Immobilie verkaufen: Mit oder ohne Makler?

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, stehen Sie vor einer grundlegenden Frage: Beauftrage ich einen Makler oder verkaufe ich selbst? Beide Wege haben ihre Berechtigung – doch welcher ist der richtige für Sie? In diesem Artikel bekommen Sie eine realistische Einschätzung mit konkreten Zahlen, damit Sie eine fundierte Entscheidung treffen können.

Was spricht für den Verkauf mit Makler?

Marktkenntnisse und realistische Preisfindung

Ein erfahrener Makler kennt den lokalen Markt und weiß, was Ihre Immobilie aktuell wert ist. Das klingt banal, ist aber entscheidend: Viele Eigentümer schätzen den Wert ihrer Immobilie um 10-20% zu hoch ein – aus emotionaler Bindung oder veralteten Vergleichswerten. Die Folge: Die Immobilie bleibt monatelang auf dem Markt, und Sie müssen den Preis schrittweise senken. Das signalisiert Kaufinteressenten: "Hier ist etwas nicht in Ordnung."

Ein Makler erstellt eine fundierte Wertermittlung und positioniert Ihre Immobilie von Anfang an richtig. Das spart Zeit und führt oft zu einem besseren Endpreis, weil die ersten Wochen auf dem Markt die kaufstärksten Interessenten anziehen.

Professionelle Vermarktung

Hochwertige Fotos, ein überzeugendes Exposé und Präsenz auf den wichtigsten Immobilienportalen – das ist Standard bei Maklern. Sie wissen genau, wie man eine Immobilie ins rechte Licht rückt und welche Details für Käufer entscheidend sind.

Beim Eigenverkauf müssen Sie sich selbst um professionelle Aufnahmen kümmern, ein Exposé schreiben und die richtigen Plattformen bespielen. Das kostet nicht nur Zeit, sondern auch Geld – gute Immobilienfotografie liegt bei 300-800 Euro, Premium-Inserate auf Portalen bei weiteren 200-500 Euro monatlich.

Zeitersparnis und Nerven schonen

Besichtigungen organisieren, Anrufe entgegennehmen, Termine koordinieren, Unterlagen zusammenstellen – ein Immobilienverkauf ist zeitintensiv. Rechnen Sie realistisch mit 20-40 Stunden Aufwand, je nachdem wie viele Interessenten sich melden.

Ein Makler übernimmt diese Aufgaben, führt Erstbesichtigungen durch und präsentiert Ihnen am Ende nur die wirklich ernsthaften Kaufinteressenten. Sie müssen nicht bei jeder Anfrage Ihre Arbeit unterbrechen oder Ihr Wochenende opfern.

Juristische Sicherheit

Von der korrekten Zusammenstellung der Verkaufsunterlagen über die Aufklärungspflicht bei Mängeln bis zur Vertragsabwicklung – ein Makler kennt die rechtlichen Fallstricke. Fehler können Sie hier teuer zu stehen kommen, etwa wenn Sie wichtige Mängel nicht ordnungsgemäß offenlegen oder der Kaufvertrag Lücken aufweist.

Verhandlungsgeschick

Die meisten Menschen verkaufen im Leben nur ein oder zwei Immobilien. Makler verhandeln täglich. Sie wissen, wie man mit Preisverhandlungen umgeht, wann man standhaft bleiben sollte und wann ein Kompromiss sinnvoll ist. Zudem haben sie den emotionalen Abstand, den Sie als Eigentümer oft nicht haben.

Was spricht für den Eigenverkauf?

Provisionseinsparung

Das ist der offensichtlichste Punkt: Sie sparen die Maklerprovision. In Deutschland liegt diese je nach Region bei 3,57% bis 7,14% des Kaufpreises (inklusive Mehrwertsteuer), wobei seit 2020 Käufer und Verkäufer die Provision teilen.

Bei einer Immobilie für 400.000 Euro bedeutet das:

• Gesamtprovision: ca. 14.280 bis 28.560 Euro
• Ihr Anteil als Verkäufer: 7.140 bis 14.280 Euro

Diese Summe bleibt bei Ihnen – vorausgesetzt, Sie investieren sie nicht anderweitig in die Vermarktung oder verkaufen am Ende unter Wert.

Volle Kontrolle

Sie entscheiden selbst, wann Besichtigungen stattfinden, wie Sie Ihre Immobilie präsentieren und mit wem Sie verhandeln. Manche Eigentümer schätzen diese Autonomie sehr – besonders wenn sie ihre Immobilie in- und auswendig kennen und selbst am besten erklären können.

Direkter Kontakt zu Interessenten

Sie bekommen unmittelbar mit, wer sich für Ihre Immobilie interessiert und können selbst einschätzen, wer es ernst meint. Manchmal entstehen so auch persönliche Verbindungen, die den Verkauf erleichtern.

Flexibilität bei der Preisgestaltung

Sie können den Preis jederzeit anpassen, ohne dies mit einem Makler abstimmen zu müssen. Wenn Sie schnell verkaufen möchten oder müssen, haben Sie alle Freiheiten.

Die ehrliche Kostenrechnung

Viele unterschätzen die versteckten Kosten beim Eigenverkauf. Hier eine realistische Aufstellung:

Eigenverkauf:

• Professionelle Fotos: 400-800 €
• Energieausweis (falls nicht vorhanden): 50-500 €
• Premium-Inserate auf Portalen: 500-1.000 € pro Monat
• Grundrisszeichnung: 100-300 €
• Rechtliche Beratung: 200-500 €
• Zeitaufwand (20-40 Std. à 50 €/Std. Opportunitätskosten): 1.000-2.000 €

Gesamtkosten Eigenverkauf: ca. 2.300-5.000 €

Hinzu kommt das Risiko, unter Wert zu verkaufen oder die Immobilie lange nicht verkauft zu bekommen.

Maklerverkauf:

• Ihr Provisionsanteil: 7.140-14.280 € (bei 400.000 € Kaufpreis)
• Dafür: Komplettservice ohne eigenen Zeitaufwand

Die Rechnung geht für Sie auf, wenn:

• Sie durch den Makler mindestens 5.000-10.000 € mehr erzielen
• Sie Ihre Zeit anderweitig produktiv nutzen können
• Sie das Risiko von Fehlern minimieren möchten

Wann lohnt sich der Eigenverkauf?

Der Verkauf ohne Makler kann sinnvoll sein, wenn:

1. Sie Zeit haben: Sie können sich mehrere Wochen intensiv um den Verkauf kümmern und sind flexibel für Besichtigungen.
2. Sie Marktkenntnisse mitbringen: Sie kennen vergleichbare Verkäufe in Ihrer Nachbarschaft und können den Wert realistisch einschätzen.
3. Ihre Immobilie einfach zu verkaufen ist: Gute Lage, gepflegter Zustand, keine besonderen Herausforderungen wie Altlasten oder komplizierte Grundstückssituationen.
4. Sie bereits einen Käufer haben: Etwa aus dem Bekanntenkreis oder der Familie. Dann brauchen Sie keine Vermarktung.
5. Sie kommunikationsstark sind: Sie können überzeugend präsentieren, verhandeln und mit schwierigen Situationen umgehen.
6. Die Provision prozentual sehr hoch ist: Bei sehr wertvollen Immobilien (über 1 Million Euro) kann die absolute Provisionssumme so hoch sein, dass sich der Eigenaufwand lohnt.

Wann sollten Sie einen Makler beauftragen?

Ein Makler ist die bessere Wahl, wenn:

1. Sie beruflich stark eingespannt sind: Sie haben weder Zeit noch Nerven für dutzende Besichtigungen und Telefonate.
2. Sie schnell verkaufen müssen: Etwa wegen eines Umzugs, Erbauseinandersetzung oder finanzieller Notwendigkeit.
3. Die Immobilie Besonderheiten aufweist: Denkmalschutz, sanierungsbedürftig, ungünstige Grundstückszuschnitte oder andere Faktoren, die Erklärung brauchen.
4. Sie emotional involviert sind: Ihr Elternhaus, das Eigenheim nach Scheidung – hier ist Distanz oft Gold wert.
5. Der Markt schwierig ist: In ruhigen Marktphasen oder ungünstigen Lagen braucht es professionelle Vermarktung.
6. Sie unsicher bei der Preisfindung sind: Lieber 10.000 € Provision zahlen als 30.000 € unter Wert verkaufen.
7. Rechtliche oder steuerliche Fragen komplex sind: Erbengemeinschaften, Wegerechte, Nießbrauch – hier lohnt sich die Expertise.

Der Mittelweg: Makler mit reduzierter Leistung

Manche Makler bieten auch Teilleistungen an:

• Nur Wertermittlung und Beratung: 500-1.500 €
• Exposé-Erstellung ohne Vermarktung: 300-800 €
• Käufer-Qualifizierung gegen Pauschalhonorar

Das kann eine Option sein, wenn Sie bestimmte Aufgaben abgeben, aber Kosten sparen möchten.

Unser Tipp: Die Drei-Fragen-Methode

Stellen Sie sich ehrlich diese drei Fragen:

1. Habe ich realistisch 30-40 Stunden Zeit in den nächsten 2-3 Monaten?
2. Kann ich meine Immobilie objektiv bewerten und präsentieren?
3. Fühle ich mich sicher in Verhandlungen und rechtlichen Fragen?

Wenn Sie alle drei Fragen mit "Ja" beantworten können, probieren Sie den Eigenverkauf. Setzen Sie sich aber eine Frist: Wenn nach 6-8 Wochen keine konkreten Kaufangebote vorliegen, holen Sie professionelle Hilfe.

Wenn Sie bei auch nur einer Frage zögern, ist ein Makler wahrscheinlich die bessere Investition.

Fazit: Es gibt kein Richtig oder Falsch

Die Entscheidung "mit oder ohne Makler" hängt von Ihrer individuellen Situation ab. Ein Makler ist keine Geldverschwendung, wenn er Ihnen Zeit spart, einen besseren Preis erzielt oder Fehler verhindert. Ein Eigenverkauf ist keine automatische Ersparnis, wenn Sie am Ende unter Wert verkaufen oder unverhältnismäßig viel Zeit investieren.

Wichtig ist: Treffen Sie die Entscheidung bewusst – nicht aus falschem Ehrgeiz oder Sparsamkeit an der falschen Stelle. Ihr Immobilienverkauf ist vermutlich eine der größten finanziellen Transaktionen Ihres Lebens. Da lohnt es sich, die richtige Strategie zu wählen.

Sie sind sich unsicher, welcher Weg für Sie der richtige ist? Wir beraten Sie gerne unverbindlich und schauen gemeinsam, welche Lösung für Ihre Situation am besten passt.