Wie lange dauert ein Immobilienverkauf wirklich?

"Wie lange wird das dauern?" – Diese Frage stellen uns Verkäufer bei fast jedem Erstgespräch. Und sie ist berechtigt. Schließlich müssen Sie oft Ihren Umzug planen, eine neue Immobilie koordinieren oder finanzielle Verpflichtungen einhalten. Die ehrliche Antwort: Es kommt darauf an. Aber damit Sie nicht im Nebel stochern, zeigen wir Ihnen, welche Phasen auf Sie zukommen und was die Dauer realistisch beeinflusst.

Die Durchschnittswerte: Ein erster Anhaltspunkt

Bevor wir ins Detail gehen, hier die nackten Zahlen als Orientierung:

Gesamtdauer vom Start bis zur Schlüsselübergabe:

• Optimales Szenario: 8-12 Wochen
• Durchschnitt: 3-6 Monate
• Schwierige Verkäufe: 6-12 Monate oder länger

Diese Zeiträume gelten für normale Verkaufssituationen ohne besondere Komplikationen. Zwangsversteigerungen, Erbauseinandersetzungen oder komplizierte Eigentumsverhältnisse können deutlich länger dauern.

Phase 1: Vorbereitung und Entscheidung (1-4 Wochen)

Was in dieser Phase passiert:

Sie treffen die grundsätzliche Entscheidung zu verkaufen und beginnen mit den Vorbereitungen. Das umfasst:

• Unterlagen zusammenstellen (Grundbuchauszug, Baupläne, Energieausweis)
• Entscheidung: Mit oder ohne Makler?
• Wenn mit Makler: Auswahl und Beauftragung
• Erste Werteinschätzung einholen
• Eventuell kleinere Aufräum- oder Verschönerungsarbeiten

Zeitfallen in dieser Phase:

Energieausweis fehlt: Wenn Sie keinen aktuellen Energieausweis haben, müssen Sie einen erstellen lassen. Verbrauchsausweis geht schnell (3-5 Tage), ein Bedarfsausweis dauert mit Vor-Ort-Termin 2-3 Wochen.

Unterlagen unvollständig: Alte Immobilien haben oft lückenhafte Unterlagen. Grundrisse müssen eventuell neu gezeichnet werden, Baugenehmigungen aus dem Archiv angefordert – das kann 2-4 Wochen dauern.

Maklersuche: Wenn Sie mehrere Makler vergleichen möchten (was sinnvoll ist), planen Sie 2-3 Wochen für Gespräche und Entscheidung ein.

Realistischer Zeitrahmen: 2-3 Wochen bei guter Vorbereitung, 4-6 Wochen wenn Unterlagen fehlen

Phase 2: Vermarktung und Besichtigungen (4-12 Wochen)

Was in dieser Phase passiert:

Jetzt wird Ihre Immobilie aktiv am Markt angeboten:

• Professionelle Fotos erstellen
• Exposé verfassen
• Inserate auf Portalen schalten
• Besichtigungstermine koordinieren
• Erstgespräche mit Interessenten
• Zweittermine mit ernsthaften Kaufinteressenten

Die kritischen ersten 4 Wochen:

Die Erfahrung zeigt: In den ersten 3-4 Wochen nach Veröffentlichung melden sich die meisten und kaufkräftigsten Interessenten. Wenn Ihre Immobilie richtig bepreist und gut präsentiert ist, sollten Sie in diesem Zeitraum bereits konkrete Kaufinteressenten haben.

Warnsignal: Wenn nach 4 Wochen kaum Anfragen kommen oder nur "Schaulustige" vorbeischauen, stimmt etwas nicht – meist der Preis oder die Präsentation.

Wie viele Besichtigungen sind normal?

• Bei gefragten Objekten: 5-15 Besichtigungen in den ersten 2-3 Wochen
• Durchschnitt: 10-20 Besichtigungen über 4-8 Wochen
• Schwierige Objekte: 20+ Besichtigungen über mehrere Monate

Aus diesen Besichtigungen ergeben sich typischerweise 2-4 ernsthafte Kaufinteressenten, die eine zweite Besichtigung wünschen oder konkrete Angebote machen.

Zeitfallen in dieser Phase:

Falsche Preisvorstellung: Der häufigste Grund für lange Vermarktungszeiten. Wenn Sie 10-15% über Marktwert starten, werden Sie nach 2-3 Monaten den Preis senken müssen – und haben wertvolle Zeit verloren.

Schlechte Präsentation: Dunkle Fotos, unaufgeräumte Räume bei Besichtigungen oder ein liebloses Exposé schrecken ab. Die Immobilie bleibt länger auf dem Markt.

Terminprobleme: Sie sind beruflich eingespannt und können nur samstags Besichtigungen anbieten? Das verlängert alles. Interessenten wollen oft kurzfristig schauen – wenn das nicht geht, sind sie schon beim nächsten Objekt.

Saisonale Effekte: Im Dezember und in den Sommerferien ist der Markt ruhiger. Wenn Sie in diesen Zeiten vermarkten, dauert es länger.

Realistischer Zeitrahmen: 4-8 Wochen bei gut bepreisten Objekten in normalen Lagen, 8-16 Wochen bei schwierigeren Objekten oder Spezialimmobilien

Phase 3: Verhandlung und Zusage (1-3 Wochen)

Was in dieser Phase passiert:

Ein oder mehrere Interessenten signalisieren ernsthaftes Kaufinteresse:

• Preisverhandlungen führen
• Finanzierungsbestätigung des Käufers einholen
• Kaufvertragsentwurf beim Notar in Auftrag geben
• Eventuell letzte Detailfragen klären
• Mündliche Einigung erzielen

Der Finanzierungsnachweis ist entscheidend:

Ein häufiger Fehler: Verkäufer einigen sich mit einem Käufer, aber dessen Finanzierung ist noch nicht geklärt. Dann warten Sie weitere 2-4 Wochen und im schlimmsten Fall springt der Käufer am Ende ab.

Unser Tipp: Bestehen Sie auf einer Finanzierungsbestätigung der Bank, bevor Sie den Notartermin vereinbaren. Seriöse Kaufinteressenten haben diese innerhalb von 1-2 Wochen vorliegen.

Zeitfallen in dieser Phase:

Mehrere Interessenten gleichzeitig: Das klingt gut, kann aber kompliziert werden. Wenn Sie parallel mit 2-3 Interessenten verhandeln, verlängert das die Phase, weil Sie fair allen eine Chance geben möchten.

Nachverhandlungen: Manchmal werden nach anfänglicher Einigung noch Themen aufgemacht – etwa nach einer zweiten Besichtigung mit Handwerker oder wenn der Gutachter der Bank Mängel feststellt.

Notarsuche: In beliebten Regionen haben Notare oft 3-4 Wochen Vorlauf. Planen Sie das ein.

Realistischer Zeitrahmen: 1-2 Wochen bei klaren Verhältnissen, 3-4 Wochen wenn Finanzierung noch geklärt werden muss

Phase 4: Notartermin und Abwicklung (4-8 Wochen)

Was in dieser Phase passiert:

Jetzt wird es offiziell und rechtlich bindend:

• Notartermin vereinbaren (Vorlauf oft 2-4 Wochen)
• Kaufvertragsentwurf prüfen
• Notarielle Beurkundung
• Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eintragen lassen (1-2 Wochen)
• Kaufpreiszahlung auf Notaranderkonto (meist 2-3 Wochen nach Beurkundung)
• Grundschuldabtretung wenn noch Darlehen läuft
• Eigentumsumschreibung im Grundbuch (2-4 Wochen)
• Übergabe und Schlüsselübergabe

Die Standardfristen:

Nach dem Notartermin gelten üblicherweise folgende Fristen:

2 Wochen nach Beurkundung: Kaufpreisfälligkeit (kann individuell vereinbart werden)

4-6 Wochen nach Kaufpreiszahlung: Übergabe der Immobilie (auch hier gibt es Spielraum)

Diese Zeiträume können Sie im Kaufvertrag individuell anpassen – wenn Sie schnell ausziehen müssen oder noch mehr Zeit brauchen.

Zeitfallen in dieser Phase:

Grundbuchamt überlastet: In Großstädten kann die Eigentumsumschreibung auch mal 8-12 Wochen dauern. Das betrifft Sie als Verkäufer aber meist nicht mehr direkt.

Ihre Bank verzögert Grundschuldabtretung: Wenn noch ein Darlehen auf der Immobilie liegt, muss Ihre Bank die Löschungsbewilligung ausstellen. Manche Banken brauchen dafür 2-3 Wochen – obwohl es in 3 Tagen ginge.

Käufer braucht länger für Finanzierung: Auch nach dem Notartermin kann es passieren, dass die Bank des Käufers noch Unterlagen nachfordert. Das kann die Kaufpreiszahlung verzögern.

Übergabetermin-Koordination: Sie müssen ausziehen, der Käufer will rein, Handwerker sollen noch was machen – die Terminkoordination kann nervenaufreibend sein.

Realistischer Zeitrahmen: 4-6 Wochen vom Notartermin bis zur Übergabe, in einfachen Fällen auch 3 Wochen machbar

Sonderfälle: Wenn es länger dauert

Erbengemeinschaft (zusätzlich 2-6 Monate)

Wenn mehrere Erben sich einigen müssen, kann das den Prozess erheblich verlängern. Erst wenn alle zustimmen und die Erbauseinandersetzung geklärt ist, kann verkauft werden.

Denkmalgeschützte Immobilien (zusätzlich 4-8 Wochen)

Hier sind oft Abstimmungen mit der Denkmalschutzbehörde nötig, was alles verzögert.

Wohnrecht oder Nießbrauch (+ 30-50% längere Vermarktung)

Immobilien mit Wohnrechten sind schwerer zu verkaufen, weil der Käuferkreis kleiner ist. Rechnen Sie mit deutlich längerer Vermarktungszeit.

Gewerbliche Immobilien (6-18 Monate)

Der Käuferkreis ist deutlich kleiner, Finanzierungen komplexer. Hier sind 12 Monate Vermarktungszeit nicht ungewöhnlich.

Sanierungsbedürftige Objekte (+ 40-60% längere Vermarktung)

Wenn umfangreiche Sanierungen anstehen, schreckt das viele Käufer ab. Sie finden aber Käufer – es dauert nur länger.

Was Sie selbst beeinflussen können

Faktoren, die den Verkauf beschleunigen:

✓ Realistische Preisvorstellung von Anfang an – Der wichtigste Punkt überhaupt

✓ Vollständige Unterlagen bereit – Spart 2-4 Wochen

✓ Flexible Besichtigungstermine – Auch abends oder am Wochenende

✓ Professionelle Präsentation – Gute Fotos und gepflegte Immobilie

✓ Schnelle Reaktionszeiten – Anfragen innerhalb von 24 Stunden beantworten

✓ Verhandlungsbereitschaft – Wer auf dem letzten Euro besteht, braucht länger

✓ Flexible Übergabetermine – Wenn Sie dem Käufer entgegenkommen können

Faktoren, die Sie kaum beeinflussen können:

✗ Marktlage in Ihrer Region

✗ Konjunktur und Zinsentwicklung

✗ Saisonale Schwankungen

✗ Bearbeitungszeit von Behörden und Ämtern

✗ Finanzierungsgeschwindigkeit der Käuferbank

Der Zeitplan in der Übersicht

Hier eine realistische Gesamtübersicht für einen normalen Verkauf ohne besondere Komplikationen:

Woche 1-3: Vorbereitung und UnterlagenWoche 4-12: Vermarktung und BesichtigungenWoche 13-15: Verhandlung und FinanzierungsbestätigungWoche 16: NotarterminWoche 18-22: Kaufpreiszahlung und Übergabe

Gesamtdauer: 4-5 Monate ist ein realistischer und gut planbarer Zeitrahmen.

Schnellverkauf möglich? (6-8 Wochen)

Ja, wenn:

• Sie alle Unterlagen komplett haben
• Der Preis sehr attraktiv ist
• Die Immobilie in sehr gefragter Lage liegt
• Sie sofort mit einem Käufer einig werden
• Notartermine kurzfristig möglich sind
• Sie auf eine schnelle Übergabe drängen

Aber ehrlich gesagt: Das ist die Ausnahme, nicht die Regel.

Notverkauf: Wenn es wirklich schnell gehen muss

Manchmal zwingt die Situation zu einem Schnellverkauf – Scheidung, finanzielle Notlage, Umzug ins Ausland. Dann haben Sie zwei Optionen:

1. Preisabschlag in Kauf nehmen: Mit 10-15% unter Marktwert verkaufen Sie meist innerhalb von 4-6 Wochen.

2. An Investoren verkaufen: Spezialisierte Ankäufer kaufen oft innerhalb von 2-3 Wochen, zahlen aber 20-30% unter Marktwert.

Die Frage ist: Was ist Ihnen wichtiger – Zeit oder Geld?

Unser Rat: Planen Sie realistisch

Wenn Sie einen festen Termin haben (Umzug, neue Immobilie gekauft, finanzielle Verpflichtungen), rechnen Sie nicht mit dem Best-Case-Szenario. Planen Sie lieber mit 5-6 Monaten und freuen Sie sich, wenn es schneller geht.

Besonders wichtig: Verkaufen Sie nicht unter Zeitdruck. Wer hektisch verkaufen muss, macht Fehler oder akzeptiert zu niedrige Preise. Wenn möglich, starten Sie den Verkaufsprozess 6-9 Monate bevor Sie wirklich verkauft haben müssen.

Ein letzter Tipp:

Teilen Sie Käufern nie mit, dass Sie unter Zeitdruck stehen. Das wird in Preisverhandlungen gnadenlos ausgenutzt. Bleiben Sie souverän und signalisieren Sie: "Ich kann warten, bis der richtige Käufer kommt."

Fazit: Geduld zahlt sich aus

Ein Immobilienverkauf dauert in der Regel 3-6 Monate – und das ist völlig normal. Wer diese Zeit einplant, verkauft entspannter und erzielt meist bessere Preise als jemand, der nach 6 Wochen nervös wird und den Preis senkt.

Ja, es gibt Immobilien, die innerhalb von 4 Wochen verkauft sind. Aber das sind die Ausnahmen – gut gelegene, attraktive Objekte zu marktgerechten Preisen. Bei durchschnittlichen Immobilien ist Geduld gefragt.

Sie möchten wissen, wie lange der Verkauf Ihrer konkreten Immobilie voraussichtlich dauern wird? Wir schauen uns Ihre Situation an und geben Ihnen eine realistische Einschätzung – ehrlich und unverbindlich.