Wohnrecht vs. Nießbrauch: Welches Modell passt zu Ihrer Situation?

Sie möchten Ihre Immobilie zu Lebzeiten an Ihre Kinder übertragen, aber weiterhin darin wohnen bleiben? Oder Sie planen eine Schenkung, wollen sich aber bestimmte Rechte vorbehalten? Dann stehen Sie vor der Wahl: Wohnrecht oder Nießbrauch? Beide Modelle haben ihre Berechtigung – doch die Unterschiede sind erheblich und wirken sich auf Steuern, Flexibilität und Ihre finanzielle Absicherung aus. In diesem Artikel erfahren Sie, welche Lösung für Ihre Situation die richtige ist.

Was ist ein Wohnrecht?

Das Wohnrecht ist genau das, was der Name sagt: Sie dürfen in der Immobilie wohnen – sonst nichts. Dieses Recht wird im Grundbuch eingetragen und bleibt bestehen, auch wenn die Immobilie verkauft wird.

Die wichtigsten Merkmale des Wohnrechts:

Nutzungsumfang:

• Sie dürfen die Immobilie oder einen festgelegten Teil davon bewohnen
• Sie können das Wohnrecht nicht weitergeben oder vermieten
• Nur die persönliche Nutzung ist erlaubt

Kostenverteilung:

• Sie tragen die Nebenkosten (Strom, Wasser, Heizung)
• Kleinere Reparaturen und Instandhaltungen (oft bis 100 Euro) liegen bei Ihnen
• Größere Reparaturen und Sanierungen trägt der Eigentümer

Flexibilität:

• Das Wohnrecht ist höchstpersönlich und endet mit Ihrem Tod
• Sie können nicht einfach ausziehen und die Wohnung an jemand anderen überlassen
• Bei dauerhaftem Auszug (z.B. ins Pflegeheim) bleibt das Wohnrecht meist bestehen, die Immobilie kann aber nicht vermietet werden

Steuerliche Auswirkung:

• Das Wohnrecht mindert den Wert der Schenkung oder des Verkaufs
• Je jünger Sie sind, desto höher der Wert des Wohnrechts
• Entsprechend weniger Schenkungssteuer fällt an

Was ist ein Nießbrauch?

Der Nießbrauch geht deutlich weiter als ein Wohnrecht. Sie dürfen die Immobilie nicht nur selbst bewohnen, sondern auch wirtschaftlich nutzen – also vermieten und die Mieteinnahmen behalten.

Die wichtigsten Merkmale des Nießbrauchs:

Nutzungsumfang:

• Sie dürfen die Immobilie selbst bewohnen
• Sie können die Immobilie vermieten und die Mieteinnahmen behalten
• Sie entscheiden über die Art der Nutzung

Kostenverteilung:

• Sie tragen alle laufenden Kosten: Nebenkosten, Grundsteuer, Versicherungen
• Sie sind für Instandhaltung und Reparaturen zuständig (außer bei außergewöhnlichen Maßnahmen wie Dacherneuerung)
• Sie haben die Pflicht, die Immobilie im ordentlichen Zustand zu erhalten

Flexibilität:

• Sie können die Immobilie vermieten, auch wenn Sie selbst nicht mehr darin wohnen
• Bei Umzug ins Pflegeheim können Sie die Mieteinnahmen zur Finanzierung nutzen
• Der Nießbrauch ist in der Regel nicht übertragbar und endet mit Ihrem Tod

Steuerliche Auswirkung:

• Der Nießbrauch mindert den Wert der Schenkung/des Verkaufs noch stärker als das Wohnrecht
• Mieteinnahmen müssen Sie versteuern (bleiben aber bei Ihnen)
• Bei der Schenkungssteuer wird der Kapitalwert des Nießbrauchs vom Immobilienwert abgezogen

Der direkte Vergleich: Die entscheidenden Unterschiede

Vermietung und Einnahmen

Wohnrecht: Sie dürfen die Immobilie nicht vermieten. Selbst wenn Sie dauerhaft ausziehen (etwa ins Pflegeheim), steht die Immobilie leer oder Sie müssen das Wohnrecht aufgeben. Die Kinder als Eigentümer können in dieser Zeit keine Mieteinnahmen erzielen.

Nießbrauch: Sie können jederzeit vermieten und die Mieteinnahmen gehören Ihnen. Das ist besonders wichtig, wenn Sie später pflegebedürftig werden – die Miete kann die Heimkosten mitfinanzieren.

Beispiel: Sie ziehen mit 80 Jahren ins Pflegeheim. Die monatliche Miete Ihrer Wohnung beträgt 1.200 Euro. Mit Nießbrauch gehören Ihnen diese 1.200 Euro monatlich. Mit Wohnrecht steht die Wohnung leer, und Sie haben diese Einnahmen nicht.

Kostenverantwortung

Wohnrecht: Sie zahlen die Nebenkosten und kleine Reparaturen. Wenn die Heizung kaputtgeht oder das Dach saniert werden muss, ist das Sache der Eigentümer (Ihrer Kinder). Das entlastet Sie finanziell bei größeren Ausgaben.

Nießbrauch: Sie tragen fast alle Kosten selbst – von der Grundsteuer über Versicherungen bis zu Reparaturen. Nur außergewöhnliche Maßnahmen (komplette Dacherneuerung, statische Eingriffe) können auf die Eigentümer abgewälzt werden.

Beispiel: Die Heizungsanlage ist 25 Jahre alt und muss erneuert werden. Kosten: 15.000 Euro. Mit Wohnrecht zahlen die Kinder. Mit Nießbrauch zahlen Sie.

Steuerliche Bewertung

Beide Rechte mindern den Wert der Schenkung, aber unterschiedlich stark.

Berechnung des Wohnrechts:

• Jahreswert der Miete × Kapitalwertfaktor (abhängig vom Alter)
• Bei 70-Jährigen: Faktor ca. 10,5
• Bei 80-Jährigen: Faktor ca. 6,7

Berechnung des Nießbrauchs:

• Jahreswert der Nettomieteinnahmen × Kapitalwertfaktor
• Der Nießbrauch wird höher bewertet als das Wohnrecht, weil er die Vermietungsmöglichkeit einschließt

Beispiel: Immobilienwert 500.000 Euro, Jahresmiete 18.000 Euro, Sie sind 75 Jahre alt (Faktor ca. 8,9)

• Wohnrecht: 18.000 × 8,9 = ca. 160.000 Euro → Schenkungswert: 340.000 Euro
• Nießbrauch: 18.000 × 8,9 = ca. 160.000 Euro (kann durch zusätzliche Kosten höher ausfallen) → Schenkungswert: ähnlich oder niedriger

Die Differenz liegt oft in den Details – bei Nießbrauch können zusätzliche wirtschaftliche Vorteile den Wert weiter erhöhen.

Flexibilität und Lebensplanung

Wohnrecht: Wenig flexibel. Sie müssen persönlich in der Immobilie wohnen. Wenn Sie diese aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr nutzen können, verfällt der praktische Nutzen.

Nießbrauch: Sehr flexibel. Sie können selbst wohnen, vermieten oder beides kombinieren (z.B. Einliegerwohnung vermieten, Hauptteil selbst bewohnen). Bei Pflegebedürftigkeit bleiben Ihnen die Mieteinnahmen.

Wann passt welches Modell?

Das Wohnrecht ist die richtige Wahl, wenn:

• Sie mit Sicherheit bis zu Ihrem Lebensende in der Immobilie wohnen bleiben möchten
• Sie keine zusätzlichen Einnahmen aus Vermietung brauchen
• Sie sich nicht mit Instandhaltung und größeren Reparaturen belasten möchten
• Sie die Kostenverantwortung bei den neuen Eigentümern (Ihren Kindern) lassen wollen
• Die Immobilie nicht besonders wertvoll ist und Sie keine aufwendigen Sanierungen erwarten
• Sie eine einfache, unkomplizierte Lösung bevorzugen

Typischer Fall: Sie sind 70 Jahre alt, gesund, und Ihr Eigenheim ist Ihr Lebensmittelpunkt. Sie wollen Ihre Kinder absichern, aber auf keinen Fall ausziehen. Die Immobilie ist gepflegt, größere Investitionen sind nicht absehbar.

Der Nießbrauch ist die bessere Wahl, wenn:

• Sie sich finanzielle Flexibilität bewahren möchten
• Die Möglichkeit besteht, dass Sie später nicht mehr in der Immobilie wohnen können (Pflegebedürftigkeit)
• Sie die Immobilie teilweise oder ganz vermieten möchten
• Sie eine zusätzliche Einnahmequelle im Alter sichern wollen
• Die Immobilie wertvoll ist und Sie die Kontrolle über die Vermietung behalten möchten
• Sie noch fit sind und die Verwaltungsverantwortung tragen können

Typischer Fall: Sie sind 68 Jahre alt, haben ein Mehrfamilienhaus mit vermieteten Wohnungen. Die Mieteinnahmen sichern Ihre Rente auf. Sie möchten das Haus an die Kinder übertragen, aber die Einnahmen weiter nutzen – auch für den Fall, dass Sie später ins Pflegeheim müssen.

Sonderfälle und wichtige Hinweise

Was passiert bei Verkauf der Immobilie?

Wohnrecht: Bleibt bestehen! Auch wenn die Kinder die Immobilie verkaufen, dürfen Sie bis zu Ihrem Tod darin wohnen. Das macht die Immobilie für Käufer deutlich unattraktiver und mindert den Verkaufspreis erheblich.

Nießbrauch: Bleibt ebenfalls bestehen. Ein Verkauf ist praktisch nur möglich, wenn Sie dem Nießbrauch verzichten oder der Käufer das Nießbrauchsrecht akzeptiert (was selten vorkommt).

Konsequenz: Beide Rechte schützen Sie, machen aber einen Verkauf durch die Kinder nahezu unmöglich. Das kann zum Problem werden, wenn die Kinder Geld brauchen oder sich untereinander nicht einig sind.

Können Sie das Recht vorzeitig aufgeben?

Ja, sowohl Wohnrecht als auch Nießbrauch können Sie jederzeit aufgeben. Das erfolgt durch notarielle Erklärung und Löschung im Grundbuch.

Wichtig: Die Aufgabe gilt steuerlich als weitere Schenkung! Wenn Sie ein Wohnrecht im Wert von 150.000 Euro aufgeben, schenken Sie diesen Betrag den Kindern. Das kann zu Schenkungssteuer führen, wenn die Freibeträge ausgeschöpft sind.

Was ist mit mehreren Berechtigten?

Sie können das Wohnrecht oder den Nießbrauch auch für sich und Ihren Partner gemeinsam eintragen lassen.

Variante 1 – Verbundenes Recht: Endet erst, wenn beide Partner verstorben sind.Variante 2 – Einzelrechte: Jeder hat sein eigenes Recht, das mit dem eigenen Tod endet.

Die steuerliche Bewertung unterscheidet sich erheblich – lassen Sie sich hier unbedingt beraten.

Kann das Recht später geändert werden?

Grundsätzlich nein. Wohnrecht und Nießbrauch sind im Grundbuch eingetragen und können nur mit Zustimmung aller Beteiligten geändert werden.

Sie können aber im Schenkungsvertrag Anpassungsklauseln vereinbaren, etwa:

• Recht auf Vermietung bei Pflegebedürftigkeit
• Verzicht gegen Abfindungszahlung
• Umwandlung von Wohnrecht in Nießbrauch unter bestimmten Bedingungen

Solche Klauseln sind rechtlich möglich, erfordern aber sorgfältige Formulierung durch einen Notar.

Die versteckten Risiken beider Modelle

Beim Wohnrecht:

Pflegefall ohne Einnahmen: Wenn Sie dauerhaft ins Pflegeheim müssen, steht die Immobilie leer. Die Kinder können sie nicht vermieten, Sie haben keine zusätzlichen Einnahmen für die Pflege.

Abhängigkeit von den Kindern: Größere Reparaturen liegen bei den Kindern. Wenn diese finanziell nicht können oder wollen, leben Sie in einem verfallenden Haus.

Streit in der Erbengemeinschaft: Wenn mehrere Kinder gemeinsam Eigentümer sind, können sich Konflikte über Instandhaltung und Kosten ergeben – Sie sitzen dazwischen.

Beim Nießbrauch:

Finanzielle Belastung: Sie tragen die Kosten für Reparaturen. Wenn unerwartet große Sanierungen nötig werden, kann Sie das finanziell überfordern.

Verwaltungsaufwand: Bei Vermietung müssen Sie Mieter suchen, Verträge verwalten, Instandhaltung organisieren. Im hohen Alter kann das zur Belastung werden.

Steuerpflicht auf Mieteinnahmen: Die Mieteinnahmen müssen Sie versteuern. Das kann Ihre Steuerlast erhöhen und Auswirkungen auf andere Sozialleistungen haben.

Unser Praxis-Tipp: Die Hybrid-Lösung

Viele Notare empfehlen heute eine flexible Gestaltung:

Wohnrecht mit Vermietungsklausel: Sie erhalten ein Wohnrecht, das aber bei Auszug (z.B. ins Pflegeheim) automatisch in ein Nießbrauchsrecht an einzelnen Wohneinheiten übergeht. So bleiben Sie flexibel und sichern sich die Mieteinnahmen für den Pflegefall.

Nießbrauch mit Kostenbeteiligung: Sie erhalten Nießbrauch, aber es wird vereinbart, dass außergewöhnliche Kosten (über einem bestimmten Betrag) zwischen Ihnen und den Kindern geteilt werden.

Solche individuellen Lösungen sind möglich, erfordern aber eine sehr präzise notarielle Gestaltung. Lassen Sie sich hier nicht von Standardverträgen leiten.

Checkliste: So treffen Sie die richtige Entscheidung

Beantworten Sie ehrlich diese Fragen:

Zur Wohnsituation:

• Werden Sie mit hoher Wahrscheinlichkeit bis zum Lebensende in der Immobilie wohnen?
• Ist die Immobilie altersgerecht oder leicht anpassbar?
• Haben Sie ein enges Verhältnis zu Ihren Kindern und vertrauen darauf, dass sie Reparaturen finanzieren?

Zur finanziellen Situation:

• Brauchen Sie die Mieteinnahmen zur Absicherung Ihrer Rente?
• Könnten Sie größere Reparaturen selbst stemmen?
• Haben Sie andere Einkommensquellen für den Pflegefall?

Zur Immobilie:

• Ist die Immobilie vermietet oder vermietbar?
• Steht die Immobilie in einem nachgefragten Mietwohnungsmarkt?
• Sind in den nächsten 10-15 Jahren größere Sanierungen absehbar?

Zu Ihren Kindern:

• Sind sich alle Kinder einig über die Übertragung?
• Sind die Kinder finanziell in der Lage, Reparaturen zu übernehmen?
• Besteht das Risiko, dass ein Kind seinen Anteil verkaufen möchte?

Tendenz:

• Überwiegend "Ja" bei den ersten beiden Blöcken und "Nein" bei den letzten beiden → Wohnrecht
• Gemischte Antworten mit Fokus auf finanzielle Flexibilität → Nießbrauch
• Viele Unsicherheiten und Risiken → Individuelle Vertragsgestaltung mit Notar

Fazit: Keine Entscheidung von der Stange

Die Wahl zwischen Wohnrecht und Nießbrauch ist keine reine Formsache. Sie hat weitreichende finanzielle, steuerliche und persönliche Konsequenzen – für Sie und Ihre Kinder.

Ein Wohnrecht ist einfach, unkompliziert und schützt Sie vor großen Kostenrisiken. Es passt, wenn Sie Sicherheit und Einfachheit suchen.

Ein Nießbrauch gibt Ihnen Flexibilität, Einnahmen und Kontrolle. Er passt, wenn Sie auch im Alter wirtschaftlich selbstständig bleiben wollen.

Wichtig: Lassen Sie sich von einem Notar beraten, der beide Modelle kennt und eine individuelle Lösung für Ihre Situation entwickeln kann. Ein Standardvertrag kann später zu Problemen führen, die sich nur schwer korrigieren lassen.

Und denken Sie daran: Sie können die Entscheidung auch vertagen. Nur weil Sie heute über eine Übertragung nachdenken, müssen Sie nicht sofort handeln. Manchmal ist es klüger, noch einige Jahre abzuwarten und die eigene Lebenssituation klarer einzuschätzen.

Sie planen eine Immobilienübertragung und sind unsicher, welches Modell für Sie das richtige ist? Wir beraten Sie gerne zu den Auswirkungen auf den Immobilienwert und unterstützen Sie bei der Vorbereitung für den Notartermin.