Mietkauf statt Sofortkauf: Wann lohnt sich dieses Modell wirklich?

Der Mietkauf klingt verlockend: Erst mieten, dann kaufen – und die Miete wird teilweise angerechnet. Für Menschen ohne ausreichendes Eigenkapital scheint das der perfekte Weg ins Eigenheim zu sein. Doch hält das Modell, was es verspricht? In diesem Artikel zeigen wir Ihnen, wie Mietkauf funktioniert, für wen er sich lohnt und wo die Fallstricke liegen.

Was ist Mietkauf überhaupt?

Beim Mietkauf kombinieren Sie Miete und Kauf in einem zweistufigen Modell. Sie ziehen sofort in die Immobilie ein, zahlen eine monatliche Rate – ähnlich wie Miete – und nach einer vereinbarten Laufzeit (meist 10-30 Jahre) gehört Ihnen die Immobilie.

Die zwei Phasen des Mietkaufs:

Phase 1 – Die Mietphase: Sie wohnen in der Immobilie und zahlen eine monatliche Rate, die aus zwei Teilen besteht:

• Einem Mietanteil (geht an den Verkäufer)
• Einem Kaufpreisanteil (wird auf den späteren Kaufpreis angerechnet)

Phase 2 – Der Kauf: Nach Ablauf der vereinbarten Zeit kaufen Sie die Immobilie zum festgelegten Restkaufpreis. Die bis dahin angesparten Kaufpreisanteile werden verrechnet.

Ein Beispiel: Sie möchten eine Immobilie für 300.000 Euro per Mietkauf erwerben. Sie vereinbaren eine Laufzeit von 15 Jahren mit einer monatlichen Rate von 1.800 Euro, davon fließen 500 Euro in den Kaufpreisanteil.

Nach 15 Jahren haben Sie also 90.000 Euro angespart (500 Euro × 180 Monate). Die Restschuld beträgt dann 210.000 Euro, die Sie entweder auf einmal zahlen oder finanzieren müssen.

Wie funktioniert der Mietkauf rechtlich?

Es gibt verschiedene Vertragsmodelle beim Mietkauf:

1. Mietvertrag mit KaufoptionSie haben ein Mietverhältnis und das Recht, die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen – müssen es aber nicht. Der Verkäufer bleibt Eigentümer, bis Sie sich zum Kauf entscheiden.

2. Mietvertrag mit KaufverpflichtungSie verpflichten sich bereits von Anfang an zum Kauf. Das ist die häufigste Variante. Hier wird oft eine Vormerkung ins Grundbuch eingetragen.

3. OptionskaufSie zahlen eine einmalige Optionsgebühr für das Recht, die Immobilie später zu einem festgelegten Preis kaufen zu können. Diese Gebühr wird beim Kauf angerechnet.

Die rechtliche Ausgestaltung ist entscheidend dafür, welche Rechte und Pflichten Sie haben – und wer welche Kosten trägt.

Was sind die Vorteile des Mietkaufs?

Einstieg ohne oder mit wenig Eigenkapital

Der größte Vorteil: Sie brauchen kein oder kaum Eigenkapital. Während Banken beim klassischen Immobilienkauf mindestens 10-20% Eigenkapital plus Nebenkosten fordern, können Sie beim Mietkauf sofort einziehen.

Planungssicherheit

Sie wissen von Anfang an, zu welchem Preis Sie die Immobilie später kaufen können. Steigende Immobilienpreise während der Mietphase gehen nicht zu Ihren Lasten – der Kaufpreis steht fest.

Schrittweiser Vermögensaufbau

Mit jedem Monat wächst Ihr Eigenkapitalanteil an der Immobilie. Sie bauen kontinuierlich Vermögen auf, statt „nur" Miete zu zahlen.

Probe wohnen

Sie können testen, ob Ihnen die Immobilie, die Nachbarschaft und das Wohnumfeld wirklich gefallen, bevor Sie endgültig kaufen. Bei einer Kaufoption können Sie sich noch umentscheiden.

Keine sofortige Finanzierung nötig

Sie haben Zeit, Ihre Bonität zu verbessern, Schulden abzubauen oder ein höheres Einkommen zu erzielen. Wenn der Kaufzeitpunkt kommt, stehen Ihre Chancen auf eine günstige Finanzierung möglicherweise besser.

Was sind die Nachteile und Risiken?

Höhere Gesamtkosten

Mietkauf ist teurer als der direkte Kauf mit Bankfinanzierung. Die monatlichen Raten liegen oft 20-40% über einer vergleichbaren Miete. Der Verkäufer lässt sich das höhere Risiko und den Finanzierungsaufwand bezahlen.

Rechenbeispiel: Bei einer herkömmlichen Finanzierung über 300.000 Euro mit 3,5% Zinsen zahlen Sie monatlich etwa 1.350 Euro (20 Jahre Laufzeit). Beim Mietkauf könnten es 1.800-2.000 Euro sein – das sind 450-650 Euro mehr pro Monat oder 108.000-156.000 Euro über 20 Jahre.

Instandhaltungspflicht trotz fehlendem Eigentum

Oft müssen Sie als Mieter bereits während der Mietphase für Reparaturen und Instandhaltung aufkommen – obwohl Ihnen die Immobilie noch nicht gehört. Geht die Heizung kaputt oder muss das Dach saniert werden, kann das teuer werden.

Restschuld muss finanziert werden

Nach Ende der Mietphase steht meist noch eine erhebliche Restschuld aus. Sie müssen dann eine Finanzierung aufnehmen – und das ist nicht garantiert. Wenn die Bank ablehnt, können Sie die Immobilie nicht kaufen und verlieren möglicherweise alles, was Sie bereits eingezahlt haben.

Gebundenes Kapital bei Ausstieg verloren

Steigen Sie vorzeitig aus dem Vertrag aus oder können die Raten nicht mehr zahlen, verlieren Sie in der Regel die bereits eingezahlten Kaufpreisanteile. Das kann existenzbedrohend sein.

Wertverlust-Risiko

Fällt der Wert der Immobilie während der Mietphase, zahlen Sie am Ende einen überhöhten Preis. Während der Verkäufer bei steigenden Preisen nicht profitiert, tragen Sie das Risiko sinkender Preise allein.

Unseriöse Anbieter

Der Mietkauf-Markt zieht auch schwarze Schafe an. Überhöhte Preise, versteckte Kosten und unfaire Vertragsklauseln sind keine Seltenheit. Besonders bei Angeboten, die sich gezielt an Menschen mit schwacher Bonität richten, ist Vorsicht geboten.

Für wen eignet sich Mietkauf?

Mietkauf kann die richtige Lösung sein, wenn:

• Sie kein Eigenkapital haben, aber langfristig stabile Einkünfte und eine gute Perspektive auf Einkommenssteigerung
• Ihre Bonität aktuell nicht ausreicht für eine klassische Finanzierung, sich aber in den nächsten Jahren verbessern wird
• Sie Selbstständig sind und Schwierigkeiten haben, eine Bankfinanzierung zu bekommen, aber nachweislich gut verdienen
• Sie eine konkrete Immobilie gefunden haben, die Sie auf keinen Fall verlieren möchten, aber noch Zeit brauchen
• Sie bewusst Probe wohnen möchten und bereit sind, dafür einen Aufpreis zu zahlen
• Steigende Immobilienpreise erwartet werden und Sie sich den aktuellen Preis sichern wollen

Wann sollten Sie die Finger vom Mietkauf lassen?

Mietkauf ist nicht empfehlenswert, wenn:

• Ihr Einkommen unsicher ist oder Sie schon jetzt an der finanziellen Belastungsgrenze leben
• Sie bereits verschuldet sind und hoffen, durch Mietkauf Ihre finanzielle Situation zu verbessern
• Der Verkäufer unseriös wirkt oder keine transparenten Verträge vorlegt
• Die monatliche Rate deutlich über dem liegt, was Sie als Miete plus Sparrate leisten könnten
• Sie nicht sicher sind, ob Sie die nächsten 10-15 Jahre wirklich dort wohnen möchten
• Die Immobilie stark sanierungsbedürftig ist und Sie während der Mietphase voll haften
• Sie bereits Eigenkapital haben und eine normale Finanzierung bekommen würden

Worauf müssen Sie beim Vertrag achten?

Wenn Sie sich für Mietkauf entscheiden, lassen Sie den Vertrag unbedingt von einem Anwalt prüfen. Achten Sie besonders auf:

Kaufpreis und Wertsicherung

• Ist der festgelegte Kaufpreis marktgerecht oder überhöht?
• Gibt es Wertsicherungsklauseln, die den Preis während der Laufzeit anpassen?
• Wie wird der Wert bei vorzeitigem Ausstieg berechnet?

Anrechnung der Zahlungen

• Wie viel Ihrer monatlichen Rate wird auf den Kaufpreis angerechnet?
• Ist klar definiert, was Miet- und was Kaufanteil ist?
• Was passiert mit den Zahlungen, wenn Sie nicht kaufen können oder wollen?

Instandhaltung und Reparaturen

• Wer trägt die Kosten für Reparaturen während der Mietphase?
• Gibt es eine Obergrenze für Ihre Verpflichtungen?
• Was passiert bei größeren Schäden (Wasserschaden, Brandschaden)?

Kündigungsrechte und Ausstiegsszenarien

• Können Sie vorzeitig aussteigen und unter welchen Bedingungen?
• Was passiert, wenn Sie die Raten nicht mehr zahlen können?
• Bekommen Sie Ihre Zahlungen anteilig zurück?

Finanzierungsvorbehalt

• Gibt es eine Klausel, die Sie schützt, wenn Sie am Ende keine Finanzierung bekommen?
• Welche Konsequenzen hat es, wenn die Bank ablehnt?

Grundbucheintragung

• Wird eine Vormerkung ins Grundbuch eingetragen, die Ihre Rechte sichert?
• Kann der Verkäufer die Immobilie während der Laufzeit belasten oder weiterverkaufen?

Die besseren Alternativen zum Mietkauf

Bevor Sie sich für Mietkauf entscheiden, prüfen Sie diese Alternativen:

Klassische Bankfinanzierung mit KfW-Förderung

Oft ist eine normale Finanzierung möglich, wenn Sie KfW-Darlehen oder andere Fördermittel einbeziehen. Die Zinsen sind deutlich günstiger als beim Mietkauf.

Bausparvertrag mit Vorfinanzierung

Ein Bausparvertrag bietet nach der Ansparphase sehr günstige Zinsen. Während der Ansparzeit können Sie zur Miete wohnen und Eigenkapital aufbauen.

Mieten und parallel Eigenkapital ansparen

Bleiben Sie zur Miete und sparen Sie konsequent. Mit 15-20% Eigenkapital bekommen Sie deutlich bessere Konditionen als beim Mietkauf.

Familiendarlehen

Können Eltern oder Verwandte Eigenkapital zur Verfügung stellen? Ein privates Darlehen ist oft flexibler und günstiger als Mietkauf.

Genossenschaftswohnung

In einer Wohnungsbaugenossenschaft erwerben Sie Anteile und haben ein lebenslanges Wohnrecht zu günstigen Konditionen – ohne das volle Risiko eines Kaufs.

Unsere Einschätzung: Mietkauf mit Vorsicht genießen

Mietkauf ist kein schlechtes Modell per se, aber es ist teuer und riskant. Für die meisten Menschen gibt es bessere Alternativen. Wenn Sie sich dennoch dafür entscheiden, gehen Sie mit offenen Augen hinein:

Realistische Kalkulation: Rechnen Sie genau durch, ob Sie sich die Raten auch bei unvorhergesehenen Ereignissen leisten können. Planen Sie einen Puffer von mindestens 20% ein.

Seriösen Partner wählen: Arbeiten Sie nur mit etablierten Anbietern oder Privatpersonen mit nachweisbarer Vertrauenswürdigkeit. Lassen Sie sich Referenzen geben.

Rechtliche Absicherung: Investieren Sie 500-1.000 Euro in eine anwaltliche Vertragsprüfung. Das kann Sie vor einem Verlust von zehntausenden Euro schützen.

Exit-Strategie haben: Überlegen Sie sich vor Vertragsabschluss, was Sie tun, wenn es finanziell eng wird. Gibt es Familienangehörige, die einspringen könnten? Könnten Sie die Immobilie untervermieten?

Nicht unter Druck entscheiden: Seriöse Verkäufer geben Ihnen Zeit zum Überlegen. Misstrauen Sie Angeboten mit Zeitdruck („nur noch diese Woche verfügbar").

Fazit: Mietkauf ist Notlösung, nicht Königsweg

Der Mietkauf kann für Menschen ohne Eigenkapital oder mit schwacher Bonität eine Chance sein, doch an ein Eigenheim zu kommen. Er ist aber deutlich teurer und riskanter als eine klassische Finanzierung.

Unser Rat: Prüfen Sie zuerst alle anderen Optionen. Sprechen Sie mit mehreren Banken über Finanzierungsmöglichkeiten, informieren Sie sich über Förderprogramme und überlegen Sie, ob Sie nicht doch noch 1-2 Jahre sparen sollten.

Wenn Mietkauf die einzige Lösung ist, dann nur mit wasserdichtem Vertrag, realistischer Kalkulation und einem seriösen Partner. Lassen Sie sich nicht von der Aussicht auf das Eigenheim zu überstürzten Entscheidungen verleiten.

Sie interessieren sich für Mietkauf oder suchen nach Alternativen? Wir beraten Sie ehrlich und unabhängig, welcher Weg für Ihre Situation der beste ist. Vereinbaren Sie ein kostenloses Erstgespräch.