Die Rate
Die Rate ergibt sich aus Sollzins plus anfänglicher Tilgung, bezogen auf das Darlehen: Bei 300.000 € Darlehen, 3,8 % Zins und 2 % Tilgung sind das 5,8 % pro Jahr – also 17.400 € oder 1.450 € im Monat.
Tilgungsrechner
Wie hoch ist die monatliche Rate, wie viel Restschuld bleibt nach der Zinsbindung – und wann ist die Immobilie abbezahlt? Verändern Sie die Werte und sehen Sie das Ergebnis sofort.
Ihr Ergebnis
Monatliche Rate
1.450 €
Im ersten Monat 950 € Zinsen und 500 € Tilgung
Die Monatsrate deckt die Zinsen nicht – das Darlehen würde nie zurückgezahlt. Erhöhen Sie die Rate bzw. die Tilgung.
Mit weniger als 1 % Tilgung dauert die Rückzahlung sehr lange. Banken verlangen meist mindestens 1–2 % anfängliche Tilgung.
- Restschuld nach 10 Jahren
- 227.146 €
- Zinsen in 10 Jahren
- 101.146 €
- Schuldenfrei nach
- 28 Jahre, 1 Monat
- bei 3,80 % Zins nach der Zinsbindung
- Zinsen bis zur vollständigen Tilgung
- 188.297 €
Restschuld und Zinsen im Verlauf
- Restschuld
- Gezahlte Zinsen (Summe)
Ihre Zahlungen in der Zinsbindung (10 Jahren)
- Tilgung72.854 €
- Zinsen101.146 €
Beispielrechnung ohne Gewähr, kein Angebot. Annuitätendarlehen mit monatlicher Rate, ohne Gebühren und Effektivzins-Bestandteile; Sondertilgung zum Jahresende.
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Finanzierungsangebot anfordernTilgungsplan nach Jahren
| Jahr | Zinsen | Tilgung | Restschuld |
|---|---|---|---|
| 1 | 11.294 € | 6.106 € | 293.894 € |
| 2 | 11.058 € | 6.342 € | 287.553 € |
| 3 | 10.813 € | 6.587 € | 280.966 € |
| 4 | 10.558 € | 6.842 € | 274.124 € |
| 5 | 10.294 € | 7.106 € | 267.018 € |
| 6 | 10.019 € | 7.381 € | 259.637 € |
| 7 | 9.734 € | 7.666 € | 251.971 € |
| 8 | 9.437 € | 7.963 € | 244.008 € |
| 9 | 9.129 € | 8.271 € | 235.737 € |
| 10 | 8.809 € | 8.591 € | 227.146 € |
| 11 | 8.477 € | 8.923 € | 218.223 € |
| 12 | 8.132 € | 9.268 € | 208.956 € |
| 13 | 7.774 € | 9.626 € | 199.329 € |
| 14 | 7.402 € | 9.998 € | 189.331 € |
| 15 | 7.015 € | 10.385 € | 178.946 € |
| 16 | 6.613 € | 10.787 € | 168.159 € |
| 17 | 6.196 € | 11.204 € | 156.956 € |
| 18 | 5.763 € | 11.637 € | 145.319 € |
| 19 | 5.313 € | 12.087 € | 133.232 € |
| 20 | 4.846 € | 12.554 € | 120.677 € |
| 21 | 4.360 € | 13.040 € | 107.638 € |
| 22 | 3.856 € | 13.544 € | 94.093 € |
| 23 | 3.332 € | 14.068 € | 80.026 € |
| 24 | 2.788 € | 14.612 € | 65.414 € |
| 25 | 2.223 € | 15.177 € | 50.237 € |
| 26 | 1.636 € | 15.764 € | 34.473 € |
| 27 | 1.027 € | 16.373 € | 18.100 € |
| 28 | 394 € | 17.006 € | 1.094 € |
| 29 | 3 € | 1.094 € | 0 € |
So funktioniert ein Annuitätendarlehen
Fast alle Baufinanzierungen in Deutschland sind Annuitätendarlehen. Die monatliche Rate bleibt während der Zinsbindung gleich – verschiebt sich aber Monat für Monat zwischen Zinsen und Tilgung.
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Zinsen sinken, Tilgung steigt
Zinsen werden nur auf die jeweilige Restschuld berechnet. Weil diese mit jeder Rate kleiner wird, sinkt der Zinsanteil – und der Tilgungsanteil wächst. Deshalb geht die Rückzahlung gegen Ende immer schneller.
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Zinsbindung und Restschuld
Der Zins ist nur für die Zinsbindung fest vereinbart, meist 10 bis 15 Jahre. Die Restschuld am Ende wird mit einer Anschlussfinanzierung weiter getilgt – zu den dann gültigen Zinsen.
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Sondertilgung
Viele Darlehen erlauben jährliche Sondertilgungen, oft bis zu 5 % der Darlehenssumme. Sie verringern die Restschuld direkt und verkürzen die Laufzeit spürbar.
Tipps für die richtige Tilgung
Nicht zu niedrig tilgen. Mit 1 % anfänglicher Tilgung dauert die Rückzahlung bei heutigen Zinsen oft 40 Jahre und länger. Mit 2 bis 3 % sind Sie meist innerhalb von 25 bis 30 Jahren schuldenfrei – rechtzeitig vor dem Ruhestand.
Zinsbindung passend wählen. Eine lange Zinsbindung gibt Planungssicherheit, kostet aber meist einen etwas höheren Zins. Entscheidend ist, wie hoch die Restschuld am Ende der Zinsbindung ist und ob Sie ein steigendes Zinsniveau verkraften könnten. Testen Sie im Rechner unter „Sondertilgung und Anschlusszins“ ein höheres Zinsniveau.
Flexibilität vereinbaren. Sondertilgungen und ein Tilgungssatzwechsel kosten bei manchen Banken einen kleinen Zinsaufschlag, geben Ihnen aber Spielraum, wenn Einkommen steigen oder Einmalzahlungen anfallen.
Effektivzins vergleichen. Der Rechner arbeitet mit dem Sollzins. Für Angebotsvergleiche zählt der effektive Jahreszins, der weitere Kosten einschließt.
Häufige Fragen zum Tilgungsrechner
Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?
Der Sollzins ist der vereinbarte Zinssatz, mit dem die Zinsen auf die Restschuld berechnet werden. Der effektive Jahreszins enthält zusätzlich weitere Kosten des Kredits und die Zahlungsweise – er eignet sich zum Vergleich verschiedener Angebote.
Wie hoch sollte die anfängliche Tilgung sein?
Als Richtwert gelten mindestens 2 %. Je höher die Tilgung, desto schneller sinkt die Restschuld und desto weniger Zinsen zahlen Sie insgesamt. Die Rate muss aber dauerhaft in Ihr Budget passen.
Was bedeutet „Restschuld nach Zinsbindung“?
Das ist der Betrag, der am Ende der vereinbarten Zinsbindung noch offen ist. Für ihn brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung – bei der bisherigen Bank (Prolongation), bei einer anderen Bank (Umschuldung) oder vorab mit einem Forward-Darlehen.
Sind die Ergebnisse verbindlich?
Nein. Der Rechner liefert eine Beispielrechnung auf Basis Ihrer Eingaben und des angenommenen Zinssatzes. Konkrete Konditionen hängen von Eigenkapital, Einkommen, Objekt und Marktlage ab und werden erst im Finanzierungsangebot festgelegt.
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