Kaufpreisfaktor: Die versteckte Kennzahl für Anlageimmobilien

Wenn Sie eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen, stoßen Sie früher oder später auf den Begriff "Kaufpreisfaktor". Während die meisten Anleger über Renditen und Quadratmeterpreise sprechen, ist der Kaufpreisfaktor die Kennzahl, die Ihnen auf einen Blick zeigt, ob eine Immobilie teuer oder günstig ist. In diesem Artikel erfahren Sie, wie Sie diese Kennzahl richtig nutzen und was sie Ihnen über Ihre Investition verrät.

Was ist der Kaufpreisfaktor überhaupt?

Der Kaufpreisfaktor – auch Vervielfältiger oder x-fache Jahresmiete genannt – zeigt Ihnen, wie viele Jahresmieten Sie für eine Immobilie bezahlen. Die Formel ist denkbar einfach:

Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete

Ein Beispiel: Sie kaufen eine Eigentumswohnung für 300.000 Euro. Die jährliche Kaltmiete beträgt 12.000 Euro (1.000 Euro monatlich). Ihr Kaufpreisfaktor liegt bei 25.

300.000 € ÷ 12.000 € = 25

Das bedeutet: Sie zahlen das 25-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis.

Warum ist diese Kennzahl so wichtig?

Der Kaufpreisfaktor macht Immobilien vergleichbar – unabhängig von ihrer Größe, Lage oder absoluten Preishöhe. Eine 50-Quadratmeter-Wohnung in München und ein Mehrfamilienhaus in Brandenburg können Sie damit auf ihre Wirtschaftlichkeit hin vergleichen.

Je niedriger der Faktor, desto schneller amortisiert sich Ihre Investition. Je höher der Faktor, desto teurer kaufen Sie im Verhältnis zur erzielbaren Miete.

Anders ausgedrückt: Bei einem Kaufpreisfaktor von 20 würden Sie – rein theoretisch und ohne Kosten – nach 20 Jahren durch die Mieteinnahmen Ihren Kaufpreis wieder zurückhaben. Bei einem Faktor von 30 dauert es entsprechend 30 Jahre.

Welcher Kaufpreisfaktor ist gut?

Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten, denn der "richtige" Faktor hängt stark von der Lage ab. Als grobe Orientierung:

Unter 20: Sehr gute Investition, häufig in B- und C-Lagen zu finden. Hohe Rendite, aber oft auch höheres Leerstandsrisiko oder mehr Sanierungsbedarf.

20-25: Solide Investition mit guter Rendite. Typisch für mittlere Lagen in kleineren Städten oder Randlagen von Großstädten.

25-30: Durchschnittlich bis moderat. In guten Lagen noch akzeptabel, in mittleren Lagen bereits teuer. Hier müssen Sie genau rechnen.

30-35: Teuer. Nur in Top-Lagen wie München, Hamburg oder Frankfurt noch üblich. Die laufende Rendite ist niedrig, Sie spekulieren auf Wertsteigerung.

Über 35: Sehr teuer. Die Mietrendite ist marginal. Solche Faktoren finden Sie in absoluten Spitzenlagen. Hier kaufen Sie primär für Wertsteigerung, nicht für Cashflow.

Regionale Unterschiede verstehen

Der Kaufpreisfaktor variiert stark je nach Region:

München, Hamburg, Frankfurt (Top-Lagen):Kaufpreisfaktoren von 30-40 sind keine Seltenheit. Eine Wohnung für 600.000 Euro bringt vielleicht 15.000-20.000 Euro Jahreskaltmiete. Die Bruttomietrendite liegt bei unter 3%. Anleger setzen hier auf langfristige Wertsteigerung und stabile Vermietbarkeit.

Berlin, Köln, Stuttgart (gute Lagen):Faktoren zwischen 25-32 sind üblich. Die Rendite ist moderat, aber die Lage verspricht Stabilität und moderate Wertsteigerung.

Mittelstädte und B-Lagen:Hier finden Sie Faktoren zwischen 18-25. Die Rendite ist attraktiver, aber Sie müssen genauer auf die Mikrolage und lokale Wirtschaftskraft achten.

Ländliche Regionen und C-Lagen:Faktoren unter 20 sind möglich. Hohe Rendite auf dem Papier, aber erhöhtes Risiko durch demografischen Wandel, Leerstand oder begrenzte Wertsteigerung.

Der Zusammenhang zur Mietrendite

Der Kaufpreisfaktor und die Bruttomietrendite sind mathematisch verknüpft:

Bruttomietrendite (%) = 100 ÷ Kaufpreisfaktor

Bei einem Kaufpreisfaktor von 25 ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4%.Bei einem Faktor von 20 liegt die Rendite bei 5%.Bei einem Faktor von 33 nur noch bei etwa 3%.

Wichtig: Das ist die Bruttorendite vor allen Kosten. Ihre Nettorendite liegt nach Abzug von Hausgeld, Instandhaltung, Mietausfall und Verwaltung deutlich niedriger – typischerweise 1,5-2% unter der Bruttorendite.

Vorsicht vor diesen Fallen

Unrealistische Mietangaben

Manche Verkäufer oder Makler rechnen mit optimistischen Mieten, die am Markt nicht erzielbar sind. Prüfen Sie immer:

• Entspricht die Miete dem lokalen Mietspiegel?
• Ist die Wohnung aktuell vermietet oder steht sie leer?
• Bei Neuvermietung: Welche Miete ist realistisch?

Ein scheinbar attraktiver Kaufpreisfaktor von 22 wird schnell zu einem teuren Faktor von 28, wenn die angegebene Miete 20% über dem Markt liegt.

Versteckte Kosten ignorieren

Der Kaufpreisfaktor berücksichtigt nur Kaufpreis und Miete. Folgende Kosten bleiben außen vor:

• Kaufnebenkosten (10-15% des Kaufpreises)
• Instandhaltungsrücklage
• Hausgeld bei Eigentumswohnungen
• Verwaltungskosten
• Mietausfallrisiko

Eine Immobilie mit Faktor 20 und niedrigem Hausgeld kann wirtschaftlicher sein als eine mit Faktor 18 und hohen Nebenkosten.

Sanierungsstau übersehen

Ein niedriger Kaufpreisfaktor ist verlockend – aber oft gibt es einen Grund dafür. Wenn in den nächsten Jahren 50.000 Euro Sanierung anstehen, relativiert sich der vermeintlich günstige Einstieg schnell.

Fragen Sie immer:

• Wann wurde das Dach erneuert?
• Wie alt sind Heizung, Fenster, Elektrik?
• Gibt es einen Instandhaltungsplan?
• Welche Beschlüsse liegen vor?

Lage unterschätzen

Ein Kaufpreisfaktor von 16 in einer strukturschwachen Kleinstadt mit schrumpfender Bevölkerung ist keine Gelegenheit, sondern ein Warnsignal. Achten Sie auf:

• Demografische Entwicklung
• Arbeitsmarkt und Ansiedlung von Unternehmen
• Infrastruktur und Verkehrsanbindung
• Bevölkerungsprognosen

Lieber ein Faktor von 25 in stabiler Lage als 18 in schrumpfender Region.

Wie Sie den Kaufpreisfaktor für Ihre Entscheidung nutzen

Schritt 1: Faktor berechnen

Nehmen Sie den Kaufpreis (inklusive aller Kosten, die der Verkäufer verlangt) und teilen Sie ihn durch die realistische Jahreskaltmiete. Nicht die Wunschmiete, sondern die am Markt erzielbare Miete.

Schritt 2: Mit regionalen Durchschnittswerten vergleichen

Recherchieren Sie, welche Faktoren in der Region üblich sind. Nutzen Sie:

• Immobilienportale mit Renditeangaben
• Gespräche mit lokalen Maklern
• Veröffentlichungen von Immobilienverbänden
• Online-Rechner für Kaufpreisfaktoren

Schritt 3: Kontext einbeziehen

Fragen Sie sich:

• Warum liegt der Faktor über oder unter dem Durchschnitt?
• Ist die Lage besser oder schlechter als vergleichbare Objekte?
• Welcher Zustand rechtfertigt einen Abschlag oder Aufschlag?
• Gibt es besondere Chancen oder Risiken?

Schritt 4: Alternativszenarien durchspielen

Was passiert, wenn:

• Die Miete 10% niedriger ausfällt?
• Größere Reparaturen anstehen?
• Die Wohnung längere Zeit leer steht?

Rechnen Sie mit verschiedenen Szenarien durch. Eine Investition sollte auch bei leicht pessimistischen Annahmen noch funktionieren.

Kaufpreisfaktor allein reicht nicht

So hilfreich diese Kennzahl ist – sie ist nur ein Baustein Ihrer Analyse. Folgende Faktoren sollten Sie zusätzlich prüfen:

Eigenkapitalrendite: Wie hoch ist Ihre Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital unter Berücksichtigung der Finanzierung?

Cashflow: Bleibt nach allen Kosten und der Kreditrate noch Geld übrig oder müssen Sie monatlich draufzahlen?

Wertsteigerungspotenzial: Entwickelt sich die Region positiv? Sind Aufwertungen zu erwarten?

Vermietbarkeit: Wie groß ist die Nachfrage? Wie lange dauert eine Neuvermietung?

Flexibilität: Können Sie die Immobilie notfalls auch selbst nutzen oder leicht verkaufen?

Verhandlung: Den Kaufpreisfaktor zu Ihren Gunsten nutzen

Wenn Sie den Kaufpreisfaktor und die regionale Einordnung kennen, haben Sie ein starkes Argument in Preisverhandlungen.

Beispiel: Eine Wohnung wird für 350.000 Euro angeboten bei 13.000 Euro Jahreskaltmiete. Das ergibt einen Faktor von 26,9 – in dieser Lage üblich sind aber 23-24.

Ihr Verhandlungsargument: "Der regionale Durchschnitt liegt bei Faktor 23. Bei 13.000 Euro Jahresmiete wäre ein marktgerechter Preis etwa 300.000 Euro. Können wir uns da annähern?"

Bleiben Sie sachlich und zeigen Sie, dass Sie die Zahlen verstehen. Das schafft Respekt und Verhandlungsspielraum.

Wann ein hoher Kaufpreisfaktor trotzdem sinnvoll ist

Es gibt Situationen, in denen ein Faktor über 30 vertretbar ist:

Top-Lage mit stabiler Nachfrage: München-Schwabing, Hamburg-Eppendorf, Frankfurt-Westend – hier zahlen Sie für Sicherheit und langfristige Wertstabilität.

Eigennutzung geplant: Wenn Sie die Immobilie später selbst bewohnen möchten, ist die Rendite zweitrangig.

Portfolio-Diversifikation: Eine sichere Immobilie mit niedrigerer Rendite kann andere risikoreichere Investments ausgleichen.

Steuerliche Gründe: In manchen Konstellationen können auch geringere Renditen durch steuerliche Vorteile attraktiv werden.

Inflationsschutz: In Zeiten hoher Inflation ist eine vermietete Immobilie trotz niedriger Rendite ein Sachwert mit Absicherungsfunktion.

Unser Praxis-Tipp: Die 25er-Grenze

Als Faustregel für vermögende Privatanleger: Kaufpreisfaktoren bis 25 bieten noch eine vernünftige Balance zwischen Rendite und Sicherheit. Ab 25 sollten Sie genau wissen, warum Sie investieren – und es sollte gute Gründe jenseits der Cashflow-Rendite geben.

Für renditeorientierte Anleger: Suchen Sie gezielt nach Faktoren zwischen 18-23. Hier stimmt oft das Verhältnis von Ertrag und überschaubarem Risiko.

Fazit: Einfache Kennzahl, große Wirkung

Der Kaufpreisfaktor ist keine Geheimwissenschaft, sondern ein alltagstaugliches Werkzeug für Immobilieninvestoren. Er zeigt Ihnen auf einen Blick, ob der Preis zur Miete passt – und hilft Ihnen, emotionale Fehlentscheidungen zu vermeiden.

Nutzen Sie diese Kennzahl immer im Zusammenspiel mit anderen Faktoren: Lage, Zustand, Wertsteigerungspotenzial und Ihre persönliche Strategie. Dann ist der Kaufpreisfaktor Ihr verlässlicher Kompass auf dem Weg zur rentablen Anlageimmobilie.

Sie haben eine Immobilie im Auge und sind unsicher, ob der Preis angemessen ist? Wir analysieren für Sie den Kaufpreisfaktor im regionalen Kontext und helfen Ihnen, die richtige Entscheidung zu treffen.