Gutachten · Steuern

Restnutzungsdauergutachten: Schneller abschreiben, Steuern sparen

Vermieter schreiben Gebäude meist pauschal mit 2 % pro Jahr ab – also über 50 Jahre. Ist das Gebäude älter, abgewohnt oder kaum modernisiert, kann seine tatsächliche Restnutzungsdauer deutlich kürzer sein. Ein Gutachten weist sie nach und erhöht Ihre jährliche Abschreibung.

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Gründerzeitliches Wohn- und Geschäftshaus in einer Straße am Abend

3,33 %AfA pro Jahr statt 2 % bei 30 Jahren Restnutzungsdauer

Wofür: Höhere Gebäude-AfAFür vermietete Immobilien und Gebäude im Betriebsvermögen
Rechtsgrundlage: § 7 Abs. 4 Satz 2 EStGTatsächliche Nutzungsdauer statt Pauschalsatz
Lohnt sich bei: Restnutzungsdauer unter 50 JahrenBaujahr 1925 bis 2022; vor 1925: unter 40, ab 2023: unter 33 Jahren
Erstellt von: Sachverständiger für ImmobilienbewertungMit nachvollziehbarer, gebäudebezogener Herleitung
Besichtigung: Ja, vor OrtZustand und Modernisierungen sind entscheidend
Kosten: Nach AufwandTransparentes Angebot vor der Beauftragung

Lohnt sich das Gutachten für Sie?

Das klärt das Gutachten

Wie lange das Gebäude wirtschaftlich noch genutzt werden kann
Wie Modernisierungen, Schäden und Instandhaltungsstau die Nutzungsdauer beeinflussen
Welcher AfA-Satz sich daraus für Ihre Steuererklärung ergibt

Nicht nötig, wenn …

Sie die Immobilie selbst bewohnen – dann gibt es keine Abschreibung
Die Restnutzungsdauer ohnehin 50 Jahre oder mehr beträgt (Baujahr 1925 bis 2022)

Schnell-Check: Was trifft auf Sie zu?

Tippen Sie an, was auf Sie zutrifft.

Sie eine ältere Immobilie vermieten oder gerade gekauft haben
Das Gebäude seit Jahren kaum modernisiert wurde oder Instandhaltungsstau hat
Der Gebäudeanteil am Kaufpreis hoch ist – dann wirkt jeder Prozentpunkt AfA stärker

Je mehr Punkte zutreffen, desto eher lohnt sich ein Restnutzungsdauergutachten.

AfA-Rechner: Lohnt sich ein Gutachten?

Vergleichen Sie die Abschreibung nach dem gesetzlichen Satz mit der Abschreibung nach der Restnutzungsdauer – und sehen Sie, wie viel Steuern Sie pro Jahr sparen können.

Ihr Ergebnis

Steuerersparnis pro Jahr

1.680 €

durch 4.000 € zusätzliche Abschreibung bei 42 % Grenzsteuersatz

Abschreibung pro Jahr

Gesetzlicher Satz (2 %)6.000 €
Mehr-AfA durch das Gutachten4.000 €

AfA nach gesetzlichem Satz: 6.000 € (2 %)
AfA nach Restnutzungsdauer: 10.000 € (3,33 %)
Voll abgeschrieben nach: 30 Jahren statt 50 Jahren
Mehr-AfA in 10 Jahren: 40.000 €; Steuerersparnis rund 16.800 €

Beispielrechnung ohne Gewähr, keine Steuerberatung. Das Finanzamt erkennt eine kürzere Nutzungsdauer nur mit einem nachvollziehbaren Gutachten an. Über die gesamte Nutzungsdauer schreiben Sie denselben Betrag ab – nur schneller.

Ob sich ein Gutachten für Ihr Gebäude lohnt, prüfen wir kostenlos und unverbindlich – und vermitteln einen qualifizierten Sachverständigen.

Restnutzungsdauergutachten anfragen

Was ein gutes Gutachten auszeichnet

Ortsbesichtigung

Zustand von Dach, Fassade, Fenstern, Leitungen und Haustechnik – dokumentiert mit Fotos.
Modernisierungen mit Jahr

Was wann erneuert wurde – und was nicht.
Nachvollziehbare Herleitung

Gesamtnutzungsdauer, Alter und individuelle Zu- und Abschläge sind begründet.
Bezug zum Stichtag

In der Regel der Zeitpunkt der Anschaffung bzw. der Beginn der Vermietung.

So läuft es ab

Schritt 1
Kurzcheck

Mit dem AfA-Rechner und im kostenlosen Erstgespräch klären wir, ob sich ein Gutachten für Ihr Gebäude lohnen kann.
Schritt 2
Unterlagen bereitstellen

Sie senden Kaufvertrag, Pläne und Nachweise über Modernisierungen – digital und ohne Aufwand.
Schritt 3
Besichtigung

Der Sachverständige besichtigt das Gebäude und dokumentiert Bauzustand, Schäden und Modernisierungen.
Schritt 4
Gutachten erhalten

Sie erhalten das Gutachten mit nachvollziehbarer Herleitung der Restnutzungsdauer – zur Vorlage beim Finanzamt mit Ihrer Steuererklärung.

Diese Unterlagen helfen

Haken Sie ab, was Sie schon haben.

Kaufvertrag mit Kaufpreisaufteilung (falls vorhanden)
Grundrisse, Schnitte und Baubeschreibung
Nachweise über Modernisierungen mit Jahr (z. B. Rechnungen für Dach, Fenster, Heizung, Leitungen)
Energieausweis
Wohn- und Nutzflächenberechnung
Bei Eigentumswohnungen Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlungen
Aktuelle Fotos, falls schon vorhanden

0 von 7 bereit

Was kostet das Gutachten?

Die Kosten richten sich nach Objektart, Größe und Aufwand. Vor der Beauftragung erhalten Sie ein transparentes Angebot. Ob Sie die Kosten als Werbungskosten absetzen können, klärt Ihre Steuerberatung.

Das beeinflusst den Preis

Objektart und Größe, Anzahl der Einheiten
Zustand und Modernisierungshistorie
Vollständigkeit der Unterlagen
Lage und Anfahrt

Nicht alles zur Hand? Vieles lässt sich nachreichen oder beschaffen.

Wann die kürzere Nutzungsdauer gilt

Das Einkommensteuergesetz gibt für Gebäude feste AfA-Sätze vor: 3 % für Gebäude, die ab 2023 fertiggestellt wurden, 2 % für Gebäude aus den Jahren 1925 bis 2022 und 2,5 % für ältere Gebäude. Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer als die daraus folgende Abschreibungsdauer – also kürzer als 33, 50 bzw. 40 Jahre –, dürfen Sie die Abschreibung nach der tatsächlichen Nutzungsdauer bemessen (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG).

Was das Finanzamt erwartet

Die Nachweispflicht liegt bei Ihnen. Dafür brauchen Sie eine nachvollziehbare Begründung, die sich auf Ihr konkretes Gebäude bezieht – der bloße Verweis auf Modellwerte oder Tabellen reicht nicht. Ein Gutachten eines Sachverständigen ist dafür der übliche und sichere Weg.

Mit dem Urteil vom 07.10.2025 (IX R 26/24) hat der Bundesfinanzhof bei einem denkmalgeschützten Gebäude eine verkürzte Nutzungsdauer von 30 Jahren zugrunde gelegt und bestätigt, dass das allgemeine Ertragswertverfahren der ImmoWertV auch bei Baudenkmälern ein zulässiges Wertermittlungsverfahren ist.

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Schildern Sie uns kurz Ihr Anliegen. Wir melden uns, klären den passenden Umfang und vermitteln einen qualifizierten Sachverständigen in Ihrer Region.

Kostenlose und unverbindliche Erstberatung
Qualifizierte Sachverständige aus dem ImmoNetzwerk – bundesweit vor Ort
Transparentes Angebot, bevor Sie etwas beauftragen

Lieber telefonieren? 030 554 687 14

Ihre Angaben verwenden wir nur, um Ihre Anfrage zu beantworten. Mehr dazu in unserer Datenschutzerklärung.

Häufige Fragen

Erkennt das Finanzamt ein Restnutzungsdauergutachten an?

Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass Sie sich zur Darlegung einer kürzeren Nutzungsdauer jeder Methode bedienen können, die im Einzelfall zum Nachweis geeignet erscheint; ein Bausubstanzgutachten ist nicht Voraussetzung (Urteil vom 28.07.2021, IX R 25/19). Entscheidend ist eine nachvollziehbare, auf das konkrete Gebäude bezogene Begründung. Das frühere BMF-Schreiben vom 22.02.2023 mit strengeren Anforderungen hat das Bundesfinanzministerium am 01.12.2025 aufgehoben.

Wie wird die Restnutzungsdauer ermittelt?

Ausgangspunkt ist die übliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudetyps abzüglich seines Alters. Der Sachverständige berücksichtigt dann die individuellen Gegebenheiten: Modernisierungen können die Restnutzungsdauer verlängern, unterlassene Instandhaltung und Schäden können sie verkürzen (§ 4 Abs. 3 ImmoWertV).

Lohnt sich das auch bei einer Eigentumswohnung?

Ja. Maßgeblich ist das Gebäude, in dem die Wohnung liegt, einschließlich des Gemeinschaftseigentums. Hilfreich sind deshalb auch Unterlagen der Eigentümergemeinschaft, etwa Protokolle und Nachweise über Sanierungen.

Was passiert

Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn in der Regel steuerpflichtig; die in Anspruch genommene AfA mindert dabei die Anschaffungskosten und erhöht so den Gewinn (§ 23 EStG). Nach Ablauf der zehn Jahre ist der Verkauf einer privat vermieteten Immobilie steuerfrei – die höhere Abschreibung bleibt Ihnen dann erhalten.

Schreibe ich insgesamt mehr ab?

Nein. Über die gesamte Nutzungsdauer schreiben Sie dieselbe Summe ab – den Gebäudeanteil der Anschaffungskosten. Sie schreiben aber schneller ab und sparen die Steuer früher. Das verbessert Ihre Liquidität und kann sich nach Ablauf der Spekulationsfrist dauerhaft auszahlen.

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