Vergleichswertverfahren

Was ist das Vergleichswertverfahren?‍

Das Vergleichswertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie aus einer ausreichenden Zahl geeigneter Vergleichspreise. Grundlage sind tatsächlich gezahlte Kaufpreise ähnlicher Objekte, die auf die Merkmale des Bewertungsobjekts angepasst werden (Lage, Größe, Zustand, Ausstattung, Zeitpunkt). Das Verfahren ist in der ImmoWertV geregelt.  

Gut zu wissen: Die ImmoWertA erklärt, wie man Vergleichsobjekte auswählt, anpasst und zeitlich indexiert. Diese Hinweise sorgen für eine einheitliche Praxis.  

Wann eignet es sich – und wann nicht?

Sehr geeignet ist der Vergleichswert bei Eigentumswohnungen, Einfamilien-/Reihen-/Doppelhäusern sowie Baugrundstücken, wenn es genügend stichtagsnahe Verkäufe gibt. Dann bildet das Ergebnis das Marktgeschehen direkt ab.  

Eingeschränkt geeignet ist das Verfahren bei Spezial- oder Unikatobjekten (sehr individuelle Architektur, besondere Nutzung) oder in märkten mit wenigen Verkäufen. Hier fehlen oft belastbare Vergleichsfälle; der Sachwert oder – bei vermieteten Objekten – der Ertragswert kann führen. Plausibilisieren sollte man trotzdem immer.  

Datenquellen: Woher kommen die Vergleichswerte?

• Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse (amtliche Transaktionsdaten; Zugang i. d. R. für Sachverständige/Institutionen). Die GAA liefern außerdem Vergleichsfaktoren, Indexreihen und Umrechnungskoeffizienten.  
• BORIS(-D) als Einstieg in Bodenrichtwerte (für unbebaute Grundstücke und Bodenwertbetrachtungen). Achtung: BORIS-D ist ein informeller Dienst; amtliche Auskünfte erteilen die Landesportale/GAA.  
• Immobilienrichtwerte/Marktberichte der lokalen GAA mit Umrechnungskoeffizienten (z. B. Lage, Geschoss, Ausrichtung) für sachgerechte Zu-/Abschläge.  

Direkter vs. indirekter Vergleich

Beim direkten Vergleich liegen nahezu identische Verkäufe vor (gleiches Quartier, gleicher Haustyp, sehr ähnliche Ausstattung). Das ist selten. Häufiger ist der indirekte Vergleich: Man nutzt mehrere ähnliche Verkäufe und passt sie an (Zeitpunkt, Lage im Haus, Zustand, Balkon/Aufzug etc.).  

Achtung: Online-Angebotspreise sind keine Kaufpreise. Verbindlich sind beurkundete Preise aus den Gutachterausschüssen.  

Schritt für Schritt: So gehen Sie vor

1) Vergleichsobjekte wählen

Auswahl aus stichtagsnahen Verkäufen mit hoher Ähnlichkeit (Lage, Größe, Baujahr/Zustand, Ausstattung).  

2) Preise homogenisieren

Zeitliche Anpassung (Indexreihen), Lage-/Ausstattungsunterschiede sachgerecht korrigieren – z. B. über Umrechnungskoeffizienten oder Vergleichsfaktoren der GAA.  

3) Ausreißer prüfen

Unplausible Fälle aussortieren; mit Median oder gewichteten Werten arbeiten.

4) Vergleichswert ableiten

Bandbreite bilden; Mittelwert/Median und Begründung dokumentieren.

Formel (vereinfacht):
‍Vergleichswert je m² = (Summe der angepassten Kaufpreise je m²) / n
Objektwert ≈ Vergleichswert je m² × Fläche (wohn-/nutzungsartgerecht)

Beispielrechnung (ETW): Von Kaufpreisen zur Bandbreite‍

Ausgangslage: Eigentumswohnung, 78 m², guter Zustand, Balkon, Aufzug, mittlere Lagequalität; Stichtag „heute“.‍

Vergleiche (stichtagsnah):

• V1: 76 m² zu 4.100 €/m² → +2 % (besserer Schnitt) = 4.182 €/m²
• V2: 80 m² zu 4.250 €/m² → −1 % (kein Balkon) = 4.207 €/m²
• V3: 79 m² zu 4.350 €/m² → −3 % (lauter) = 4.220 €/m²

Richtwert (gewichteter Mittelwert): ≈ 4.205–4.230 €/m²

Objektwert: 78 m² × 4.215 €/m² ≈ 328.800 €

Bandbreite (±3–5 %): ca. 318.000–345.000 €

Hinweis: In der amtlichen Praxis werden Indexreihen und Umrechnungskoeffizienten der GAA genutzt und die Auswahl/Anpassungen dokumentiert.  

Häufige Fehler – und wie Sie sie vermeiden

• Angebotspreise statt Kaufpreise: Führen oft zu Überbewertungen. Nutzen Sie Kaufpreissammlung/GAA-Daten.  
• Schiefe Vergleichbarkeit: Lage im Haus (EG/DG), Aufzug, Stellplatz, Sanierungsstand übersehen. → Korrekturfaktoren verwenden.  
• Zeitliche Verzerrung: Alte Verkäufe ohne Indexierung übernehmen. → Stichtagsnahe Daten oder Indexreihen nutzen.  
• Zu wenig Fälle: Ein „Zwilling“ reicht selten. → Mehrere Fälle, Ausreißerprüfung, Bandbreite statt Punktwert.  
  

Tipp: Bei knapper Datenlage Ergebnis mit Sachwert plausibilisieren; bei vermieteten Wohnungen zusätzlich Ertragskennzahlen prüfen.

Checkliste: Unterlagen & Infos

• Objekt-Basics: Adresse/Lage, Baujahr, Wohn-/Nutzfläche, Grundrisse, Modernisierungen, Energieausweis
• Ausstattung/Lage im Haus: Balkon/Terrasse, Aufzug, Stellplatz, Belichtung, Lärm
• Vergleichsdaten: Kaufpreissammlung/Marktbericht, Vergleichsfaktoren, Umrechnungskoeffizienten
• Grundstücke: Bodenrichtwert (BORIS/Landesportal), Zuschnitt, Erschließung

FAQ‍

Was ist der Unterschied zwischen direktem und indirektem Vergleich?

Direkt: fast identische Verkäufe. Indirekt: mehrere ähnliche Fälle mit Anpassungen (Zeitpunkt, Merkmale). Direkt ist selten.

‍Woher bekomme ich verlässliche Vergleichspreise?‍

Aus der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse; zusätzlich helfen deren Vergleichsfaktoren/Koeffizienten und Marktberichte.  ‍

Reichen Portale mit Angebotspreisen?

Für eine grobe Orientierung ja, für belastbare Werte nein – das sind keine beurkundeten Preise. ‍

Wie viele Vergleichsfälle brauche ich?

Eine ausreichende Anzahl guter Fälle. Qualität vor Menge; Ausreißer prüfen, Bandbreite bilden.  ‍

Wann sollte ich ein zweites Verfahren nutzen?

Wenn die Datenlage dünn ist oder das Objekt abweicht. Üblich: Vergleichswert + Sachwert (Wohnhäuser) oder Preis-/Rendite-Plausi bei vermieteten Objekten.