Sachwertverfahren

Was ist das Sachwertverfahren?

Das Sachwertverfahren bewertet Substanz statt Ertrag. Es setzt sich zusammen aus dem Bodenwert (i. d. R. Bodenrichtwert × Grundstücksfläche) und dem Gebäudesachwert, der aus Normalherstellungskosten (NHK 2010) abgeleitet, indexiert und um Alters-/Zustandseinflüsse reduziert wird. Zum Schluss wird der so ermittelte Sachwert marktkonform angepasst, um das aktuelle Preisniveau zu treffen. Die Methodik ist in der ImmoWertV beschrieben; Details zu NHK/Anwendung stehen in der Sachwertrichtlinie und den ImmoWertA.  

Gut zu wissen: Im Sachwertverfahren wird meist die Brutto-Grundfläche (BGF) angesetzt – nicht die Wohnfläche. Das ist ein häufiger Stolperstein. Hinweise dazu finden sich in der SW-RL/NHK-2010.  

Wann eignet es sich – und wann weniger?

Sehr geeignet, wenn es kaum stichtagsnahe Vergleichsverkäufe gibt oder das Objekt einzigartig ist (z. B. individuelles Einfamilienhaus, besondere Architektur). Auch bei Spezialobjekten kann der Sachwert führen. Weniger geeignet, wenn viele direkte Vergleichspreise verfügbar sind (dann ist der Vergleichswert marktnäher) oder wenn Erträge den Preis bestimmen (vermietete MFH/Gewerbe → Ertragswert).  

Datenquellen & Voraussetzungen

• Bodenrichtwert aus dem Landesportal/Gutachterausschuss (Einstieg: BORIS-D), plus Plausibilisierung für Lage, Zuschnitt, Nutzung.  
• NHK 2010 (Normalherstellungskosten) gemäß Sachwertrichtlinie; per Baupreisindex fortzuschreiben.  
• Baujahr, Modernisierungen, Zustand, BGF (nicht Wohnfläche), ggf. Außenanlagen.
• Marktanpassungsfaktoren oder Marktinformationen aus Gutachterausschuss-/Marktberichten (regionale Ableitung).  

Tipp: Liegen Vergleichskaufpreise vor, nutzen Sie sie als Plausibilisierung – besonders, wenn Markt und Baukosten auseinanderlaufen.

Schritt für Schritt: So rechnen Profis

1) Bodenwert bestimmen

Bodenwert = Bodenrichtwert × Grundstücksfläche

Basis sind die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse. Prüfen Sie Lage, Zuschnitt, Erschließung und Besonderheiten (z. B. Ecklage, Hang).  

2) Herstellungskosten (neu) ableiten

Herstellungskosten neu = NHK 2010 × BGF (indexiert)

Die NHK 2010 sind Kostenkennwerte je Gebäudeart, bezogen auf BGF und einen Kostenstand 2010. Sie werden mit dem Baupreisindex fortgeschrieben.  

3) Alterswertminderung berücksichtigen

Gebäudewert = Herstellungskosten neu × (1 – Altersminderung)

Die Minderung ergibt sich aus Alter/Restnutzungsdauer und Zustand/Modernisierungen (ImmoWertA).  

4) Sachwert (ohne Markt)

Sachwert o. M. = Bodenwert + Gebäudewert (+ Außenanlagen)

5) Marktanpassung

Sachwert (marktkonform) = Sachwert o. M. × Marktanpassungsfaktor

Der Faktor spiegelt das aktuelle Preisniveau und wird lokal abgeleitet (GAA/Marktberichte).  

Beispielrechnung (EFH, vereinfacht)

Ausgangsdaten (fiktiv):

• Grundstück 520 m², Bodenrichtwert 650 €/m² → Bodenwert 338.000 €.
• Wohnhaus, BGF 180 m², NHK 2010 1.350 €/m² → Herstellungskosten neu 243.000 €.
• Altersminderung 30 % → Gebäudewert 170.100 €.
• Sachwert o. M. = 338.000 € + 170.100 € = 508.100 €.
• Marktanpassung 1,05 → ≈ 533.500 €.

Hinweis: In der Praxis werden Indexstände, Standardstufen, Außenanlagen, RND und Rundungen detailliert dokumentiert (SW-RL/ImmoWertA).  

Häufige Fehler – und wie Sie sie vermeiden

• Wohnfläche statt BGF verwendet: NHK 2010 beziehen sich auf BGF, nicht auf Wohnfläche. → Pläne prüfen, BGF sauber herleiten.  
• NHK nicht indexiert: Kostenstand 2010 unverändert übernommen. → Mit Baupreisindex fortschreiben (ImmoWertA).  
• Altersminderung pauschal: Ohne Berücksichtigung von Modernisierungen/RND. → Zustandsanalyse, Nachweise (Rechnungen/Fotos).  
• Keine Marktanpassung: Reiner Substanzwert statt marktkonformer Sachwert. → Faktor regional herleiten (GAA/Marktberichte).  
• Bodenrichtwert „blind“ übernommen: Besonderheiten des Grundstücks ignoriert. → Zuschnitt, Topografie, Erschließung prüfen (BORIS-D = Einstieg; verbindlich sind Landes-/GAA-Portale).  

Achtung: Das Sachwertverfahren ist kein Baukostenersatz. Es bildet typisierte Herstellungskosten ab – nicht die individuellen (zu hohen/zu niedrigen) Baukosten eines Eigentümers.  

Häufig wird der Sachwert bei Unikaten ermittelt; wo es passt, wird das Ergebnis mit Vergleichswerten plausibilisiert. Bei vermieteten Objekten sollte zusätzlich die Ertragssicht betrachtet werden.  

Checkliste: Unterlagen & Infos

• Bodenrichtwert (Landesportal/GAA; Start BORIS-D) und Grundstücksfläche.  
• Gebäudeart/Standardstufe, BGF, Baujahr, Modernisierungen, Zustand (mit Nachweisen).  
• Indexstand (Baupreisindex) zur Fortschreibung der NHK.  
• Marktanpassungsinformationen (GAA/Marktberichte) und – wo vorhanden – Vergleichskäufe.

FAQ

Ist das Sachwertverfahren amtlich anerkannt?

Ja. Es ist eines der drei in der ImmoWertV geregelten Verfahren zur Verkehrswertermittlung.  

Warum arbeite ich mit NHK 2010 – sind die nicht veraltet?

Die NHK 2010 sind Basiswerte und werden über Baupreisindizes fortgeschrieben. So wird der Preisstand an den Stichtag angepasst (ImmoWertA/SW-RL).  

Zähle ich die Wohnfläche oder die BGF?

Für die NHK gilt die Brutto-Grundfläche (BGF). Wohnfläche führt zu systematischen Fehlern.  

Brauche ich trotzdem Marktinformationen?

Ja. Der Marktanpassungsfaktor stellt den Bezug zum aktuellen Markt her und ist zentral für die Marktnähe.  

Kann ich den Sachwert mit anderen Verfahren kombinieren?

Ja, das ist üblich. Besonders sinnvoll: Sachwert + Vergleichswert als Plausibilisierung.