Mietrückstand: Wie Vermieter richtig reagieren und wann Sie kündigen können

Wenn die Miete nicht pünktlich auf Ihrem Konto eingeht, ist das mehr als ärgerlich – es kann Ihre Finanzplanung durcheinanderbringen und zu erheblichen Problemen führen. Doch Vorsicht: Als Vermieter können Sie nicht einfach das Schloss austauschen oder fristlos kündigen. Der Gesetzgeber hat klare Regeln festgelegt, wann und wie Sie bei Mietrückständen vorgehen dürfen. In diesem Artikel erfahren Sie Schritt für Schritt, wie Sie rechtssicher handeln und wann welche Maßnahmen angemessen sind.

Wann liegt überhaupt ein Mietrückstand vor?

Ein Mietrückstand entsteht, wenn der Mieter die vereinbarte Miete nicht vollständig oder nicht pünktlich zahlt. Dabei gilt:

Fälligkeit der Miete: Die Miete ist zum dritten Werktag eines Monats fällig, sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde. Überweist Ihr Mieter die Miete am 5. oder 8. des Monats, liegt bereits ein Zahlungsverzug vor – auch wenn es nur wenige Tage sind.

Vollständigkeit zählt: Auch Teilzahlungen gelten als Rückstand. Zahlt Ihr Mieter nur 500 Euro statt der vereinbarten 800 Euro, haben Sie einen Mietrückstand von 300 Euro.

Dauerschuldverhältnis: Bei Mietverhältnissen summieren sich Rückstände schnell. Zahlt Ihr Mieter zwei Monate je 100 Euro zu wenig, sind das bereits 200 Euro Rückstand.

Die richtige Reaktion: Stufen des Vorgehens

Stufe 1: Das persönliche Gespräch (Tag 1-7)

Bevor Sie zu rechtlichen Mitteln greifen, sollten Sie das Gespräch suchen. Oft gibt es nachvollziehbare Gründe für eine verspätete Zahlung:

• Technische Probleme bei der Überweisung
• Krankheit oder Krankenhausaufenthalt
• Kurzfristige finanzielle Engpässe
• Versehentliche falsche Überweisung

Unser Tipp: Kontaktieren Sie Ihren Mieter telefonisch oder per E-Mail und fragen Sie freundlich nach. Dokumentieren Sie das Gespräch mit Datum und Inhalt. In vielen Fällen lässt sich das Problem so unbürokratisch lösen, und Sie wahren ein gutes Verhältnis zu einem ansonsten zuverlässigen Mieter.

Stufe 2: Die schriftliche Zahlungserinnerung (Tag 8-14)

Bleibt die Zahlung weiterhin aus oder reagiert der Mieter nicht auf Ihre Kontaktversuche, folgt eine schriftliche Zahlungserinnerung.

Was sollte die Zahlungserinnerung enthalten?

• Höhe des Rückstands mit genauer Aufschlüsselung
• Zeitraum, für den die Miete aussteht
• Fristsetzung zur Zahlung (in der Regel 3-7 Tage)
• Hinweis auf mögliche Konsequenzen bei ausbleibender Zahlung
• Aufforderung zur Kontaktaufnahme bei Zahlungsschwierigkeiten

Wichtig: Eine Zahlungserinnerung ist noch keine Mahnung und verursacht keine Mahnkosten für den Mieter. Sie dient der Klarstellung und gibt dem Mieter die Möglichkeit zur Reaktion.

Stufe 3: Die erste Mahnung (ab Tag 15)

Reagiert der Mieter nicht auf die Zahlungserinnerung, senden Sie eine formelle Mahnung. Ab diesem Zeitpunkt können Sie rechtlich relevante Schritte einleiten.

Was muss in der Mahnung stehen?

• Eindeutige Bezeichnung als "Mahnung"
• Detaillierte Aufstellung der Rückstände
• Setzen einer angemessenen Zahlungsfrist (meist 7-14 Tage)
• Hinweis auf Verzugszinsen
• Androhung rechtlicher Schritte bei weiterer Nichtzahlung
• Optional: Angebot einer Ratenzahlungsvereinbarung

Verzugszinsen: Ab der ersten Mahnung können Sie Verzugszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz verlangen. Bei gewerblichen Mietverhältnissen sind es 9 Prozentpunkte.

Mahnkosten: Sie können dem Mieter pauschale Mahnkosten in Höhe von 5-10 Euro in Rechnung stellen. Höhere Kosten müssen Sie konkret nachweisen.

Stufe 4: Die zweite Mahnung und Fristsetzung (ab Tag 30)

Bleibt auch die erste Mahnung erfolglos, folgt eine zweite Mahnung mit kürzerer Frist und deutlicherem Ton. Hier sollten Sie konkret auf die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung hinweisen.

Wichtig: Dokumentieren Sie alle Schreiben und versenden Sie diese per Einschreiben mit Rückschein. Im späteren Gerichtsverfahren müssen Sie nachweisen können, dass der Mieter Ihre Mahnungen erhalten hat.

Wann dürfen Sie kündigen?

Der Gesetzgeber unterscheidet zwischen ordentlicher und außerordentlicher (fristloser) Kündigung bei Mietrückständen. Die Voraussetzungen sind streng geregelt.

Fristlose Kündigung wegen Mietrückstand

Eine fristlose Kündigung ist nur unter bestimmten Bedingungen möglich. Der Gesetzgeber hat hier klare Schwellenwerte definiert:

Variante 1: Zwei Monatsmieten im Rückstand

Sie können fristlos kündigen, wenn der Mieter mit mindestens zwei Monatsmieten in Verzug ist. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Rückstand zusammenhängend entstanden ist oder über mehrere Monate verteilt.

Beispiel: Ihre Monatsmiete beträgt 1.000 Euro. Der Mieter zahlt drei Monate lang jeweils nur 400 Euro. Nach drei Monaten beträgt der Rückstand 1.800 Euro – Sie dürfen fristlos kündigen.

Variante 2: Teilzahlungen über längeren Zeitraum

Eine fristlose Kündigung ist auch möglich, wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum (mehr als zwei Termine) mit einem Betrag in Höhe von mindestens einer Monatsmiete im Rückstand ist.

Beispiel: Ihre Monatsmiete beträgt 800 Euro. Der Mieter zahlt über sechs Monate jeweils 50 Euro zu wenig. Nach drei Monaten ist bereits ein Rückstand von 150 Euro entstanden, nach sechs Monaten sind es 300 Euro. Auch hier ist eine fristlose Kündigung möglich, sobald der Rückstand eine Monatsmiete (800 Euro) erreicht und über mehr als zwei Zahlungstermine entstanden ist.

Wichtige Voraussetzung: Vor der fristlosen Kündigung müssen Sie eine Abmahnung ausgesprochen und eine angemessene Frist zur Zahlung gesetzt haben. Ohne vorherige Abmahnung ist die Kündigung unwirksam.

Ordentliche Kündigung mit Kündigungsfrist

Neben der fristlosen Kündigung können Sie auch ordentlich kündigen, wenn wiederholte Zahlungsausfälle vorliegen, die zwar nicht die Schwellenwerte für eine fristlose Kündigung erreichen, aber dennoch eine Vertragsstörung darstellen.

Beispiel: Der Mieter zahlt regelmäßig 5-10 Tage zu spät, gleicht die Rückstände aber immer wieder aus. Hier können Sie nach mehrfacher Abmahnung ordentlich mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen.

Die rechtssichere Kündigung: Formale Anforderungen

Eine Kündigung wegen Mietrückstand ist nur wirksam, wenn sie bestimmte formale Voraussetzungen erfüllt:

Schriftform ist Pflicht: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und eigenhändig unterschrieben sein. E-Mails, WhatsApp-Nachrichten oder Faxe sind unwirksam.

Konkrete Bezifferung: Sie müssen den genauen Rückstandsbetrag angeben und nachweisen können, wie dieser entstanden ist. Eine pauschale Formulierung wie "erhebliche Mietrückstände" reicht nicht aus.

Kündigungsgrund nennen: Bei fristloser Kündigung müssen Sie explizit auf § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB (Zahlungsverzug) verweisen.

Zugang nachweisen: Versenden Sie die Kündigung per Einschreiben mit Rückschein oder lassen Sie sie durch einen Zeugen persönlich übergeben.

Alle Vermieter müssen unterschreiben: Gehört die Immobilie mehreren Personen, müssen alle Eigentümer die Kündigung unterschreiben.

Was passiert nach der Kündigung?

Die Schonfrist: Letzte Chance für den Mieter

Der Gesetzgeber räumt Mietern eine "Schonfrist" ein: Zahlt der Mieter den kompletten Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Kündigung (bei Wohnraum) bzw. innerhalb der im Kündigungsschreiben gesetzten Frist (bei Gewerberaum), wird die Kündigung unwirksam.

Wichtig: "Kompletter Rückstand" bedeutet wirklich alles – inklusive Verzugszinsen, Mahnkosten und der laufenden Miete. Zahlt der Mieter auch nur 50 Euro zu wenig, bleibt die Kündigung wirksam.

Ausnahme: Wer innerhalb der letzten zwei Jahre bereits einmal durch Zahlung während der Schonfrist eine Kündigung abgewendet hat, kann dieses Recht kein zweites Mal nutzen.

Räumungsklage und Zwangsvollstreckung

Zieht der Mieter trotz wirksamer Kündigung nicht aus, müssen Sie Räumungsklage erheben. Dieser Prozess kann langwierig und kostenintensiv sein:

Dauer: Je nach Auslastung des Gerichts 6-12 Monate bis zum rechtskräftigen Urteil, danach nochmals 2-6 Monate bis zur Zwangsräumung.

Kosten: Gerichtskosten, Anwaltskosten und Kosten für die Zwangsräumung können sich auf 3.000-8.000 Euro summieren. Diese Kosten können Sie zwar dem Mieter in Rechnung stellen, aber ob Sie sie je sehen, ist fraglich.

Unser Tipp: Prüfen Sie vor einer Räumungsklage, ob der Mieter überhaupt zahlungsfähig ist. Eine Rechtsschutzversicherung oder eine Mietausfallversicherung können hier hilfreich sein.

Sonderfälle und Ausnahmen

Aufrechnung durch den Mieter

Ihr Mieter darf unter bestimmten Umständen mit eigenen Forderungen gegen die Miete aufrechnen – etwa wenn Sie fällige Reparaturen nicht durchführen und der Mieter diese selbst beauftragt hat.

Beispiel: Der Heizungsausfall wird von Ihnen trotz mehrfacher Aufforderung nicht behoben. Der Mieter beauftragt einen Notdienst für 800 Euro und kürzt die nächste Mietzahlung entsprechend. Das ist rechtlich zulässig, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind.

Wichtig: Die Aufrechnung muss der Mieter Ihnen gegenüber erklären. Zahlt er einfach weniger, ohne Begründung, liegt ein Zahlungsverzug vor.

Mietminderung bei Mängeln

Hat die Wohnung erhebliche Mängel, die die Wohnqualität beeinträchtigen, darf der Mieter die Miete mindern. Auch hier gilt: Der Mieter muss Sie über die Mängel informiert haben und die Minderung ankündigen.

Faustregel: Kürzt der Mieter die Miete ohne vorherige Mängelanzeige oder in unangemessener Höhe, liegt ein Zahlungsverzug vor. Bei berechtigter Minderung hingegen nicht.

Jobcenter-Mieter und Direktzahlung

Bezieht Ihr Mieter Leistungen vom Jobcenter, können Sie unter bestimmten Umständen eine Direktzahlung der Miete an Sie beantragen. Voraussetzung ist, dass bereits Mietrückstände bestehen oder zu befürchten sind.

Vorgehen: Fordern Sie Ihren Mieter schriftlich auf, beim Jobcenter eine Direktzahlung zu beantragen. Kommt er dem nicht nach, können Sie selbst beim Jobcenter einen Antrag stellen.

Wie Sie Mietrückständen vorbeugen

Vorbeugen ist besser als Sanieren. Mit diesen Maßnahmen minimieren Sie das Risiko von Zahlungsausfällen:

Bonitätsprüfung vor Vertragsabschluss: Holen Sie eine SCHUFA-Auskunft ein, verlangen Sie Gehaltsnachweise und fordern Sie eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vom Vorvermieter an.

Kaution absichern: Eine Mietkaution in Höhe von drei Monatsmieten ist Ihr Sicherheitsnetz. Bestehen Sie darauf und legen Sie das Geld auf einem separaten Kautionskonto an.

SEPA-Lastschriftverfahren: Vereinbaren Sie mit dem Mieter, dass die Miete per Lastschrift eingezogen wird. Das reduziert "Vergesslichkeit" und Sie bemerken Zahlungsprobleme sofort.

Regelmäßiger Kontakt: Pflegen Sie ein gutes Verhältnis zu Ihren Mietern. Wer sich als Vermieter kümmert, erfährt oft frühzeitig von finanziellen Schwierigkeiten und kann gemeinsam nach Lösungen suchen.

Mietausfallversicherung: Eine Mietausfallversicherung kostet zwischen 3-5% der Jahresnettokaltmiete und übernimmt Mietausfälle sowie Kosten für Rechtsstreitigkeiten. Bei Vermietung an Risiko-Mieter eine Überlegung wert.

Ratenzahlungsvereinbarung: Der konstruktive Weg

Bevor Sie kündigen, sollten Sie prüfen, ob eine Ratenzahlungsvereinbarung möglich ist. Das ist vor allem dann sinnvoll, wenn:

• Der Mieter bisher zuverlässig war und ein einmaliges Problem vorliegt
• Die Ursache absehbar und zeitlich begrenzt ist (z.B. Jobwechsel, Krankheit)
• Der Mieter von sich aus auf Sie zukommt und Zahlungsbereitschaft zeigt
• Sie einen guten Mieter nicht verlieren möchten

Wichtig: Schließen Sie eine schriftliche Ratenzahlungsvereinbarung ab, in der Sie Folgendes festhalten:

• Gesamthöhe des Rückstands
• Höhe und Fälligkeit der Raten
• Parallel dazu: pünktliche Zahlung der laufenden Miete
• Kündigungsrecht bei Nichteinhaltung ohne erneute Abmahnung

Realistisch bleiben: Vereinbaren Sie Raten, die der Mieter tatsächlich stemmen kann. Eine Rate von 200 Euro zusätzlich zur normalen Miete bei einem Nettoeinkommen von 1.500 Euro ist unrealistisch.

Ihr Handlungsleitfaden: Zusammenfassung

Wenn die Miete ausbleibt, gehen Sie strukturiert vor:

Woche 1: Persönlicher Kontakt, freundliche Nachfrage, Dokumentation

Woche 2: Schriftliche Zahlungserinnerung mit Fristsetzung

Woche 3-4: Erste formelle Mahnung mit Hinweis auf Verzugszinsen und rechtliche Schritte

Ab Woche 5: Zweite Mahnung und Prüfung, ob Kündigungsvoraussetzungen vorliegen

Bei zwei Monatsmieten Rückstand: Fristlose Kündigung nach Abmahnung möglich

Bei wiederholten Zahlungsverzögerungen: Ordentliche Kündigung nach mehrfacher Abmahnung

Wichtig ist: Bleiben Sie rechtssicher, dokumentieren Sie jeden Schritt und handeln Sie konsequent, aber fair. Manche Zahlungsprobleme sind vorübergehend – andere erfordern harte Maßnahmen zum Schutz Ihrer Interessen.

Sie haben Fragen zu einem konkreten Mietrückstand oder benötigen Unterstützung bei der rechtssicheren Abwicklung? Wir beraten Sie gerne und helfen Ihnen, die beste Lösung für Ihre Situation zu finden.