.

7. Praktisches Vorgehen bei Verkaufsentscheidung

Wenn die Entscheidung zugunsten eines Verkaufs gefallen ist, helfen strukturierte Schritte:

1. Unterlagen vollständig zusammenstellen: Grundbuch, Pläne, Energieausweis, Protokolle, Abrechnungen, Nachweise über Modernisierungen usw.‍
2. Marktgerechten Preis festlegen: Auf Basis von Bewertung/Kurzgutachten und aktueller Marktlage.‍
3. Immobilie vorbereiten: Aufräumen, kleine Reparaturen, ggf. einfache optische Aufwertungen (z. B. frische Farbe).‍
4. Vermarktungsstrategie wählen: Eigenverkauf oder Verkauf mit Makler – je nach Zeit, Erfahrung und Komplexität.‍
5. Besichtigungen & Verhandlungen: Interessenten qualifizieren, Unterlagen bereitstellen, realistisch, aber klar verhandeln.‍
6. Notar und Übergabe: Kaufvertrag prüfen lassen, Zahlung und Übergabetermin sauber organisieren.

8. Emotionale Seite nicht unterschätzen

Gerade bei geerbten Immobilien – etwa einem Elternhaus – spielen Erinnerungen und Gefühle eine große Rolle. Das ist völlig normal.

Hilfreich kann sein:

• Emotionale Entscheidungen nicht spontan, sondern mit etwas Abstand zu treffen
• Persönliche Erinnerungsstücke, Fotos oder einzelne Möbel zu sichern, bevor über Renovierung oder Verkauf gesprochen wird
• In der Erbengemeinschaft Raum für persönliche Sichtweisen zu lassen, aber sachliche Entscheidungen nicht zu vertagen

Fazit: Struktur hilft, gute Entscheidungen zu treffen

Eine geerbte Immobilie ist keine reine Belastung, aber auch nicht automatisch ein „Gewinn“. Sie ist ein Wert, der verantwortungsvoll zu behandeln ist. Wer Fristen kennt, Unterlagen strukturiert, den Wert seriös prüfen lässt und gemeinsam mit den Beteiligten offen über Ziele spricht, schafft die Grundlage für eine tragfähige Entscheidung – egal, ob am Ende selbst genutzt, vermietet oder verkauft wird.

So wird aus „Was nun?“ Schritt für Schritt ein klarer Plan.