Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen: Darauf müssen Sie achten

Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt nicht nur „vier Wände“, sondern Anteile an einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Die zentrale Grundlage dafür ist die Teilungserklärung – oft ein umfangreiches Dokument, das im Alltag gerne überblättert wird.

Ein Fehler: In der Teilungserklärung stehen viele Regelungen, die später über Nutzungsmöglichkeiten, Kostenverteilung, Stimmrechte und Konfliktpotenziale entscheiden. Dieser Ratgeber erklärt die wichtigsten Punkte, auf die Käufer und Eigentümer achten sollten.

(Hinweis: keine Rechtsberatung. Bei Unklarheiten immer Notar oder Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht hinzuziehen.)

1. Was ist eine Teilungserklärung überhaupt?

Die Teilungserklärung ist die „Grundordnung“ eines Mehrfamilienhauses mit Eigentumswohnungen. Darin wird festgelegt:

• Wie das Gebäude in Sondereigentum (z. B. einzelne Wohnungen) und Gemeinschaftseigentum (z. B. Dach, Fassade, Treppenhaus) aufgeteilt ist.
• Welche Miteigentumsanteile die einzelnen Einheiten haben.
• Welche Sondernutzungsrechte (z. B. an Stellplätzen, Gartenflächen) bestehen.
• Wie die Kosten verteilt werden.
• Welche Regeln für Nutzung, bauliche Veränderungen und Beschlussfassungen gelten.
  

Die Teilungserklärung wird notariell beurkundet und im Grundbuch verankert. Sie ist damit rechtlich bindend – für alle aktuellen und zukünftigen Eigentümer.

2. Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, Sondernutzungsrechte

Ein zentraler Baustein der Teilungserklärung ist die Abgrenzung der Eigentumsarten.

Sondereigentum

Zum Sondereigentum gehören die Räume der jeweiligen Wohnung, in der Regel inklusive Innenwände, Bodenbeläge und Innentüren.

Wichtig: Manche Bauteile, die „in der Wohnung liegen“, können trotzdem Gemeinschaftseigentum sein (z. B. tragende Wände, bestimmte Leitungen, Fenster).

Gemeinschaftseigentum

Gemeinschaftseigentum sind alle Teile, die für das Gebäude und die Gesamtheit wichtig sind, z. B.:

• Dach, Fassade, tragende Wände
• Treppenhäuser, Flure, Eingangsbereich
• gemeinschaftliche Leitungen und Installationen
• Grundstück, Außenanlagen
  

Für Instandhaltung und Kosten des Gemeinschaftseigentums sind grundsätzlich alle Eigentümer gemeinsam verantwortlich.

Sondernutzungsrechte

Sondernutzungsrechte erlauben einem Eigentümer die alleinige Nutzung eines Bereichs, der rechtlich Gemeinschaftseigentum bleibt, z. B.:

• Gartenflächen
• Stellplätze
• Dachterrassen
• bestimmte Kellerbereiche
  

Wichtig: Sondernutzungsrechte sind kein Eigentum im engeren Sinn, können aber den Wert der Wohnung deutlich erhöhen – und sind oft in der Teilungserklärung sowie im Aufteilungsplan vermerkt.

3. Aufteilungsplan: Die „Landkarte“ Ihrer Wohnung

Zur Teilungserklärung gehört in der Regel ein Aufteilungsplan. Das ist eine Art Bauzeichnung, in der:

• die einzelnen Einheiten (Wohnungen, Gewerbe) durchnummeriert sind,
• Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum eingezeichnet werden,
• teilweise Sondernutzungsrechte (z. B. Stellplätze) dargestellt sind.
  

Der Aufteilungsplan hilft zu verstehen, welche Flächen rechtlich zu welcher Einheit gehören. Er ist besonders wichtig bei:

• Abweichungen zwischen tatsächlicher Nutzung und rechtlicher Zuordnung
• Themen wie Stellplätzen, Terrassen, Gartenanteilen
• späteren Umbauten oder Zusammenlegungen

4. Miteigentumsanteile und Kostenverteilung

In der Teilungserklärung ist geregelt, welchen Anteil am Gesamtgebäude und -grundstück jede Einheit hat – die sogenannten Miteigentumsanteile, meist in Tausendstel angegeben (z. B. 89/1.000stel).

Diese Miteigentumsanteile sind wichtig für:

• Stimmrechte (je nach Modell)
• Kostenverteilung (z. B. Hausgeld, Rücklagen, bestimmte Instandhaltungskosten)
• Erlösverteilung bei Verkauf des gesamten Objekts (selten, aber möglich)
  

Typische Modelle der Kostenverteilung:

• Nach Miteigentumsanteilen (Standard)
• Nach Wohnfläche
• Abweichende Regelungen für bestimmte Kosten (z. B. Aufzug nur für Etagen mit Nutzung)
  

Worauf achten?

• Ist die Kostenverteilung transparent und nachvollziehbar?
• Gibt es Sonderregelungen (z. B. Erdgeschoss ohne Aufzugskosten)?
• Weicht die gelebte Praxis von der Teilungserklärung ab?

5. Nutzungsregelungen: Wohnen, Gewerbe, Vermietung

In manchen Teilungserklärungen ist festgelegt, wie eine Einheit genutzt werden darf:

• „Nur Wohnzwecke“
• „Wohnung mit Büronutzung zulässig“
• „Gewerbliche Nutzung bestimmter Art erlaubt/nicht erlaubt“
  

Relevant sind diese Regelungen z. B. für:

• Kurzzeitvermietung (z. B. Ferien- oder AirBnB-Vermietung)
• Lautere Gewerbeformen (z. B. Praxis mit viel Publikumsverkehr)
• Homeoffice mit Kundenverkehr
  

Worauf achten?

• Sind gewerbliche oder teilgewerbliche Nutzungen erlaubt?
• Ist eine Nutzung als Ferienwohnung oder Monteurzimmer ausgeschlossen?
• Passen die eigenen Pläne zur Regelung?

6. Bauliche Veränderungen und Instandhaltung

Die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung regeln häufig, wer für welche Maßnahmen zuständig ist und wie bauliche Veränderungen beschlossen werden.

Typische Fragen:

• Wer trägt die Kosten für Fenster, Außentüren, Balkone?
• Dürfen Markisen, Klimageräte, Satellitenschüsseln angebracht werden?
• Wie werden energetische Maßnahmen (z. B. Fassadendämmung, Heizungserneuerung) entschieden?
  

In der Praxis gilt:

• Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum müssen in der Regel von der Gemeinschaft beschlossen werden.
• Eingriffe in tragende Bauteile oder das äußere Erscheinungsbild sind zustimmungspflichtig.
• Kleinere Maßnahmen im Sondereigentum können frei entschieden werden, soweit sie nicht Gemeinschaftseigentum betreffen.

7. Stimmrechte in der Eigentümerversammlung

Die Teilungserklärung legt oft fest, wie Stimmrechte in der Eigentümerversammlung funktionieren:

• Kopfprinzip: Jede Einheit / jeder Eigentümer hat eine Stimme.
• Objektprinzip: Jede Wohnung / jedes Teileigentum hat eine Stimme.
• Wertprinzip: Stimmgewicht nach Miteigentumsanteilen.
  

Die Stimmregelung beeinflusst, wie leicht oder schwer Mehrheiten zu erreichen sind und wie stark einzelne Eigentümer mit vielen Einheiten die Gemeinschaft prägen können.

Worauf achten?

• Wie werden Stimmen gezählt?
• Gibt es Eigentümer mit vielen Einheiten (z. B. Investor, früherer Bauträger)?
• Wie wurden in der Vergangenheit Entscheidungen getroffen?

8. Hausordnung, Ruhezeiten und Gemeinschaftsflächen

In vielen Teilungserklärungen oder der dazugehörigen Gemeinschaftsordnung sind auch praktische Regeln verankert:

• Ruhezeiten und Lärmregelungen
• Nutzung von Hof, Garten oder Gemeinschaftsräumen
• Tierhaltung
• Stellplatz-/Garagenordnung
  

Diese Regelungen prägen den Alltag im Haus. Auch wenn sie „klein“ wirken, können sie über Wohlfühlfaktor und Konfliktpotenzial entscheiden.

9. Typische Stolperfallen in der Teilungserklärung

Einige Punkte tauchen in der Praxis immer wieder auf:

• Unklare Zuordnung von Flächen (z. B. Kellerräume, Stellplätze)
• Sondernutzungsrechte ohne klare Beschreibung
• Abweichung zwischen tatsächlicher Nutzung und Teilungserklärung (z. B. als Wohnraum genutzter Hobbyraum)
• Ungerechte oder veraltete Kostenverteilungsregeln
• Strenge oder unklare Regelungen zu Ferienvermietung und gewerblicher Nutzung
  

Bei größeren Unklarheiten kann es sinnvoll sein, vor dem Kauf eine rechtliche Prüfung der Teilungserklärung vornehmen zu lassen.

10. Checkliste: Worauf Käufer besonders achten sollten

Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung lohnt ein Blick auf folgende Fragen:

1. Was genau gehört zum Sondereigentum, was ist Gemeinschaftseigentum?
2. Gibt es Sondernutzungsrechte (z. B. Stellplatz, Garten) – und sind sie sauber geregelt?
3. Wie sind die Miteigentumsanteile – und wie werden Kosten verteilt?
4. Welche Nutzungsarten sind erlaubt (Wohnen, Gewerbe, Ferienvermietung)?
5. Wie sind Stimmrechte geregelt (Kopf-, Objekt- oder Wertprinzip)?
6. Gibt es Besonderheiten bei baulichen Veränderungen und energetischen Maßnahmen?
7. Passt die Hausordnung zur eigenen Lebenssituation (Kinder, Haustiere, Arbeitszeiten)?

Fazit: Teilungserklärung immer mitlesen – nicht nur unterschreiben

Die Teilungserklärung ist mehr als ein formaler Anhang zum Kaufvertrag. Sie entscheidet in vielen Details über Rechte, Pflichten, Kosten und Nutzungsmöglichkeiten Ihrer Wohnung. Wer sich vor dem Kauf Zeit nimmt, dieses Dokument in Ruhe zu prüfen – und bei Bedarf fachlichen Rat einzuholen – erspart sich später viele Diskussionen und mögliche Konflikte.

Im Zweifel gilt: Lieber vor der Unterschrift einmal mehr nachfragen, als nach dem Einzug festzustellen, dass Nutzung, Kostenverteilung oder Stimmrechte ganz anders sind als gedacht.